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本期嘉宾：厦门新景祥公司总经理张建

（文/余秋华）数学史上，有著名的“哥德巴赫猜想”和“费马大定律”，难哭过几代数学家。

厦门楼市也有几大烧脑的选择题，比如 “持有房产，还是手握现金抄底?”、“新房二手房如何抉择？”、“房价是僵持不动？继续上涨？还是断崖式下跌？”……

眼下“大盘一涨，鸡犬升天”的大行情落幕，但日趋分化的市场，却更让人各种看不懂了：一边是市场成交整体趋冷，一边是“售罄”消息频频入耳；一边是“降价房源”刷屏，一边是房价依然在环涨……很多人大呼“看不清楼市真相”。

接下来厦门楼市怎么走、房价又将呈现出怎样的趋势？是否是出手买房的好时机？围绕这些话题，九房网特别采访厦门新景祥公司总经理张建，共同探讨新格局下的厦门楼市。

厦门新景祥公司总经理张建

Q：目前的厦门楼市，以往那种动辄上百套的开盘路数，已经很罕见，更多是像挤牙膏，每次少量加推，如何解读这种现象？

A：近期很多盘都开始推了，但是都是小批量的推，这说明开发商也在试探市场，试探客户对市场的反映。不可否认，目前整个厦门行情偏冷，4月份土拍结果又比较出乎大家意料，价格比预期差很多，导致市场信心没有起来，大家开始逐步认清事实，目前对市场没有那么乐观、底气不是很足。

事实上，开发商也在疑惑到底是谁在买房？因为，现在我们所认知的传统的购房客群已经被打得差不多了：投资客基本被清场，刚需客户大都迁移到周边区域了，而改善类的客群在2016-2017年，被误伤伤得很严重。目前，改善市场在慢慢的复苏，但是改善又有一个问题，他要把房子卖掉了才能改善。而在二手房限卖政策下，很难短期内变现。

传统客群在消失，新的客群还没有出，然后有能力购房的客群，又受到各种因素限制，周期不断在拉长，在这样的市场环境下，开发商一点一点推从而看市场反应及时调整。

Q：眼下一二手房倒挂现象逐渐消失，不少房东开始降价销售，随着二手房价格占据优势，会不会给正在降温的新房市场，再带来一波冲击？

A：2017年，一二手房倒挂太严重，所以导致了一手房一房难求，大家找关系。另一方面，二手房确实在涨幅太凶，而这个过程中，是有水分的。去年有一些房源在3月份到4月份不到一个月的时间从300万涨到400万，这100万就是水分。但是，这个水分会逐步被挤压。

到了今年的情况是，第一，市场不再那么火热，成交量在下滑。第二，投资客基于成本的话，他的套现的压力，他必然要舍弃一部分利润去抛。第三，你随着时间周期的拉长，到现在一年多了，必定某些人基于某些特定的或者他自己的原因，必须要卖了这个房子，你就必然要割肉，这就是在挤泡沫。

我们很经常在朋友圈看到有人说有套房子很便宜，让信息不断的传递出来。虽然，这个数量或许仅有10套，但是在1000套的房子里面，这10套是很吸人眼球的，所以大家看到的就是二手房不断的在掉，这就反过来挤压房东，中介为了成交也在压房东，然后不断的在循环，等于这10套房子不断在挤压1000套房子价格。

同时，去年二手房税收的一些问题不断在强化的之后，应该说二手房的价格逐渐在接近真实的价格，当然还是有下降的空间，不过，幅度不会很大。这个下降的空间，有一些品质比较好的小区，他的价格会比较坚挺（学区、地铁交通、品牌开发商的支持），但是，另外一些老破旧等没有这些资源的支撑的，价格还是有回调的空间的，对于有需要的购房者来说，还是可以淘到不错的房子的。

对一手房的冲击，其实前段时间已经有了一点的端倪，就是二手房的这些变化，导致了一手的soho市场。前段时间，万科广场、翔安新城那边一片的soho其实都有一部分价格的回调和让利，而且也取得了一定销售业绩。但是，一手房的开发商，特别一手住宅的，现在的资金链没那么吃紧，而且市场还是处于供不应求的状态，供应量仍旧偏少，在这种状况下，价格很难出现大幅下调，但是不排除有些资金链吃紧的开发商，接下来会有小幅回探。

所以，二手房我觉得有机会，大家可以慢慢淘；一手房也是有不错的机会，大家可以多比较、多看看。

Q：有观点认为上一波大行情下，厦门楼市“购买力透支”严重，您怎么看？

A：韭菜割一茬一茬，这是一种理论，就是在说你的韭菜到一定的高度你就可以割掉。但现在，一方面，新的韭菜长出来需要一定时间，而现在能买房的人群数量，被限得越来越少了；另一方面，原先你的韭菜长到20厘米就能收割，现在需要达到30厘米。目前正是高价地上市的高峰，需要更多资金去承托，传统的低楼面价的项目，单价还能卖3万元左右，但是，高价地出来卖个4万的单价，一下子差价1万块钱，购买力要求更高。

传统的认知，以前所有的刚需或者改善，购买的核心阻碍在于首付款的门槛。但是，事实上你发现，除了首付款这个门款外，还款的压力成为了一个非常大的压力。按照厦门现在300万的价格来算，基本月供都是1万元以上，而这还仅仅只是300万的房子。另外，金融在不断的收紧。我们从很多的信息渠道获悉，很多金融内部都在做风险提示，包括一些已经都在做经济全年的一些安排，下半年或许会从严。包括现在你能看到的趋势，销售量已经趋紧了，能做抵押贷、做消费贷的已经很难了，很多都是走企业精英贷的形式。按照趋势，下半年可能会进一步收紧，个人的按揭贷款审批会越来越严格。

