11月30日，中国社会科学院财经战略研究院课题组发布了《中国住房发展报告（2016-2017）》。

报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险，整体风险较突出的有十个城市，其中深圳、厦门风险最突出。

报告中提到，整体风险状况较为突出的多数为热点城市，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

“但全国总体风险仍然处在可控的范围。“报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期。

估值过高的住房市场极有可能房价下跌 

据报道，报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州（仅限于全国35大中城市）。

橫向来看，热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。

纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年。估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。

本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。

“但全国总体风险仍然处在可控的范围。”报告认为有四个方面的原因：主要指标没有超越风险控制线；本轮过热是局部不是全局性的；本轮高涨与繁荣不是长期拐点；有诸多工具可以使用和备用。

风险前十名城市，有7城新房价格涨幅超20%

看着日趋上涨的房价，张乐（化名）感到十分忐忑。“房价一涨，首付也立刻多了几十万。”

2011年入职的张乐从去年起将买房提上了日程，“年初的时候已经有了自己中意的范围，也看中了几套房子。本想年中纳税满5年之后就买下来。”

不曾想过了春节之后，突然一波暴涨席卷了一线城市。多出的数十万首付已经彻底将张乐挡在了购房的门槛之外。“现在只能考虑向更远的地方迁了。”张乐沮丧地说。

根据易居研究院智库中心公布的数据来看，自今年以来，报告中提及的10个估值风险最突出的城市中，有7个城市的新建商品住宅均价涨幅超过了20%。

数据显示，截至9月，合肥的新建商品住宅均价已达到了14034元/平方米，较今年1月时的9215元/平方米上涨了52.29%。福州以31.24%的均价涨幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均价也同比上涨超过20%。

随着国庆之后，多地调控政策的出台，部分城市的楼市量价开始出现下行。易居研究院智库中心统计显示，截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面积80万平方米，环比减少16%。

另据中原地产统计，截至10月31日，10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。与市场最火热的7、8月份相比，已经明显减少。

地方政府存在消极调控现象　

该报道称，数据显示，2015-2016年，中国住房市场逐步进入上升的周期，全国商品住房销量快速增长，2016年1-4月同比增长率达38.8%，是2015年初以来的峰值，四月份同比增长27.14%，比2015年全年高出了20.27个百分点。

总体房价同比增幅先快速攀升，后有所收窄。2016年3月全国商品住宅平均销售价格同比增长率为18.25%，9月份为12.66%。房地产开发投资同比增速则在扭转俯冲式下滑后，于2016年年初后有了明显回升，对经济增长的影响有所增强。

财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞分析称，与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，其于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

分析显示，本轮楼市变化中，热点城市房价上涨过速过猛；部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛；总量上库存连续减少。

截至2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米，比2015年末减少0.39亿平方米；住房期房待售面积大约为33.24亿平方米，比2015年末减少1.12亿平方米，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。

但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因

报告认为，目前整体来看炒房激励机制并没有变，政府激励制度有待健全，土地政策不太给力，金融清偿对违规资金进入房地产领域清偿还没有展开，限购政策作用有限，并且有副作用。

因此，总体判断，楼市调控短期效果比较明显，但长期效果还有待于观察，属于谨慎乐观。

分析认为，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件；驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源；市场主体合作博弈是楼巿局部过热的整体原因；巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头；“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因；地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春在接受媒体采访时也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如说一二线加大土地供应程度，通过土地价格的下调，来调整一二线房地产的上涨速度。

2017年将迎来总体平稳回落

报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测，未来楼市调整的幅度和时间长度有赖于调控和改革的力度。空间上，市场调整也将继续呈现差异化。

在具体指标上，全国房价整体增幅将收窄，个别月份或将绝对下降，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化；房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年;总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄，且城市间分化严重，三四线城市去库存任务仍然艰巨；销售开工方面，2017年销售或将有较大幅度下降，开工面积也将会下降，同时分化还会持续，一二线新开工或将增加。但特别需要警惕调整没有到位过热仍在继续、调整过速过猛、调整出现逆转等未来的市场不确定性发展。

报告建议，为避免楼市调整过犹不及给金融稳定与经济增长带来压力，首先要密切监测调控效果，做好后续补调准备；还要完善“分城施策”，建立“协同作战”机制;调整城市间土地供给规模，完善土地拍卖制度。

留给中国解决房产问题的时间不多

检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。

房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。

其对中国的启示在于：第一，发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多。第二，消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊。第三，中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。