一边是海水，一边是火焰。

这用来形容厦门这个七八月的楼市温度和天气温度，小九觉得那是相当的恰当。

换句话说，厦门这个七八月，与去年同期相比，烈日炙烤大地、酷暑难耐；但楼市却不复火热，在多管齐下的凌厉调控下，楼市成交热度继续降温，凉意习习。

根据厦门中原研究中心发布的最新月报，7月厦门楼市成交，继续走在“量跌价涨”的运行轨道上。其中，以该月一手住宅成交情形来看，无论是成交面积和套数，环比、同比都是跌幅明显，而住宅成交均价，环比、同比却也涨幅明显。

（数据来源：厦门中原研究中心）

那么，8月之后的厦门楼市运行特征，究竟将会怎样？考虑到楼市调控手段持续甚或不断升级，考虑到全球央行鹰派气息下的货币紧缩大趋势，结合厦门楼市自身特殊的供需状况，小九觉得，至少年内的情况，最可能是这样的：

“总体上，预计厦门楼市成交量仍受影响而低位运行，而厦门房价涨幅虽然可能变小，但其坚挺性不言而喻”。

换句话说，至少年内，厦门一手住宅“量跌价涨”趋势不改。为了说明这点，让我们得先简要回顾一下，2017年上半年厦门一手住宅的交易情形。

一方面，交易量上，总计备案7513套，其中，3月份成交3492套，占比近47%，而具体考察各月成交量详情，这上半年，厦门一手住宅交易走出了明显的倒V字型轨迹，并且过山车特色明显。

另一方面，厦门一手住宅均价几乎逐月环比上涨、不断逆势登高：上半年，总成交均价34141元/平，根据 7月18日，国家统计局发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，6月厦门新建商品住宅价格，环比上涨0.4%，同比上涨14.7%。

而从7月的一手住宅交易情形看，成交套数496套，环比6月的892套下跌了44.5%，成交均价38282元/平，环比上涨8.3% ，同比上涨26.8%。这显示出“量跌价涨”趋势依旧在持续。

事实上，关于厦门楼市后市这一运行特征，厦门中原研究中心不仅同此预判，还揭示了其背后的原因：

厦门目前住宅市场可售房源少、库存低下，市场上在售项目更是稀少，“四限”政策之下，房企纷纷放缓销售节奏，市场连续几个月来成交均处于低位，客户观望情绪有所蔓延；但在房价高企、供应不足之下，2017年政策限制放松可能性不大，未来或将持续保持低位的成交量。

意思很明显：2017年年内，楼会调控政策不太可能放松，在此之下，供需两不旺格局将持续，决定着持续低位成交量。

不过，值得关注的是，除了上述原因外，小九还认为，决定着年内厦门一手住宅交易继续呈现“量跌价涨”特征的，根本原因在于两大方面：一是大众信心犹在，一是现实的房贷约束。其中，前者决定着相当长一段时间内，厦门房价仍将按惯性盘旋在高位；后者决定着总体成交量将继续低位运行。

所谓“大众信心犹在”，指的是虽然在不断加码的调控下，近几个月来，厦门楼市成交量持续萎缩，购房者观望情绪浓厚且蔓延，但对于厦门城市、楼市，无论是开发商、购房者还投资者，大众的普遍信心相当一段时间内难以改变。

事实上，无论是供应相对不足（上半年，厦门批售新房住宅套数4991套、批售总面积54.12万平，而成交量是7513套，成交总面积89.23万平，显示出供需缺口），还是金砖会议及地铁建设、通车等利好，都将在信心层面上，为厦门楼市增添支持力量，继而在相当一段时间内维持厦门楼市的价格坚挺性。

值得关注的是，从商品住宅库存量来说，经过2016年年初以来的强力去库存，一年多来的供需两旺行情爆发，使得当下厦门商品住宅存量也处于低位。厦门中原研究中心数据显示，目前存量，如按上半年月均成交量计算，去化时间仅需11个月，低于去化周期15个月的警戒线。

与此同时，通过之前的强势去库存，厦门开发商不仅进一步确认了购房者对厦门房子的需求渴望，而且通过销售回笼了大量资金，因此在面对预料中的整体低位成交行情，其维持房价坚挺的实力、信心俱在，相当一段时间内其自乱阵脚、开启降价促销的可能性相对较小。

此外更重要的是，从“钱潮”流动方向看，国内在日益严厉的资本管制下，资金换汇出走国门，从去年起即日益艰难，巨额资金只得在国内流转。而在实体经济萎靡、2015股灾以来股市低迷以及艺术品市场等投资市场低迷下，巨量资金先后奔腾涌往楼市，导致一二线城市房价暴涨拉升，之后2016年10月起，国家及一二线城市开始凌厉调控，甚至通过冻结交易等各种强力手段，强力阻击钱潮朝向一二线城市，并引导其往三四五线城市楼市“蓄水”，使得今年以来这些城市房价也显著上涨。

这一近年来推动各线城市房价上涨的根本力量，意味着购房者对一二线城市房产的强劲需求，客观上仍大量存在并且潜力巨大：一方面，当下的强力调控，只是暂时雪藏了这份需求，一旦调控政策松口、房贷额度再宽松，长期积攒的需求很可能强势反弹，重新造就供需两旺格局；另一方面，此番三西线城市楼市去化后，一旦购房者发现后续接盘者寥寥，资金钱潮流向很可能将逆反，如厦门这种城市楼市将因此首先受益，这成为年内厦门房价坚挺的根本支撑。

所谓“现实的房贷约束”，则是当前包括厦门在内，众多城市的银行房贷额度已经事实上大为紧缩，实际上房贷发放费时也大为拉长，甚至有遥遥无期之感。银行限贷、停贷日益成为明摆着的事实。在此之下，购房者即便敢于高负债购房也无济于事，这很是限制了购房需求。

这也就意味着，至少在2017年内，对于包括厦门在内的一二线楼市来说，由于房贷的支持无力，购房需求难以对接楼市交易，购房者大多只能望房兴叹，这决定着厦门楼市成交将低量运行。