Q：近期厦门迎来开盘潮，但真正开闸之后，整体销量并未达到预期。市场冷热不均，热销与惨淡并存，分化明显，包括购房者对区域的选择，也在呈现分化趋势，近期厦门周边板块，例如水头依然很火爆，您怎么看待这种现象？

A：肯定会有分化。其实，我们刚刚讲的二手房的高价坚挺和老破旧其实就是分化。分化回归到原点就是，购房者越来越成熟了。你在之前，大家一窝蜂买的时候，你没有给购房者足够时间去理清思考的时候，肯定就是我买到就是赚到了。但是现在，国家打压房地产的投机属性，你买房依然可以收到正常收益回报，但是不会再获得像之前那样疯狂回报，大家就趋于理性了，真正从他自身的需求和价值去着手了。

所以在基于客户的需求的真正的呈现之后所带来的分化，会涉及到很多方面。第一个是区域的分化，买厦门岛内、岛外还是厦门周边？ 第二个，我是当下买呢？还是可以再等一等呢？还是买二手房呢？还是一手房呢？第三个就是产品，去买住宅还是soho，或者说租房、共有产权房就能解决问题。

这就是说，从你的真正的需求着手去做这件事情，而也是看中了这一点，所以说开发商也在不断提升自己的产品力和品质，当然这也是无奈之举，我拍那么高的地，卖那么高的价格，我就必须要有匹配的产品力。

产品在分化，区域的整个市场在分化，其实我们说，不论购房者还是投资客，一定要注意，房子的两个属性，第一个是功能性，是居住的还是养老的，功能属性还包括带来的教育，医疗这些配套价值。另外一个就是投资投机型，我买房子是为了投机的，那我现在从价值解锁，你要找能逐利的地方，你要找价值洼地,未来发展潜力大的，国家重点发展规划的新兴片区等等。

以厦门东为例子，8000元/平到10000元/平，这种价格差比在厦门打底都是30000元/平，我不说涨得很高，8000元/平到10000元/平，涨的1倍，16000元/平，很多资本是看中这一点。另外一个，很多人确实是没钱了，愿意接受这个时间距离，加上中国人非常传统，就是要买房子，所以愿意跑这个地方去买。

所以在区域上一定会有分化，岛内，岛外，厦门西，厦门东，厦门北，当然我们要看到每个区域自己的特点，厦门东对接的是泉州，泉州这几年的发展，城市融合的趋势非常明显，这个趋势下，厦门东有发展的潜力。前几天，石井土拍，实际楼面价达到了11000元/平，已经很高了，大家还是蛮看好那个地方的。厦门北，长泰，是一个非常好的休闲度假养老的地区，原来有交通和配套问题，现在交通不断改善，配套方面未来如果医院，商超，包括学校的入住，片区可以自成一体，成为一个卫星城，有很好的发展潜力的，但是要基于对这个区域的认可，山水资源的认可，和养老养生资源的认可。厦门西对接的漳州的，漳州港，泰禾的红树湾院子，厦门湾院子。厦门湾院子也是自成一体的，有非常好的休闲度假的标签，养老养生的标签，而且泰禾配备医疗配套 ，一下子能解决配套的问题。

Q:“红五月”厦门迎接一波开盘潮，开发商纷纷加快推盘节奏，对于今年红五月的厦门楼市行情您有哪些的预判？接下来是不是买房的好时机？

A：我们这么判断，几个大的原则，政府对调控是不放松的，所以目前来讲，厦门房价要快速的涨，基本不会现实，因为要保持稳定。

其次，一手房你希望它跌也很难，为什么这么说？ 通过2017年的回款来说，包括现在开发商的融资渠道不断的在多元化，所以现在开发商的资金还是在可控的范围之内的，要开发商立即做调整的动作也很难，而且，没什么下调的空间。你拿地便宜你调整可以，关键现在拿地楼面价都要3万了，房子卖4万/平虽然说也很贵，但说实话，开发商也没什么空间去降了，他也不赚钱，现在这几个因素你让开发商在一手住宅降价，真的很难。

还有一点，开发商现在有很多的手段，除了买房子之外，他可以有很多的通过一些证券化的操作，包括跟基金方的合作，增加对资产的处理能力。而且我们来说，厦门新一批的楼盘都是高价地，说实在的高价地面市，只会比市面上的价格更高一点，不会低的，所以在这样的情况下，购房者就要认清一个现实，你不用特别着急，因为在跟之前一样火爆起来也不会。但是要抓准机会，之前低楼面价是越来越少，卖一套少一套，你如果能买得到，觉得合适，我觉得可以买。新推出来的4万左右的，这些高层就是有它的价值所在的，因为开发商做了很多的工作，可以去作为一部分的考量的，但你指望一手房房价跌，很难。除非说这个开发商资金链出现了很大的问题。

二手房市场，我觉得大家可以真的去淘，我们以前特价房的几率只有千分之一，现在可以到了百分之一，所以大家淘的几率越来越高，能淘到比较好的不错的项目，可以多淘一淘，多看一看。

总体而言，今年是一个不错的窗口期，因为今年政府压得紧，让市场处于一个可控的范围之内，所以今年来讲还算一个比较平稳的过渡期，比较好，到了明年，不好讲。明年政策，政府要起还是落，这个要看政府基于经济和产业发展的一个需求，做调整。