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往年3、4月，伴随着气温回升，北京（楼盘）楼市新房、二手房供应、销售也随之复苏。但在今年，北京房地产市场却陷入冰火两重天的窘境。新房供应低迷，成交随之下降；二手房交易则出现回暖。

据机构统计数据显示，刚刚过去的4月，北京新房商品住宅仅成交1161套，同比去年降幅达44.5%。而二手房成交环比3月上涨达到两成。

对此，业内人士称，在“限竞房”开始入市后，大量持币客群的消费动力将被激发，新房市场才能真正迎来销量的复苏。

刚需刚改客群仍持币观望

数据显示，刚刚过去的4月，北京新房商品住宅仅成交1161套，同比去年降幅达44.5%。随着北京多元化供给体系的搭建，全面覆盖多重需求客群，使得新房市场的需求也呈现出明显的分化特征。

4月成交的1161套商品住宅中，别墅产品共244套，占比21%；户型面积在90平方米以上的住宅产品共成交689套，占比59%；而与即将上市的限竞房面积相近的中小户型产品的销量，则仅占到4月成交的两成左右。

“高端改善人群对未来多种产品类型、户型面积混搭的社区存在疑虑。因此，选择及时出手现在市场上还有房源的纯商品房社区，这使得别墅类、90平方米以上房源成交占比上升。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅说，刚需刚改客群如今还在持币观望，等待更多共有产权房及中低价位“限竞房”的推出。

一位不愿透露姓名的业内人士称，在限竞房大规模供应后，北京新房市场或许才能真正迎来销量复苏。

二手房成交创近12个月新高

新房市场尚处僵持阶段，北京二手市场出现回暖。据思源地产相关数据显示，4月北京共售出14964套二手房，创近12个月新高。

我爱我家集团市场研究院统计也显示，4月北京二手住宅环比3月上升22.6%。4月的二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。

中原、麦田等机构的统计数据亦显示，4月北京二手房成交量有所复苏。

价格上，自2017年4月起，北京二手房住宅交易价格持续走低。2018年4月二手住宅成交均价与3月基本持平，与去年4月高点相比，价格已累计下降18.2%。

“部分中端改善客群对于资产的灵活变现较为关注，因此在权衡后选择了购买二手住宅。这也助推了近来二手房销量升温。”郭毅告诉记者，如今二手房业主报价较去年普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的原因。

分析市场未过热

4月二手房的成交数据，是否意味着北京二手房成交量将触底反弹？未来走势又如何？

业内人士认为，当前成交量尚未达到市场正常水平，属于低位复苏阶段，离触底反弹仍然很远。同时，当前的交易量也不能支撑价格上涨，接下来，在没有绝对利好政策出台的环境下，价格还将保持平稳运行。

中原地产首席分析师张大伟认为，影响市场最主要的政策依然是信贷等政策，目前来看，宽松的可能性不大。在信贷收紧的情况下，后续市场走势依然不可能明显上涨，平稳是主流趋势。