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近日，多家媒体报道了北京房价下跌的消息。来自国家统计局5月的统计也显示，北京5月份新房价格跟4月持平，二手房出现了显著下跌。

近日出版的“北京日报”则报道说：北京的二手房价格5月份整体跌幅达0.9%。其中，小户型跌幅最为明显，达到1%；其次是中户型，达到0.8%；大户型跌幅相对较小，下跌了0.6%。

  至于被称为“天下奇观”的北京学位房，更是出现了动辄一套下跌过百万的现象。

  看来，北京的房价真的是下跌了。从春节后开始第二轮调控，到5月二手房全面下跌，只有了短短两三个月时间。那么，北京楼市调控成功的关键是什么？对其他城市有借鉴价值吗？

  第一，大规模调整北京城市规划，大规模增加未来建成区面积，全面改变北京楼市的预期，是这次调控获得成功的关键。

  北京从去年9月末启动第一轮调控，今年春节后启动第二轮调控。之前，效果之所以不显著，一个重要的原因是：大家对北京楼市的预期是稳定的然在过去两年，北京新增了通州副中心，同时把河北廊坊的北三县（大厂、香河、三河）纳入统一规划。对于北京来说，等于一下子增加了4个县的发展空间。即便如此，似乎仍然无法摊薄北京旺盛的人气、财气。

  4月1日，雄安新区横空出世，相当于北京在保定又获得了三个县的飞地，也就是雄县、安新县、容城县，又被称为“南三县”。至此，短短两年多时间，北京就向外扩张了6到7个县的面积。

  此外，还传出了东城区、西城区合并成为中央政务区的传闻。于是，北京的城市规划突然之间发展了巨变，城市空间变大了。再加上“中央政务区”迟迟未能明确，所以市场观望气氛变浓。

  所以，这一轮调控成功的关键，是规划巨变、潜在土地供应量剧增。于是，北京房价进入价值重估期，或者观望期。

  第二，北京实施了最为严格的限购、限贷、限商等政策，以控制房价、控制人口。

  春节之后北京先后出台了“认房认贷”（所谓“处女贷”）、“离婚贷”、“学区房”等新政，还对商办物业市场进行了史无前例的严格管控，基本上让这个市场进入了冰冻状态。这些调控措施是两个目的，第一，严格限制北京人口增量；第二，严格控制房价。

  第三，这期间央行收紧了货币政策，北京率先启动了对楼市的“定向加息”，在房贷上加强了额度管理。

  中国人民银行北京营业部的数据显示：从2016年12月开始，北京各银行首套住房贷款实际执行的加权平均利率从基准利率的0.86倍逐步提高至2017年5月的0.9倍；首套房贷平均首付比例从2016年6月的34.6%回升至2017年5月的39.0%

  1-5月个人住房贷款实际月度新增额分别为217.7亿元、197.6亿元、144.2亿元、158.9亿元、154.1亿元。虽然四五月份贷款水平仍然不低，但相比1月到2月，已经有了明显降温。

  通过上述分析我们可以看出：城市规划的突然变更，未来建成区面积的突然大幅增加，对于一个城市的楼市可以带来巨大影响。说实话，北京今年经历的变化放在其他任何一个城市，都将是难以承受的，会带来楼市的闪崩。

  为什么我一直建议大家到中心城市购房，因为城市级别越高，其规划变动就越难，这种变动需要更高层次的政府审定。副省级以上城（资料、团购、论坛）市的规划，如果做较大变动，需要国务院批准。此外，大城市有显著人口增量，可以支撑新区发展。

  但如果是中小城市，情况就完全不同。在江苏和甘肃，曾分别有一个地级市，在城市规划上试图发生巨变。其中江苏这个城市，前一任官员把靠近海港、远离传统市中心的A地定位为未来发展重心，引导开发商、市民进入。到了后一任官员，则废除了这个规划，把靠近传统市中心的B地定位为发展重心。最终引发了很多麻烦，直至有官员落马。

  至于甘肃的那个城市，则是试图搬迁地级市政府，受到原来城镇市民的反对，事情也一度影响很大。因为如果政府搬走，当地房价和经济就无法维持。

  由此可见，城市越小、经济越单一、人口增量越少，就越经不起城市规划的变更。对于地级和县级城市来说，这是购房者最大的风险之所在。而开发商为了暴利，往往引诱当政者改变规划，甚至搬迁政府。

  此外，严格的限购、限贷政策，再加上加息、提高首付等，如果力度足够猛，肯定可以驯服房价这匹烈马。

  从“北京3个月管住房价”这件事，我们可以得出一个重要结论：在政策面前，房价绝对是听话的，关键看政策力度够不够。其次，最能影响房价的是三大因素：城市规划、限制性措施和金融政策。

  但北京开出的“楼市三剂猛药”，不是其他城市轻易敢于模仿的。尤其是城市规划的剧烈变更，而且采取“突如其来”的方式进行，其他城市不具备这个条件。