“黑云压城城欲摧”。

从去年国庆期间各一二线城市纷纷出台新一轮调控楼市政策起，这些城市的楼市上空就普遍乌云密布，并且乌云还一团团接踵而至，让许多人觉得大有一场暴风骤雨来临、洗礼楼市的即视感。

如今，大体上可以说，这些楼市调控政策主要从“供给端”和“需求端”发力。其中，所谓最新的、号称超级震撼的楼市大杀招——包括厦门在内的国内最耀眼的13个核心城市，被纳入“利用集体建设用地建设租赁住房试点”的第一批城市，再加上此前宣称的“租售同权”，对众多无力购房族来说，这理论上迎来了大福音；而以“限贷、限购、限售、限价”为主的四限调控政策，加上实际上商业银行不断调高的首付门槛和房贷利息，则意味着实际上大力遏制了当前楼市的购房需求。

上述这些“三花聚顶”般的重磅炸弹甚至核弹王炸级政策，一是打击了投资投机性购房的炙热需求，一是缓和了刚需购房者急于入市的紧张情绪，甚至直接抬高刚需购房者入市门槛、限制刚需购房能力。

短期来看，调控效果因此立竿见影，尤其是各城市二手房交易市场，更是一片哀鸿遍野。但长期来看，究竟会怎样？在小九看来，一句话：得看这些政策的持续性如何，以及可实施性和实施的效果如何，另外，还要看城市的分化情况如何。比如，经过城市跃级的厦门楼市，其未来景气度料将让众多城市望其项背。

NO. 1｜壹

在8月28日国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知中，明确列出了参与试点的13个城市，它们是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

这13个城市，确实称得上当下中国的核心城市。难怪有舆论因此认为：由此可以见出，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大。

然而在小九看来，如果没有最终的成果支撑，此说也难免言之过早。君不见，此前也曾有不少的两部委重要文件，其显示的楼市调控决心当初也是大大的，但最终也无奈束之高阁。因此极而言之，如果此番决心最终没有显耀的成果，则难免又给城市广大无房族以“望梅止渴”或画饼充饥之感。

事实上，在房价高企引得人们望房兴叹不已时，国家有关部门也屡屡强调建设保障房、经济适用房的决心，并不乏有地方政府立下“军令状”，甚至誓言每年开工量、竣工量多少，但最终结果怎样？唔，好像近年来也不太提这块了。

究其原因，其实也不难理解：楼市繁荣的时光里，地方政府、商业银行、开发房企，在商品房市场里拥有许多的利益一致性。在此之下，大量建设保障房、经济适用房，实际上对地方政府来说，无异于“搬起石头砸自己的的脚”。这么不经济不划算的事情，显然地方政府难有意愿和动力一直去卖力实施。

换而言之，利用集体建设用地建设租赁住房试点+租售同权，这一对于广大城市无房族来说的天大福音，最终是否会因种种原因而重蹈保障房、经济适用房旧辙，只能拭目以待。

NO. 2｜贰

而且，再退一步来说，对于建立“租售并举”住房体系，即便中央、地方政府都有心且决心真的巨大，也需要考虑地方政府是否“心有余而力不足”。

经过十多年房地产黄金时间的发展，一个事实是，对众多的城市来说，它们对土地财政的依赖症日甚一日——即便在上述13城，这也是个普遍现象。

另一方面，2017年下半年起，如果“三花聚顶”般的严厉楼市调控还在持续，商品房交易量预期还将是处于低迷状态。而没有交易，就没有伤害，也就没有地方政府庞大的土地财政来源。在地方政府刚性支出不变甚至更可能增加的情况下，这意味着财政收支更不平衡，再加上紧缩时期的举债压力增大，意味着地方政府难有余力进行诸如学校、医院等更多的公共配套建设。

而根据经济学原理，这些公共资源的短缺供应，势必造成排队现象甚至按等级配给供应，比如“积分制”入学政策难以实际取消，意味着“租售同权”很可能难以实现。

更重要的是，如果真的实现“租购同权”，那么，城市老市区的老破小学区房，其价值将面临着价格重估，而一旦如此，则很可能引发整个城市楼市价格的重估，这对汲汲以求维稳房价的目标是一大重创。

NO.3｜叁

基于现实的考量，从地方政府的利益角度看，建立“租售并举”住房体系，短期内并不是一蹴可就的。然而退一万步来说，即便有朝一日，真的建立起“高端商品房有市场、中端保障房有支持、低端租赁房有保障”的住房新体系，但自有产权的商品房仍将有强劲的市场需求。

这是因为，一方面，中国人关于拥有自有住房的获得感根深蒂固，是一种文化心理的传统；另一方面，从长期来看，作为资产配置的一大内容，投资自有产权商品房未来即便不能再如以往获得暴利，但将仍是抗击长期通胀的优选。

事实上，查阅2000年以来的M2数据，M2从当年的不到13.5万亿元火箭式蹿升到2017年7月的近163万亿元，也只有房价的涨幅稍稍能追平这一涨幅。

此外值得一提的是，在通胀型经济体下，在逆全球化趋势和压力下，可以预期的是，国内对外汇、资本外流的管制将日甚一日。这样，今后庞大的流动性，注定只能在国内几个资产池子里流转。目前体现在国内三四五线城市楼市房价增长上。但一旦这番政策驱动的资金流向停止，如厦门一样有更好城市价值的楼市，很可能将再度吸引资金疯狂涌入。

特别是，经过了鼓浪屿入世遗，经过了“金砖国家会议”的厦门，如今更因为巨大的城市提升资金投入，实现了城市的又一次跃级，无论居住环境价值、城市文明价值还是城市品牌价值，都进一步跨越式提升，将吸引着更多的富贵阶层的青睐。

城市升级究竟对城市楼市带来什么？在这点上，G20后的杭州楼市行情，可谓是厦门的预兆。如今，即便是在强劲的楼市调控下，但G20后以来至今，无论是商品房市场还是土地市场，杭州楼市都堪称当前全国最强势的楼市。

现实上，来自中原地产厦门研究中心的监测，近期厦门开盘的龙湖春江彼岸1#以及融信铂悦湾的叠墅项目，其去化率超八成，而海投尚书房4#楼及禹洲·香溪里1#楼开盘，去化率超6成，也仍显示出：即便调控政策肃杀，但厦门商品房的魅力依然。