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证券时报记者 刘宝兴

    “不敢说全部（二手房），现在诚心卖房的基本都会给议价空间。”昨日，上海市浦东新区金桥板块一位房产中介告诉记者。这和去年上半年的情形完全不同，彼时这个板块的房东面对多个买房者“抢房”的行情，大多会选择临时涨价。

    二手房市场往往能够反映出楼市的真实冷暖。上海易居房地产研究院副院长杨红旭日前表示，上海二手房市场今年的成交量，相比去年出现了腰斩，“成交量甚至可以说降到了腿肚子，价格相比去年也跌了10%左右”。

    成交遇冷

    数据显示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市场累计成交面积620万平方米，同比下降52%；成交均价47390元/平方米，同比上涨24%。

    新房成交量的下滑是由于供给的减少。上海市房地产交易中心数据显示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面积仅为474万平方米。在低供应量的背景下，上海新房市场单周成交量此前一度低于10万平方米，这个交易量甚至低于2014年上海楼市深度调整时的周度成交量。

    上海中原地产市场分析师卢文曦指出，今年上海郊区进一步成为新房供应的主力。数据显示，今年新房供应面积排名前三的嘉定区、青浦区和宝山区，加起来的供应面积占全市总供应量的47.4%，比去年提升5.8个百分点；而徐汇区和长宁区今年没有项目入市，据悉，某个区整年没有新房供应的现象在上海楼市历史上非常少见。

    据业内人士分析，上海外围区域供应成为主力主要是价格因素，郊区一般以刚需为主，均价比较低，可以稀释中高端楼盘对均价的影响。据悉，今年开发商预售证申领困难，尤其是一些高价楼盘很难通过审核。

    去年10月，上海发布《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，提出进一步加强新建商品住房预销售管理，全市新建商品住房销售方案备案实行市、区两级审核（包括预售许可和现房销售备案），对上市房源定价不合理的，坚决予以调整。加强在售新建商品住房项目销售价格监测监管，不得擅自提价。

    在预售限价政策的影响下，今年部分入市楼盘价格和二手房价格倒挂明显，今年上半年上海楼市屡现排队抢房现象。5月，上海市住建委发文，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

    从新入市楼盘的摇号情况看，除了今年12月的中金海棠湾项目，其他楼盘参与摇号的客户数普遍高于开发商推盘数。但卢文曦指出，随着调控深入以及市场预期的逐步改变，一些新盘客户的转化率目前只有四成，而上半年可以达到七成。

    市场预期的改变，也影响了二手房的成交量和成交价。同策研究院首席分析师张宏伟援引数据称，今年前11个月上海二手房共计成交13.97万套，较去年同期大跌61%。从月均数据看，上海今年二手房市场月均成交量在1.1万套左右，明显低于2016年3万套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月达到过最高值，为5.66万套。

    房企也观望

    影响买房者心态的，除了楼市成交量下滑、二手房出现议价空间外，还包括调控政策的出台以及购房门槛等。一位在2015年年末就开始筹划买首套房的人士表示，受限于“5年社保”门槛，他在2016年没能买到房，在满足购房条件后，能买得起的房子又太偏远，“还是再等等看”。

    卢文曦指出，在“买涨不买跌”的心态下，购房客群或进一步减少。经过长期成交低迷，二手房议价空间有进一步打开的苗头，尤其是一些“老破小”或者总价千万以上的房源，接近9折的案例有所增多，因此，二手房市场伴随着量能下滑，成交价还有进一步下跌的可能。

    实际上，观望情绪在房企中也存在。“因为限价，很多拿了高价地的房企现在没有办法开盘，如果明年限价政策持续，很多房企可能会拖不起。”一位地产开发商高管表示。

    杨红旭指出，当前楼市地价存在一定的泡沫，从地价占房价的比重看，由于房企土地购置均价涨幅高于商品房成交均价涨幅，今年10月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的比重已经达到了64%，创下历史新高。

    资料显示，在2016年，由于一线及部分热点城市楼市火爆，开发商抢地导致地王频出，“面粉贵过面包”的地块数量大增，地价涨幅较大。2016年下半年，部分热点城市出台相应政策控制地价增长，但从全国层面来看，总体地价涨幅并未受到抑制，2017年前11个月，全国房地产开发企业土地购置均价为5161元/平方米，再创历史新高，同比增长26.4%。

    “从现在的状态看，我们打算分两步走，限价和市场价之间价差不高的项目，我们会处理掉；如果价差太高，明确会亏损的则要想办法，比如把存量资产进行证券化等方式。我们要保证现金流、谨慎调仓。”一位上市房企高管强调，明年房企最重要的是“掌握现金流的平衡”。

    一位浙江房企高管则表示，公司此前主要布局三四线城市，目前公司正在“抢收”：抢开盘、快去化、快回笼。据悉，受益于三四线楼市的火爆行情，该公司在这两年里每年的销售额增幅均超过100%。