书香五缘104平（15#楼）首开均价流出

均价才5.6万/㎡（不含车位）！注意是均价，不是起价，直接秒杀岛东同等面积段所有一二手房，首开只有几十套，肯定又是抢爆！

1套内面积折算单价比同面积新房便宜5000-7000元/平！目前这个面积段4房户型的新房在五缘湾核心区只有书香，没有真正的竞品，目前岛东相似面积段的新房都只能做3房，而且书香五缘因为超88%的套内综合使用率，扣除公摊后真正套内实得面积（就是未来套内真正能使用的面积）的折算单价比其他两新盘同等面积还便宜了5000-7000元/平！更高性价比买入更好地段以及更领先的产品

2）比标杆二手便宜四五千/平：

以五缘湾价格风向标的中央湾区为例，目前整个流通性最好的140+的低楼层都成交价都已经卖到6万/㎡，比去年10月份最低点单价涨了7千

而110+的中间楼层也卖到了6.1万/平，要知道中央湾区已经是10几年前的产品了，产权面积、公摊都更大而且只做了三房，书香五缘104㎡首开5.6万/平的均价比二手还要便宜四五千！！如果扣除公摊只算套内实得面积单价，更会便宜至少1万以上！！！

3）低于成本价入市，书香拿地价4.42万/㎡，税费10%4400元/㎡，加上8000元/㎡的建安+公区+园林配套的产品打造投入，精装成本2000-3000元/㎡，运营成本1000元/㎡，成本测算保本价至少6万/㎡左右，5.6万的均价又是低于成本价！

4）产品唯一性，价格安全系数高：104-127㎡的4房新产品目前在五缘湾核心区，只有书香五缘有，未来新增供地都是能看景的，面积肯定都要200㎡以上，价格也会非常高。这个面积段在五缘湾核心区已经是绝唱了。周边的新房以往的售价也都会比书香五缘的首开价高很多，隔壁的天琴海和五缘湾海都是顶着限价7.18万卖的，五缘鲤从开盘到现在价格也都坚挺在6万/㎡左右。从某种意义上，104/127是具备唯一性定价权的，所以未来进入二手房，买到书香五缘首开房源的价格，安全性是非常高的。

有人肯定会说这个价格是不是砸盘，之前市场对这个项目得价格普遍预期都认为至少要站到6万/㎡以上的，其实回顾过去所有新盘，会发现这跟发发得定价策略有关：

1、小户型低于成本价入市作为流量明星产品，让广大中产改善家庭能花更少的钱用买到获得感更多的房子；

2、这次除了104流出，还释放了179平的预计总价，1200-1300万，跟小户型单价差至少1万以上，明显作为溢价产品，平衡利润：179作为五缘湾首个四代宅，岛内最小面积四代宅，稀缺带空中大露台享受湾海双景的户型，得房率超100%，同样也会是五缘湾200平以下景观大平层的绝唱，所以也具备市场唯一性定价权，价差自然合理；

3、低开高走，逐步涨价：首批次房源以低价入市，后续分批次加推逐步涨价，以此全案实现盈利

去年鲤悦较首开价已经涨了5000元/㎡，观雲首开后仅1个月已经收回2个点的优惠，涨价2000元/㎡，重点是在涨价后观雲近一月以来的来访量几乎每日仍维持在百组左右的夸张高位热度

热销就是客户认可的最好验证，说明发发每次首开的价格的确是诚意满满，其实从发发岛内几个红盘的定价策略可以看到，基本逻辑一致，就是用具备绝对唯一性、稀缺性的大户型做溢价标杆，用小户型以低价做极致性价比

23年五缘湾海，用8万/㎡+的270/220平大平层做溢价标杆，用5万+/㎡的120+平小户型做性价比

23年底的四里，用8万/㎡+的303㎡大平层做溢价标杆，用5万+/㎡的130+小户型做性价比

观雲，用6万/㎡+的稀缺洋房做标杆，用4.9万+/㎡的95㎡做性价比

这种定价的核心就是大户型用合理的价格匹配其稀缺价值，小户型用低价满足更多改善需求，还有一点，就是新房阶段大小户型价差开发商人为拉大（1.5-2万/㎡），但到二手阶段，有大户型价格做标杆，会无形拉高小户型进入二手流通的价格，相当于又多了一个安全价格垫底

书香五缘除了户型大提升，还有五缘湾首个超2.8万方最大三园林，最大87米、最小也有40米以上的最宽楼间距、首个6米高的瀑布中庭水景、首个超5000平带恒温泳池、室内篮球馆等超20余种功能空间的地上地下双会所等等，由于目前还没实展没法完全感知这个项目所有的价值提升，等首开后各项顶级配套逐步实景呈现，也会作为价格逐步走高的价值基础。五缘湾高端改善大社区最后的机会、五缘湾改善家庭置换的最顶层链条，首开红利必抢，127样板房已经开放，空间做的非常惊艳，一定要去看！