5月15日，岛内首幅租赁用地的成功出让，市场的聚光灯全都打到了厦门租赁市场之上。

作为全国12大住房租赁试点城市之一，目前厦门的租赁市场蓝海之相已经呼之欲出——注定将在未来房地产市场的发展进程中，与商品房市场并驾齐驱，成为一股不可忽视的重要力量。

而随着国企强势介入，很快厦门租赁市场主体就将形成以国企、房企、中介代理机构“三驾马车”齐头并进的局面。

换言之，租赁市场成为下一个风口的趋势不可阻挡。但和任何新兴行业一样，其发展必然要经历一个不断摸索的过程，痛点存在、寻求破局在所难免。

借着厦门租赁大业开启的东风，九房网特约采访厦门龙湖冠寓总经理陈远平先生、戴德梁行厦门公司总经理潘育敏女士一起畅聊厦门租赁市场。

厦门龙湖冠寓总经理陈远平先生

戴德梁行厦门公司总经理潘育敏女士

Q：前几日，福建省首幅租赁用地被两岸金融中心拿下，被不少人认为是厦门租赁时代开启的标志，对于这种现象您是如何看待的？

陈远平：厦门租赁市场正在快马加鞭培育中。早在2017年7月，厦门已入选全国12个首批开展住房租赁试点的城市之一。2018年，厦门首次将租赁住房用地纳入土地供应计划，将租赁住房作为住房供应体系的重要部分，以期拓宽供应渠道、加大租赁住房市场供应量。近日，市国土资源与房产管理局、市发展和改革委员会、市卫生和计划生育委员会、市建设局等十部门联合印发了《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确在厦租房可享受在厦门公积金提取、户籍管理、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务方面的优惠。

厦门2018P01地块的出让，是厦门践行“房子是用来住的、不是用来炒的”政策、推进住房租赁试点工作、推动片区配套升级的全新尝试。可以看出，本次推出的首宗租赁住房用地选址位于已多年未供应商住用地的岛内区域，也彰显了厦门大力建设租赁住房、提升租赁房源居住条件、保障产业人才和新市民等群体住房需求的决心和信心。

潘育敏：2018P01租赁住房用地的出让标志厦门租赁住宅市场规范化经营时代的启幕，规范化具体落实在用地获取，项目规划设计，及经营细则，是践行中央“房住不炒”及《厦门市人民政府关于开展住房租赁试点工作的实施方案》等一系列政策，更是租赁住宅业务框架搭建的重要里程碑式的节点。

其次在社会影响及社会关注上，该地块属全市乃至全省首块租赁住房用地，引起了广泛的社会关注，能有效的让市民群众意识到租赁住房时代，特别是由国企牵头建设运营的规范化的租赁住房时代的到来。

Q：事实上，在国企介入租赁市场之前，其实包括龙湖、万科等房企和以及世联等机构都已经在布局租赁市场了，对于目前厦门租赁市场格局，您有什么看法？

陈远平：目前厦门已成为住房租赁试点城市，租赁住房政策利好，长租公寓市场迎来契机。

有数据显示，2016年厦门常住人口约有392万人，其中户籍人口220.55万人，外来人口不断增加。这其中不乏大量的青年群体。而由于很多年轻人都是刚刚走出校园，或是只有几年的工作经验，如果不依靠家庭的帮助，可能很难直接成为“购房”群体。于是，租房就成了这类群体“留厦”最直接的方式。但是老旧的小区，已经很难完全满足这类青年群体的需求。

越来越多的知名房企纷纷将目光转向长租公寓市场，品牌房企的介入，将自身运营管理及品质优势带入租房市场，将进一步提升长租公寓市场的品质，满足租房群体对于租房产品，安全性、便捷性、社群性、智能化等方面，强烈的消费升级需求。

 厦门龙湖冠寓定位为高颜值社交公寓，延续龙湖集团“空间即服务（SaaS，Space as a Service）”的理念，通过定期举办的生活节等社交活动，搭建联系租户与商户的链接平台，进一步加强人与空间的联系。租户能够享受到更好的租住生活，让商户有更多的展示机会，接触到更年轻更具消费实力的群体。

潘育敏：2017年以来，本地市场涌现出一大批租赁住房运营商，及较为优秀的结合共享经济概念的长租公寓产品，运营主体上看，市场化的租赁住房产品由私营企业及机构主导，政府及国企参与的更多的是保障性租赁租房、人才用房，并逐渐发力产业及工业园区配套的租赁住房。

