编者按：

2017年的大厦门楼市，不仅跌宕纠葛，冰火交萃，更因“十九大”盛会启幕，开启了承前启后的伟大变革。

当“房住不炒”口号的再次高亢嘹亮，不仅震撼点题新时期里的美好愿景，更对风雷激荡的整个业界发出新的挑战：未来，大厦门楼市这艘“艨艟”巨舰将驶向何方？房企责任与使命并行，又该如何玩转攻守之道……

值此一年一度厦门地产圈盛事，金鼎奖盛典到来之际，带着对新时代来临的审慎思考，我们抛出了“大时代，创未来”的楼市命题，特邀众多地产大咖一同论道，共话未来！

首位，我们有幸邀请到了三盛集团闽南公司营销总监陈建鑫先生，来听听他是如何说的！

三盛集团闽南公司营销总监陈建鑫

未来三至五年，房地产仍可以持续向上发展

今年的大厦门楼市，过程之跌宕起伏、犹如坐过山车一样。

市场既有血脉喷张的疯狂刺激，也有调控加码后的日渐沉寂。许多人都说，这一年的楼市格外令人难忘。

对于这样的看法，陈总也感同身受。

“年初，厦门房价急剧上涨，政府为了让它回归理性，从3月份开始，陆陆续续出台了多项调控，想从各方面限制投资需求。初衷是好的，但许多人却对政策产生了误解，认为调控能降房价。”

陈总表示，“事实上，今年的调控高压，目的是为了浇熄因市场需求过旺以及民众投资渠道匮乏而产生的‘投资过热’现象。但我们都知道需求影响房价，需求旺盛房价就跌不了，所以，政府调控的根本目的是为了稳房价，而不是打压房价。”

“当然，每一次调控都不是“空调”，影响也实实在在的存在着。”在陈总看来，严厉调控就导致了今年整个大厦门市场相对“畸形”。

“调控不仅限制了民众需求，同时又对开发商实行限价、限签，这些因素都导致了实际成交量相比起去年有较大回落，但其实这里面是有不少‘水分’的。”

三盛国际海岸项目效果图

在他看来，同样的情形也发生在了环厦板块。

“虽然，大厦门市场环境要比厦门好，而且价格相对低洼，还有上涨空间。但像角美、漳州港这样的区域也照样被设置了2万/㎡的价格红线。我们都知道，角美其实已经触及限价了，而且未来随着高价地陆续上市，这个价格肯定摒不牢，放开只是时间问题。不过，眼下只要这个限价还存在，当前2万的房价就是假象，不是真实数据。”

他还进一步指出，“目前漳州港虽然还未触及限价。但是整个龙海区的网签也存在超过一定价格无法正常网签，比如我们三盛国际海岸现在就有大量已售房源未网签，所以当前的数据也不真实。”

而对于今年贯穿始终，多空博弈最为激烈的房价问题，陈总认为，未来五年内，大厦门房地产仍会持续向上发展。

“毕竟，厦门属于人口正流入城市。官方数据统计厦门常驻人口还不足400万，未来规划是500万，再加上本身土地存量所剩无几，未来供应量无法满足需求，房价上涨的动力依然存在。”

此外，他还谈到漳州港楼市，由于官方已经明确年底厦漳跨海大桥取消收费，未来漳州港房价将会与角美持平，随着R3进一步明确动工的逼近，房价也将反超角美，毕竟漳州港直接连接的是厦门岛内最繁华的鹭江道，直线距离最近，而且环境也相当宜居。因此，现在漳州港价格1.5-1.6万/㎡，还有较大上升空间的。

成功并非一蹴而就，做事方式方法很重要

楼市调控“疾风骤雨”，不仅厦门楼市“卧倒”一片，连漳州港楼市也无法幸免。房地产市场规模相比去年“缩水”了不少，但三盛国际海岸项目依然在今年赚足了眼球。

三盛国际海岸项目效果图

据陈总介绍，统计到目前为止，三盛国际海岸的销售货值是14亿，远远多于漳州港其他楼盘，冠绝整个漳州港。

而对于在大盘楼市表现欠佳的背景下，三盛国际海岸却能走出向上的曲线，陈总总结道，做事的方式方法很重要。

在他看来，三盛国际海岸今年业绩上的突破，来自于三大方面：

第一，品牌保障是关键

“现在客户都是讲究理性消费，他们基本都会选择品牌。因为，品牌能给予他们更好的品质保障，更好的售后服务（物业管理）。三盛地产位列中国地产百强之列，伯恩物业也是福建第一品牌价值，增强了客户的购买信心；

第二，产品品质是核心

“在这一点上，三盛的做法和其他房企有所出入。因为，首先我们懂客户，了解客户，然后根据他们的需求，规划适合的产品。其次三盛地产的企业理念就是成就极致生活，我们一贯坚持的是极致产品品质+极致服务，从建筑材料、户型景观设计、施工工艺到监督管控和无力管理上都有着严格的要求，确保交给客户的是放心、安心、舒心的家；

第三，除了品牌优势、产品品质以外，营销也很重要。

三盛地产今年荣获中国地产十大营销铁军称号，每一个三盛地产营销人都是极致工作的，月月清零，周周清零，甚至日日清零的工作心态促使我们不断成长进步， 只有极致的付出才有丰厚的回报，不管市场好坏，始终坚持如一；三盛国际海岸利用三万平米的展示区以及3300平的营销会所，加上每个营销人员的热情服务，吸引了源源不断的新老客户前来参观购房，高峰时期，我们一个月的导客量达4000多人次，极致工作、极致服务和完美产品展示才能奠定我们厦门湾销冠楼盘的地位。

