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上海商品住宅市场“小阳春”或难再现，楼市调控政策难松动，下行趋势会进一步强化。

据同策研究院监测数据显示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。

同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是“以价换量”。

张宏伟进一步称，2018年房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。

释放货值将增加

据同策研究院监测数据显示，截至2月26日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米，但是，市场去化速度由2016年1月份-12月份的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截至2018年2月25日）的月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年大趋势）。

据张宏伟透露，上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地王”项目推盘节奏调整等因素，导致房企销售业绩表现不及预期。截至2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放，像万科、融创等大牌房企百亿元以上货值因为上述原因无法正常释放。

张宏伟称，假如2018年上半年预售审批加快，释放出3000亿元（2017年上海商品住宅总销金额2920亿元，释放一半货量就相当于去年一年的总销）货值入市销售，市场供应量就会快速增加，短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。

进入二、三季度后，上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

高价地或降“底价”入市

过去一年多的调控政策，热点一、二线城市多有涉及，尤其限价政策较严。在一线城市，很多高价地王项目都主动推迟入市时间。

张宏伟表示，预计上海这些高价地项目入市时间会集中在今年3月份之后入市，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。

据记者了解，2016年是房企全国化扩张的重要节点，不少房企因在三、四线城市布局而备受煎熬，因此都在这一时期全面回归一、二线城市拿地。彼时，上海连郊区板块楼面价都屡屡超过预期，而这些项目将集中在2018年入市。

因为大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标，企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力，即使降低定价，也不得不入市销售换取现金。

张宏伟表示，现在单个楼盘一次性推出的货量在200套-300套之间，如果高价地王集中在二季度推货，市场成交量会有起色，但首次开盘的房源价格应该会低于预期。

从目前上海楼市反映情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，主动适应政府的指导价格措施积极跑量。

实际上，自2017年12月份以来，已经有个别房企出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。

更重要的是，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大，若房企不能有很好的现金回款，还债压力也很大。

综合来看，上海房企与市场博弈的筹码越来越少，如何提升盈利越发重要。