单就市场化的租赁项目来看，房源主要是收购或者充当“二房东”，产品与共享居住空间概念的结合度更高，面积及套型五花八门，有些产品更像“合租公寓”，有些产品更具有一定创业属性，不同运营商自行经营，租赁期限及租赁条件各有不同，信息零散且存在一定的不对称。

从区位上看，项目普遍位于产业聚集区，如软件园，湖里高新技术技术园，而核心区居住区则鲜有布局。

Q：当然，租赁市场作为一个新兴行业，必然存在着发展的痛点，你觉得目前租赁市场的发展面临着哪些挑战？

陈远平：（1）长租公寓政策红利是最大的机遇。整个市场处于良性竞争状态，许多企业切入到市场中来，但由于市场需求量巨大，公寓市场依然是一片蓝海。

（2）说到这个行业的痛点，大家应该有一些认识。

第一、从消费者的角度来讲，有黑中介，很多租赁没有合同，也没有任何服务，没有安全的保障。这样的居住方式就只是“居住”，跟城市的资源也不连通。

第二、房屋租赁的供需矛盾突出，传统租赁市场依然占了 95%的市场租住需求，而面对年轻人对居住环境及社群品质很强的消费升级意愿，却没有足够的供应。

第三、另外公寓企业在房源、土地获取上，以及经营上也会有许多的痛点。

潘育敏：其一，用地或项目获取成本，及与之直接相关的租金水平。据我们自己的观察，目前的租赁项目租金范围在20元/平（岛外）-100元/平（岛内较核心地段），且视面积，套型，朝向及设备配套有所不同。而目前此类项目所在地的可比普通出租房租金均低于此类租赁住房租金。租赁住房尽管可以解决面积及总价问题，但普遍更高的单价不容忽视，换言之，运营商的运营成本也明显更高。

其二，目前的租赁租房客群普遍定位为毕业生，职场新人（40周岁以内，普遍不接受小孩），服务其他客群的产品，如相对高端的市场则由服务式公寓（但此类产品并不多见）吸纳。但包括已婚有小孩的“夹心层”家庭，则没有合适的产品满足需求。

其三，运营上大家都处于探索期，尽管已经出现了比较成熟的项目案例，但也受限于客群。如何管理更广及更复杂的客群，也成为未来租赁公寓规划，运营乃至进一步发展的难点。

其四，租户的权益，特别是因客群扩大之后会产生的户籍、教育、医疗等民生权益。目前来看，运营商通过限制客群规避了这个问题。

其五，运营商的融资能力。自有资金或政府资金仍是现阶段本市运营商的主要资金来源，尽管也有部分项目采用了众筹的形式，但常规新型融资渠道，如REITs在当地并未出现。

Q：针对这些痛点，你认为站在风口之上的租赁市场该如何破局？

陈远平：我们非常欣喜的关注到“租购并举”、“九部委十二城”等，国家及城市相关政策的落地和行业法规的不断完善，更加对行业充满了期待，也期望联手各个机构及政府，共同为改变年轻人的租住生活做出努力。

龙湖冠寓经过一段时间的成长与累积，面对变化升级的消费需求，不断提升品牌精细化运营的能力。

例如我们给每个房间安装了智能门锁，公区配置门禁系统，更加注重安全性。今年我们在产品端也会持续发力升级：在兼顾家居的舒适度、坚固度、美观度，以及在品质不打折的情况下，提升它功能的可变性，同时也会提供更多的增值服务。

通过IT系统化提升服务品质：通过IT 系统化高效管理，符合年轻人互联网生活的服务设计，例如推出的冠寓App，便捷的自助服务，一键查询、签约、缴费、报修，24H智能语言客服等。

另外，在服务方面厦门龙湖冠寓做了更多尝试：我们特别上线了管家微信打赏系统，让租户对管家一键评分，一键打赏，让租户投诉有门，让冠寓改进有方。同时，还提供24小时报事报修及服务区域内安全管理、巡逻及突发事件处理等，让租户享受到更有品质的租住服务。

注重社群文化及运营： 通过客研人群分类，我们将我们的产品客群定位为年轻专才、外籍留华、创客SOHO等等不同的类别。但是总体上是热爱分享、热爱交友，以邻为友的活跃群体。例如厦门龙湖冠寓，会定期举办不同主题的生活节，切合年轻人的兴趣，为“厦漂”一代打造专属的狂欢节日。

整合城市资源：秉承CityHub品牌理念，希望未来龙湖的每一个冠寓、每一个一展空间、每一个商业中心，都成为一个个城市Hub（焦点），来作为城市综合网络的汇集点，使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等，相互交织联动，贯通整个城市的生活资源为租住人群所用，为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。

