近些年来，大家都在猜测，房产税会不会出、什么时候出。只是小九没想到，如今对这个进行投石问路的，居然是陕西：7月27日，“陕西省房产税细则发布”，顿时成了财经媒体们的重磅新闻。

小九回顾了一下：从月初、月中到月末，从华东到华南到华西，从市级政府、省级政府到各部委，对楼市来说，引发轩然大波的刺激性政策接二连三出台，这个七月真不平凡。

当然，投石问路必有回响。现在，透过这些政策，人们听到来自于楼市上空的一个声音，似乎越来越清晰，那就是：以往的一次性卖地模式，逐步要变为收房租、收房产税模式了。

当然，关于这个“逐步”，究竟时间是多长，谁也说不清楚。在这片特色的土地上，有时它可以很快：想想原先农业税的废除、全面二胎政策的出台等等，在某个重要的时点，甚至一次中央政治局会议，就几乎是一夜之间、一纸行政命令的事情，没有什么不可能。

（1）从租售并举说出去

今年以来，就全国范围内的楼市来说，除了不断加码的楼市调控，“住房租赁立法”、“租售并举” ，这些字眼无疑也是最引人注目的。

尤其是进入这个七月以来，更引得群议纷纷：先是上海宣称将公开推出按“只租不售”模式运营的租赁住房用地，接着是广州的“售租并举、租购同权”政策出台，然后是住建部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以及住建部的权威紧急发话“通过立法，逐步实现租购同权”……接二连三，掀起了轩然大波。

值得一提的是，1998年房改以来，城市租赁市场一向是租客与业主、租客与中介之间的“私事”，政府层面对这一块几乎就是放之任之。那么，怎么就突然之间，瞄上了这一块了呢？

其实说突然，也不太准确。事实上，作为楼市调控屡屡提及的长效机制的一个“探索”部分，早在2015年初，住建部就提出了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房【2015】4号），之后，2年多来，在住房租赁市场上，一个个政策也随机出台，再之后，日益发展到加快推进住房租赁市场立法这一层面上来。

而在这一进程中，发生质变或者说加速化的里程碑时刻，当属那句振聋发聩的话语昭告天下之时：“房子是用来住的，不是用来炒的”——从那以后，新一轮凌厉的楼市调控，在全国范围内强势酝酿、推行，以及有了“千年大计、雄安新区”的雄安模式，从房子的角度看，它正是“只租不售”模式。

从地方政府财政收入来看，如果未来推行“只租不售”模式，则意味着以往的土地财政（卖地模式）走到了尽头，未来将改为“房产税加租金收入”：房产税收自于有房者，而租金则收自于无房租赁者。

（2）无奈的选择

从一次性卖地模式转为房产税+租金模式，相当于地方政府财政收入，从“山洪暴发”模式改为“细水长流”模式——这种模式转换，显而易见会带来阵痛，但这也是没奈何的事，毕竟形势所迫。

为了说明这点，小九提醒大家记住2015年1月住建部发布的建房【2015】4号文这个时点。我们都还记得，2015年全年厦门房价总体涨幅平缓，而深圳引发的新一轮一二线城市房价暴涨，始于2015年下半年。那么，在那个楼市整体相对低迷时期，为何会着眼到培育和发展住房租赁市场？ 今年7月召开的五年一度的中央金融工作会议，强调金融安全关乎国家安全，要“防范金融风险”，或许就是其中答案。

让我们回顾下2014年以来基本面悄然发生改变的情况：2014年4月，“新常态”首次提出，国内经济增长下行，增速换挡已经昭然若揭；同年二季度末，外储余额为3.99万亿美元，逼近4万亿美元关口，之后强劲增长势头戛然而止并逆转，到当年末外出余额为3.84万亿美元，意味着2014年开始出现资本外流。

对金融体系来说，2014年这两大基本面的逆转，意味着是威胁。从2015年后的情况来看，这日益清晰：一方面，政府投资拉动经济疲态渐显，投资的边际效应大降，民间实业投资意愿开始萎缩，导致资金脱实入虚甚至在金融体系内空转，金融体系积累的风险加剧；另一方面，美联储开始退出QE甚至开启加息周期，人民币推动国际化进程中面临贬值压力……伴随着这些情况，内外资外流趋势出现，外储从高位迅速回落，2年多时间里，数额降了大约1万亿美元，客观上迫使货币政策紧缩，而由此导致的金融风险开始暴露。特别是今年以来美联储2次加息，全球央行普遍鹰派论调再出，国内无锚放水的空间日渐逼仄，许多以往在货币宽松时期掩盖的“裸泳者” 开始大白于天下。

值得一提的是，为了转嫁金融风险，也为了保卫外储，2015年下半年以来，通过为家庭、购房者加杠杆方式，一二线城市楼市实施涨价去库存收效明显，大量资金被驱往楼市，之后通过凌厉的楼市调控，对高位接盘者、购房者进行“上屋抽梯”，试图锁住楼市里巨量的流动性，并使其不至于外溢。

如何来实现这一意图？主要靠限贷、停贷或变相停贷，也就是不让后来的刚需高位买房，防止次贷危机出现；不能让后知后觉的卖方高位套现，防止购汇外逃。

央行数据说明了这点：2017年上半年，人民币房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款的38.1%，比一季度占比低2.3个百分点。其中，个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上季末低4.9个百分点。

这说明了住房贷款在回落，也说明了国内银行存量资金有限，也就是金融机构们去除留存风险资金外，已经大量压缩对外贷款特别是购房贷款。而银行停贷，没钱的买不起房，从民生考虑和维稳考虑出发，政府必须为此而提供租赁房，并且必须配套实施租购同权。

另一方面，冻结楼市交易也带来了巨大的副作用，意味着土地财政收入难以为继，随着财政压力骤增，地方财政转移支付能力受限，一些地方房地产税的开征不得不提前提上议程。此次，陕西省被迫推出房产税细则正是如此，而预计其他财政收入面临压力的省份，很快也将如出一辙。

当然，华东、华南及北京、天津等数省，由于自身实力雄厚及收入来源多样化，转换新模式还并非迫在眉睫。

本文作者：小九

商务合作：180-5989-9871

本文系原创文章，转载请注明来源。