下半年厦门楼市看什么？毫无疑问，当然还是二手房市场！

原因再简单不过：一方面，存量房时代，二手房市场更具样本参考价值；

另一方面，和新房市场相比，二手房市场更能体现“自由市场经济”的精髓，更能反映市场的真实变化。

有一种说法是，“看一个楼市变化，只要紧盯它的二手房市场就好了。”尽管有些绝对，但也在一定程度上表明，二手房市场探测楼市水温的重要作用。

环顾当下厦门二手房市场，在调控大气候作用下，已经呈现出明显变化：

1、房价普降15-20%，价格跌回前年：各片区二手房报价比去年3月普降15-20%，单价下跌4000-10000元的比比皆是，二手房价基本回落到2016年上半年；

2、“降价效应”带动成交小幅回暖：在经历最早的个位数成交之后，目前二手房成交量已经回复到80-100套的水平，并且稳定了两个月。

3、市场分化加剧，两类房源降最狠：岛内二手老破旧、岛外投资客集中的新城部分楼盘，在这波降价潮当中跌最凶，反观岛内那些具有优质资源的次新房价格，像五缘湾片区，价格就较为坚挺。

都说真相，往往隐藏在显而易见的细节之下。

那么，上述现象出现意味着什么？对于下半年的楼市走势又有何影响？

为审视与解读这些现象，本期楼市大家说特别邀请，厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强，共同聚焦时下的二手房市场。

厦门房地产经纪人协会会长、高鹏房产总经理傅强

Q：对于厦门二手房市场，目前许多人都抱有这样的想法，认为下半年房价还会有一波下行行情，对于这种现象您是如何看待？厦门二手房价到底筑底了没，是否还有空间？

傅强：2017年3月，厦门二手房月均成交达到近8000套，交易火爆，价格不断攀升，达到了历史最高点。

之后在一系列政策出台影响下，除了五缘湾以外，厦门大部分区域二手房价格均下调了15%-20%左右。

在我看来，目前价格已经筑底了，指望下半年再下降会比较困难，成交量就是最好的证据。

据我们统计，2018年上半年厦门二手房成交量约为10479套（包含住宅与非住宅）。

其中，从4月份开始，交易量有了明显的上涨趋势——4月份成交2000套，5月份成交2100套，6月份成交2200套，扣除工作日，平均每天80套左右，可以说达到2016年之前的水平。

按照以往经验来看，只要有了成交量作保证，价格继续探底的脚步会停住。

接下来市场将会维持价稳量升趋势，成交量逐步进入回暖通道。

Q：目前厦门二手房成交量维持在了一个稳定的水平线上，其中降价驱动是主因。接下来您认为，二手房成交量有没有打破现有平衡的可能？

傅强：本轮政策调控周期预计是18个月，如果从2017年3月25日政策出台算起的话，厦门楼市的下一个窗口期应该会在2018年第四季度开启。

按照目前的趋势，“五限”基本不可能在年底放开，但是第四季度，也就是9、10月份以后，整个成交量可能会进一步放大。

一方面，价格继续下调的空间几乎没有了，另一方面，之前价格有所下降的房子基本上也都被消化完了。市场购买需求依旧很大，所以按照目前市场的发展趋势来看，第四季度厦门二手房交易量将上扬。

Q：在不少业内人士看来，目前厦门二手房购买窗口期已经到来，甚至是可以进行抄底的时候，判定的标准就是“价跌量稳”，而且持续了好一段时间。对于这种看法，您是否赞同？

傅强：针对“价跌”这个概念，再重新强调下，这只是和高峰期相比，价格回调的正常现象。

我个人认为，这属于泡沫释放，回归市场真实价格的反映，并不是所谓的大降价。

目前成交量越持续放大，在刚需、改善都要进场，存在很大购房需求的情况下，想要房价大幅度下降是不现实的。

此外，通过7月份前三周的数据来讲，每周二手房住宅成交量都有10%左右的涨幅，大概是每周多成交30-40套的幅度。这就说明，购房者是看好接下来的市场，并且市场预期正在慢慢调整。

Q：厦门二手房分化加剧，岛内老破旧、岛外投资客扎堆的楼盘降得最凶的原因是什么？

傅强：岛外二手房价受土拍市场的影响比较大，最近不少拍卖的地块地价回落，对于市场冲击很大，二手房整体降价幅度比较大。

岛内的话，部分配套相对破旧的老城区降价幅度确实比较大，这个主要是因为市场疯狂时，很多缺点被盖住了，现在市场回落，这些缺点又被放大了，影响到了楼盘的价格。

不过，我们也应该看到一些片区价格还是很坚挺的。

比如五缘湾片区。由于区域内楼盘面积大多是180㎡以上的，不受限购影响，使得它成为高端人士首选。

目前片区不仅价格坚挺，甚至还不乏一次性付款买房的现象。近期，一些安溪客户过来一次性付款买房投资，成交金额少则2、3千万，多则4、5千万。

Q：对于接下来的二手房购买时机，您有怎样的预判？对于不同的购买人群，您有什么买房建议？

傅强：对于刚需改善而言，现在就是一个很好的购房时机，该出手时就出手。因为，现在成交量已经在不断放大，在这个过程中，很多刚需自住客户完全可以寻找一些降价幅度相对大，并且价格已经达到自己心理价位的房源。

而对于投资、投机客而言，由于受2年限售等一系列政策的影响，目前整个市场盈利空间难度较大，个人建议谨慎入手，毕竟现在还有一些投资客房子被套牢。