厦门龙湖冠寓重视租户和商户双方的资源，通过整合两者资源达到互利共赢。我们不断努力增加增值服务，例如曹操专车即将为厦门龙湖冠寓租户提供折上折优惠，曹操专车也能够获取大量年轻的客户群体。

目前厦门龙湖冠寓已实现高新园店、云顶店、五缘湾旗舰店、湖里大道店和莲坂店五店齐发。其中，厦门高新园店2017年6月至今出租率逾90%。此后，合立道店强势来袭，正式开启高新园双子星模式，将冠寓想要传递的生活理念展现得淋漓尽致。更有致同会计、厦航等知名企业员工签约入驻，令厦门龙湖冠寓成为名副其实的高颜值社交公寓。

2018年跨年，湖里大道店作为冠寓布局厦门岛西部又一标杆门店正式开放。厦门最IN文创自贸圈，华美空间、文创口岸、贸易中心等环绕左右，更有全方位立体交通，距离地铁3号线5分钟路程，至此，湖里大道店成为职场精英白领定制的专属空间；

2018年6月，五缘湾旗舰店即将开业，作为湾区稀缺资源和优质时尚生活的集大成者，一出场即引起厦门潮人的关注。

潘育敏：根据今年4月份厦门市国土资源与房产管理局等10个部门关于印发《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》的通知，政策层面已经从用地供应、存量房盘活、运营管理（特别是可能涉及的公积金、户籍及教育、医疗卫生及保险）及融资渠道均给予支持。

用地供应有所保障，多元化用地供应，并鼓励个人及单位用房委托专业机构运营，及商改均能有效的降低项目用地成本，进而可能降低租户租金压力，且同时保障运营商获得利益。

研究如何满足更广的客群，践行现有的政策也应该成为未来运营商思考并实际融入项目的重中之重，国企加入租赁市场运营系统之后，除了对特定行业进行倾斜，更应该解决民生，让更多有住房需求的百姓住得起房，住上配套完善的好房。

从融资上看，戴德梁行在2017年10月协助国内首单长租公寓资产类REITs产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划，及近期成功协助深创投不动产基金及深圳市人才安居集团获批储架规模200亿元的人才租赁住房REITs，快速推进的长租公寓金融创新尝试，既昭示了政府对此的鼓励和支持，也为国内住房租赁市场开展资产证券化的全面启动起到重要的示范作用。

Q：租赁时代的到来，是否意味着房租水涨船高？

陈远平：2018年，是龙湖冠寓品牌发展的第二年，我们还在积极的成长中，所以不宜做过多行业的研判，但对于品牌自身来说，龙湖冠寓依托充分的客户访谈及客户研究，以及地产开发、商业运营、物业服务等优势主业形成的有效聚合力，力求打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区，为租住人群创造更加优质的生活体验。

我们不以价格高低划分产品系列，而是通过服务和产品的创新匹配，切入各细分市场，推出松果、豆豆和核桃 3 大产品线，满足不同租住人群的需求。

2017年，龙湖冠寓为“群居Animal”打造了标准化、实践Cityhub理念、以邻为友的综合型“松果”系列青年社区，与所在城市的龙湖商业、联合办公等充分联动。

2018年下半年，将上线“质享派”专属的消费升级“核桃”租住系列，以及“轻简Bang”灵活便利的自助型“豆豆”功能系列，全新的产品，将进一步推动长租公寓向产品化、精细化的方向迈进，让更多城市的租房群体，可以选择到无论是价格还是产品品质、产品类型、服务内容等等各个方面，都与自身需求匹配的租住产品。

十九大再次强调了“租购并举”，“房住不炒”，也更加坚定了龙湖冠寓品牌，希望为城市租房人群提供适合的租住产品，未来实现“住有所居”的目标。

潘育敏：根据我们了解的市场情况来看，整体租赁市场的租金水平并没有因近期大量租赁住房入市而出现剧烈波动，租金整体保持稳定运行。究其原因，我们认为现有的租赁住房房源仍较为有限，加上市场认知度不高，客群受限，对整理租赁市场的影响十分有限，尽管此类项目租金水平普遍略高于周边可比项目租金，但传递至整体需要一定时间。

但伴随着市场的健全，参与者及产品的多元化，我们认为未来此类项目的平均租金会有一定的上浮空间，但租金范围应该会有所收缩，伴随着租赁住房市场的规范化经营及规模化运营，未来厦门住房租金应该会维持一个更为稳定及健康的发展。