930调控新政出台后，市场都在期待北京楼市出现实质性变化。在刚刚过去的11月，狂奔了一年的二手房市场终于入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，这是下半年单月网签量首次低于两万套。稍微冷却下来的市场让一些原本计划换房的购房人有些犹豫：要不要现在就换房?楼市未来的价格走势和信贷政策变化的不确定性让他们的换房计划更加纠结。现在，到底是不是一个换房的好时机?

二手房11月成交不足两万套全年成交量或创历史新高

在刚结束的十一月，北京二手房市场与北京的天气同步入冬。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2016年11月，北京全市二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%，下半年单月网签量首次低于两万套。

从前11月二手房网签量看，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月是在正常市场状况下年内首次出现的月网签量不足2万套，930新政的效果已经初步显现。由于二手房交易需要一定周期，网签数据有一定滞后性，预计未来的数据还会出现进一步下滑。

成交量下滑，市场转冷的同时，每个购房人在购房时的决策时间也在变长。根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，11月每位成交客户的平均看房次数明显上升，达到3.09次。几乎每个购房人在与中介沟通时，都会询问，“市场现在怎么样了?”

不过，虽然11月二手房网签量下滑明显，但1-11月北京二手房网签量已大幅超过了2015年全年。中原地产研究部统计数据显示：截至目前，北京年内二手房住宅签约255786套，已大幅超过2015年全年的197407套成交量。2015年底，《广厦时代》曾针对2016年二手房市场走势进行过调查，当时几乎所有的业内人士都认为2016年全年二手房成交量不会超过2015年，理由是2015年市场已经比较特殊，是2014年“930新政”刺激下的需求集中释放，并不是常态。但事实还是比业内人士预测的还要疯狂。全年尚未结束，记录已经超越。而且，据伟业我爱我家集团市场研究部推测，2016年全年成交量超越2009年峰值266854套已经是大概率事件。

除了成交量相较2015年大幅提升外，二手房的成交占比也在持续攀升。据中原地产研究部统计，截至目前，2016年二手房占市场住宅成交比例高达85.1%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。2016年首次突破80%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，进入存量房时代，就意味着刚需和首改今后只能选择二手房。

急于换房却又担心选错时机

但针对换房的购房人，业内人士指出，购房人对于这种降价趋势不需要考虑过多。郭毅指出，二手房换二手房只要是卖出后尽快买入就可以了。因为自己手里的房在上涨通道中卖出，买的房子再降价的可能性很低。除了个别的学区房外，两套房子肯定是都处在同个涨跌区间内，如果一直抱着这种担心，换房就无法进行。

张大伟认为，市场降温时是换房的好时机。因为在市场火热时，虽然房子卖的容易价格也高，但买的难度非常大，特别是改善型客户，一般都比较挑剔，选到好房子的难度非常大。而在市场降温时，虽然卖难了，但大户型跌得更多，也更容易挑到好户型。所以一般市场降温时适合换房，而且对于买卖的周期来说，也相对比较容易控制。张大伟告诉《广厦时代》，此前市场热的时候，在朝阳区卖一买一的周期需要起码5个月以上，而现在已经逐渐降低到4个月了，预计在消化掉之前的积压签约，春节前后换房周期会回落到2-3个月。而且对于改善客户来说，价格的调整影响相对也小一些，因为影响改善型客户的只是房款的一部分，抗压能力相对首次置业的刚需要强一些。

对于目前购房人都在关心的房贷变化问题，郭毅认为，在目前的宏观经济状况下，利率变化的可能性较小。而因为目前调控效果已经显现，“认房又认贷”北京应该短期内不会全面推行。

张大伟则表示，北京贷款政策调整的可能性很大，但对于换房客户影响不大。按照一般的换房客户来说，都是卖一买一，如果看齐上海的调控新政，“居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”对于大部分真实改善来说影响不大，首付50%完全可以承受，非普通住宅可能会有一定影响。因此换房的客户还是应该以自己的需求为准，不用过分追求时间节点的准确。