随着厦门岛内和岛外房价持续快速上扬，不难发现，厦门的刚需购房者已经渐渐“绝迹”，往厦门周边城市转移成为趋势，而随着漳州港、角美等周边城市的房价也即将进入2万时代，厦门的刚需购房者或许又将迎来再一次的移民风潮，哪里才是厦门刚需的下一站？

一、高房价倒逼刚需移民潮，官水石板块顺势崛起

5年前，五缘湾还属于厦门人眼中的农村，城中村混杂、城市配套缺失，国贸、建发等实力国企担纲了区域开发的引领者，5年之后，五缘湾摇身一变，已成为厦门的“城市豪宅集中地”，在售新盘单价突破7万。房价5年之间翻了3倍。

5年前，翔安隧道刚刚通车，翔安区落后的城市配套和与岛内的交通距离使得她处于厦门被边缘化的地带，5年之后，随着海湾型城市规划和岛内外一体化推进，翔安定位为厦门东部市级中心，楼面地价突破38000元/㎡。房价5年之间翻了4-5倍。

正是由于厦门房价飞速上涨，漳州港接过了厦门刚需出走的接力棒，凭借优越的海湾环境和厦漳大桥、海底隧道R3线等交通利好的轮番炒作和透支，吸引了一大波厦门人与向往海居生活的外地人前往投资，房价也因此买入了2万时代。但是，交通的硬伤以及厦门政府的拒不表态，让漳州港一次又一次的让购房者失望，投资客多过沙、入住率偏低，这也将大大限制其接下来的房价发展步伐。

角美的区域价值转型也非常明显的受到厦门刚需客群外溢的影响，从早期的台商投资区的重工业定位，依托与海沧接壤的地缘优势，吸引万达、中骏、联发、海投、阳光城等一些品牌房企集中炒作，大批量的刚需购房者蜂拥而至，区域价值全面飙升，房价从早期的3000多一路飙升至近期直奔2万，楼面地价超12000元/㎡。可以说，如今的角美，也是刚需不爱了。

如果以厦门为中心，把漳州港看作是“厦门南”、角美称之为“厦门西”，往北是厦门同安广阔的农业产业以及北辰山脉，暂时不是发展的重点，那么，就只剩下“厦门东”，与翔安接壤的官水石板块，有可能引领厦门刚需和投资客群的下一轮移民风潮？

二、价值洼地效应明显，多家品牌房企抢驻厦门东

10月12日上午，南安市水头海联创业园2016P09、2016P10地块公开拍卖，保利、住宅、联发等品牌地产集团参与竞拍，最终分别由住宅集团以总价3.41亿元竞得2016P09地块，上海中梁地产以总价2.94亿元竞得2016P10地块。

随着土拍的尘埃落定，以“官（桥）水（头）石（井）”为代表的厦门东的价值洼地效应全面显现出来，据初步统计，官水石区域目前主流房地产售价在6000元左右，还不到厦门房价的五分之一，而且该片区的地价也处于合理的区间，这从这次土拍中，厦门本土品牌房企住宅集团、联发集团，国内房产大鳄保利地产等都积极参与竞拍，再加上本身就已经在区域内深耕多年、运营近百万方城市综合体的明发集团等，可以想象，以官水石为代表的厦门东板块，已经成为下一阶段各大实力房企公司必争之地，并将逐渐打开房价上涨的快速通道。

三、政策东风、人口红利，官水石将引领厦门东移民潮

国务院和中央部委近日接二连三发布《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》和《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，该政策要求，未来5年，我国将重点推进中国新型城镇化建设，到2020年，要推动1亿非城镇户口人员在城里落户。1个亿，是什么概念？接近日本全国人口，比英国、法国、德国等发达国家的人口还要多出几千万。政策的东风，从国家战略层面，为新型城镇化建设指明了方向。

而根据最新的《沿海三镇产城融合培育小城市综合试点方案》，南安市官桥、水头和石井沿海三镇以 “三镇一城、产城融合”为目标，建成与厦漳泉大都市区相融合的区域发展框架，加快发展高端生活服务业，建设城市星级酒店、大型卖场、商业文化中心等，打造环湾都市生活圈。至2020年，形成统筹沿海三镇城乡发展的制度体系，城镇建成区面积达81.6平方公里，人口达68万人，城镇化率达75%。产业集群高度聚集，石材产业达到国际领军地位，石材产业集群产值达1200亿元以上。

按照上述发展思路，未来5年，“官（桥）水（头）石（井）”区域的城镇化人口将比现在翻一番以上，新增城市人口30万人以上，也就是说，未来5年，将会有30万左右的人口移民到这里。如此巨大的人口红利，必将为官水石片区的发展腾飞注入强大的增长动力，进而极大的促进该区域的政策扶持、制度改革、交通路网、市政配套、教育、医疗、商业、居住等一系列配套的规划、落地、实施，区域未来发展潜力不可限量。可以预见，一场轰轰烈烈的造城运动和移民风潮即将在这里震撼上演。

四、明发国际城——万人新城，厦门东人居进化引领者

一个实力品牌房企，在一个区域价值进化的运营过程中，起着至关重要的作用，纵观整个厦门东官水石区域，若论引领者，则非明发集团莫属，不仅上市集团品牌实力在区域内首屈一指，其布局厦门东翼新城的明发国际城项目，是区域内唯一百万方城市综合体，建成后将吸纳上万人口入住，必将在厦门东快速崛起、即将掀起新一轮厦门刚需购房者移民厦门东的风潮之际，引爆厦门东人居进化的移民风暴。

▼ 实力品牌——香港上市明发集团/中国城市运营商50强；

▼ 立体交通——15分钟立体交通网，城轨/高速/动车/三大机场；

▼ 人居大城——百万平城市综合体·厦门东万人宜居大盘；

▼ 商业航母——20万平米商业中心，吃喝玩乐购一站享受；

▼ 风情园林——9万平米风情园林，超大栋距，家住公园里；

▼ 绝版户型——72-149平米百变魔幻空间，户户均送一房；

▼ 精英教育——幼儿园/小学/中学就在家门口，教育全程无忧；

从岛内到岛外，从漳州港到角美，每一次的区域发展的过程，都伴随着一个城市刚需族群和投资客的移民风潮。官水石区域借势国家新型城镇化政策东风强势崛起，积极推进官水石区域的产城融合和各项配套建设，30万的人口红利，预示着厦门东即将上演新一轮的投资移民风潮。而作为区域内唯一百万平城市综合体的明发国际城，将有望成为本轮移民风潮的引领者。毕竟，这里的房价，还不到翔安地价的1/6，只要漳州港/角美的1/4……