文/方户

世界杯赛场上，攻守之势往往瞬息万变，厦门楼市亦是如此。

回顾近两年半的厦门市场：

2016年，量价疯涨，攻势难挡；

2017年，调控进场，成交量猛跌，但楼市余力犹在，价格僵持；

而就当人们以为，市场将长期高位横盘时，2018上半年，楼市形势却突然急转直下——二手房量价齐跌，土拍凉凉，高价地烫手......一系列变化，让人深刻感受到了楼市的困顿。

换言之，博弈拉锯过后，2018上半年的厦门楼市，已经彻底步入了守势。

那么，站在2018下半年的起点之上，面对风波云谲的市场大环境，接下来的厦门楼市又将走向何方？

楼市是个球，也充满了攻守对立

2018上半年，厦门楼市连输3球！

【二手房篇】0:1先丢一球

量价齐跌，成为突破口

在厦门出台调控的一段时间里，二手房和新房市场就一直处于僵持局面，房东和开发商咬定价格不松口，以至于想买的没房票，有房票的买不起。

但有价无市势不可久，政策基调不变的情况下，必然会有一方先妥协。

显然，二手房市场最先扛不住了。

根据本网的统计数据显示，2018上半年，厦门二手住宅共成交6465套，月均成交约1077套。今年上半年二手住宅成交套数与2017年上半年的20012套相比，同比下跌55.3%; 与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。

同时，价格也出现了明显的滑落。

朋友圈里，满屏都是“房东急售”“直降100万”的中介广告，业内人士表示，上半年厦门二手房价整体跌落了20%~30%，区域范围覆盖岛内岛外，降价幅度从4000到10000每平不等，基本跌回了2016年10月前的水平。

作为厦门房价近两年来狂飙后的首次回落，二手房价率先“跳水”，不仅是房价下降的突破口，也是市场发生转向最明显的信号。

值得一提的是，随着价格下跌到一定程度之后，二手成交量有小幅回暖迹象。日均成交维持在了70套左右，比年初最低时整整翻了一番，价格下跌势头也暂时止住了。

价跌量涨，量涨止跌，这也意味着，二手房市场再次进入供需平衡的弱稳定。

至于稳定的天平何时再次发生倾斜，就要看下半场供需双方又会加上什么新筹码了。

【土地篇】0:2球门再失守

土拍凉凉，地价重回“1”字头

土拍向来是楼市风向标，土地价格的高低更是直接反映了市场的热度。

2016年，厦门楼市热火烹油时，地价翻了近三倍，从2015年的1字头飙升到3万+，连偏远的汀溪也不例外。

但随着政策风向的变化，上半年开发商拿地的态度不再疯狂，土拍骤然降温，地价重回“1”字头，成为二手房降价之后楼市的第二盆冷水。

细数今年以来的三场土拍，4月25日，集美新城两幅优质地块，2018JP01和J2018P01分别以27977元/㎡和28915元/㎡的楼面价被开发商拿下，堪称今年土拍的首场大冷门。

6月1日，马銮湾南岸两宗地再度以接近底价2.5万/㎡的价格成交，而这片区域一年前最高楼面价曾达3.85万/㎡，直降了1.3万/㎡，市场一片哗然。

然而，最惨的还在后面。

7月2日，翔同五宗地出让，同安两地块被底价秒杀，翔安地价直降2万/㎡，地价重回一字头。不少人感慨到：地价重回2016年3月，土拍已凉凉~

不过也有业内人士认为：这才是厦门最合适的价格，是市场的真实体现。

和二手房市场一样，这一轮地价回落以后，土地市场也开始筑底，市场风向变化已经吹到供应链的上游。

【新房篇】0:3全线失守？

去化低，高价地压力山大

在二手房和土地市场相继败退之后，唯一坚挺的只有新房了。

毕竟厦门新房市场规模较小，开发商家大业大，有资金支撑，还能坚挺着。不过，从当前局面来看，新房市场面临的压力也不可谓不巨大。

从官方公布的数据来看，2018年上半年，商品住宅累计销售面积58.74万平方米，同比下降29.9%。其中，别墅产品占据了很大的比例，住宅莲花新城与华尔顿1275等热销老盘也挤占了一定的份额，换言之，新盘的普通住宅去化份量，比想象的还要少。

去化难，但供应却没有因此减少，据本网不完全统计，近期拟开盘的楼盘项目超过10个，这么多项目扎堆入市，竞争加剧，更加大了楼盘销售的压力。

竞争压力大，房子又不好卖，那些高价地项目的压力就更大。而除了共同的市场困境，高价地还面临着地价带来的资金压力，和政府限价的的调控压力。

多重挤压之下，个别高价地项目为了开拓市场，甚至以等同于楼面价的价格入市。

不过，这也只是个例，接下来厦门新房市场会因承受不住压力而选择“以价换量”吗，等待下半场的检验。

厦门楼市能否逆风翻盘？下半场如何走？

只看这三个关键词

政策：维稳

对于楼市来说，最大的风险往往不是市场风险，而是政策风险。

目前市场逆风逆水，一部分原因就是调控牢牢卡住了楼市的咽喉。限购限贷抑制了购买力，增加了购房成本，限售卡死了炒房投机。

从之前住建部联合六部门发布公告，宣称将在北上广深，厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动来看，楼市检查和打击投机的维稳政策不会放松。

但反过来看，政府也不会允许市场大幅向下的波动，也就是说，希望市场维持一个鸟笼行情：飞不高，也落不下去。

为了维稳的需要，必要的时候相关的政策就或许会出台。

供应：放量

楼市低迷，厦门房价又居高不下，导致普通住宅销售困难。上半年，厦门市一手住宅成交惨淡。这种情况下，开发商开盘跑量的积极性就不太高，供应一直在低位徘徊。

不过，由于业绩指标的压力，开发商也推出了很多别墅产品以度过这段尴尬的时期。

而在下半年，除了别墅之外，一大批小户型楼盘即将面世，低总价对刚需的吸引力不言而喻，而刚需入场，成交就有可能回暖，而厦门楼市也将可能缓过一口气来。

市场：筑底

从二手房市场和土地市场的情况来看，现在厦门房价已经进入一个筑底行情。

尽管新房的价格暂时还没有明显松动，但指望开发商大降价也不大现实，毕竟对于多数开发商来说，厦门市场的项目体量并不算大，小户型产品的入市也会带动成交的回暖。

筑底行情之下，看房选房的人增多，选择下场的人相比于上半年增多，局势可能朝好的方向发展。