“青铜时期”，购房者和开发商都需要智慧

在不少人看来，“十九大”之后，其实整个中国房地产已经跨入了一个崭新时代。

“房住不炒”、“租售同权”、“共有产权”等新概念的提出，为市场的进一步分化以及未来发展指出了新的方向。

然而，新时代扑面而至，但仍有许多人一知半解、充满疑惑。为此，针对这个问题我们也请教了陈总。

三盛国际海岸园林实景

“对于这个新时代，其实我更愿意称它为‘青铜时期’。”在陈总看来，中国房地产的发展历程，可以用三个时期进行概括。

第一个，是闭着眼都能赚钱的黄金时期（1998-2005年）。

“那个时候，房地产门槛低、监管规范性差、政策不完善，加上中国经济飞速增长，这些因素使得房地产成为高利润产业。只要你敢，有钱，去投资房地产，不管开发还是个人投资都是稳赚的。”

第二个，是投资房产仍旧好赚钱的白银时期（2005-2014年）。

“之所以我将这个时期从05年开始界定，是因为那时候出台了国六条。取地、预售、银行方面都开始逐渐规范。这个时候，整个市场相对健康，门槛也有所提高。但是，中国经济仍是高速发展的，那时投资仍旧是利润可观的。”

第三个，就是不一定赚钱的青铜时期（2014-至今）。

“在这个时期，并不是所有人去投资房地产都能赚钱。毕竟，所有法律法规都已经非常健全了，买房也不是百分百赚钱。例如人口正流入或者地方经济增长的城市，可以投资。像人口外流或者缺乏产业支撑的三四线城市，它们的房价有停滞不前或是下跌的可能，投资就有风险。”

而且，他进一步表示，这个时期，不论是购房者还是开发商，都需要“智慧”。

对于开发商而言，在各项法律法规都很健全的时候，产品品质尤其首要。房企只有研究市场，研究客户，懂得客户想要什么，并且把自身“内功”练好，才能长青。

“确切的说，在新时代，地产会越来越健康，一个显著标志就是地产行业的利润会越来越低，因为，现在基本上都是大资金大资本在运作。眼下，像三盛地产这样的房企毛利有20%，已经相当可观了。”

“租赁时代”来临，未来商品房领域将豪宅化

作为“十九大”前后，刷爆楼市的霸屏词汇，“租赁时代”在带给行业巨震的同时，也催生出了对于未来楼市将产生什么影响的普遍思考。

在陈总看来，租赁同权是必然趋势。

参照部分发达国家的发展历程来看，会发现房地产最后都是进入租赁时代。毕竟，可开发的土地和供应量都是有限的，房企为了发展和运营下去，不得不逼自己转型。

“事实上，很早就有很多开发商在持有物业板块谋篇布局了，当然，租赁时代对厦门楼市并不会有太大影响。”

他认为，成交量肯定会下跌，因为可供开发的土地越来越少，供应也就越来越少，“当一个城市满足人口正流入和地方经济增长这两个前提，房价就会相对稳定。而且随着土地资源越来越稀缺，房价还会往上走，厦门就是这样的城市。”

“但是，市场会满足不同人群的需求，比如租赁市场就会满足外来人口或者部分中低端人群的需求，保障居住。其他改善或者高端客群，就会有另外的市场来满足。”

他预测到，未来商品房领域普遍会是豪宅，因为需求是分层次的，政府解决了低收入人群的租住需求以后，就会放开对商品房领域的控制，由于资源的稀缺性，这些房子只能高端化和豪宅化发展。

楼市“新时代”，房企责任与挑战并行

每每行业到达一个新“风水岭”的时候，业界总会发出关于如何破局的思考。

这既是面对未知挑战所表现出的未雨绸缪，同时也是抢占楼市新风向的必要举措。那么，楼市“新时代”来临之际，房企又该如何创造属于自己的未来？

三盛国际海岸样板房实景图（佘极朴/摄）

陈总认为，“对未来三至五年的房地产市场还是要抱有信心。在这几年里，由于国家实体经济以及创新科技，产品研发能力还没办法达到很高的层次，政府仍需依靠房地产，毕竟它涉及到的上下游产业很多，带动经济的能力非常强。”

“当然，现在由于整个房地产进入了‘青铜时期’，很考验开发商的拿地能力。目前，取地有两种方式，一种是属于一级市场，招牌挂；另一种是属于二级市场，收并购。未来三至五年，三盛集团仍会积极拿地，希望在短期内快速成长，冲刺百强更高排名”

“不过在拿地的选择上，三盛有一套自己的评估标准，主要是收并购二级市场。毕竟，拿地的前提是要保障企业稳定发展，相对于抗风险能力较差的一级市场，我们三盛在收购二级市场方面经验较丰富，成功案例较多，我们会力争在这方面寻求更大的突破。”

除了拿地方式与其他房企不同外，陈总进一步介绍到，三盛比其他房企也更领先的是，取地前会先去研究市场、研究客户，再经过精准测算，决定是否拿地。所以，基本在拿到地块之前，就已经设计好产品。

最后，我们向陈总抛出，三盛是否会继续大厦门市场趋于的时候，得到了他肯定的回复，“未来，三盛集团肯定还会在大厦门区域落地，尤其迫切想要在厦门落地。