结束了资本博弈兵戎相见的万科A，对调控持续升级下的中国房地产拐点带来的巨大冲击，心知肚明。

  8月份，销售金额和销售面积在基数并不高的情况下，创下今年除2月以来最低；去化率仅为47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后，是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力。

  而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型，也面临着极大的考验。以至于万科董事局主席郁亮也不得不冲口而出：以“活下去”为最终目标。

  前路漫漫，胜算几何？9月26日，《投资者报》记者多次拨打郁亮与万科总裁祝九胜的电话，并以短信询问，但截至发稿前均未得到相关回复。

  去化率的威胁

  600多个项目都面临着较大压力

  8月份，万科实现合同销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，环比下降15.1%，合同销售面积257.4万方，同比下降6.0%，环比下降16.1%。销售金额和销售面积在基数并不高的情况下，创下今年除2月以来最低(2月受春节影响，销售金额为356亿元）。

  西南证券房地产行业首席分析师胡华如在报告中直言，万科的推盘力度略低于预期。

  万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。

  赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

  赵旭翔详细解释，万科8月份平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小，8月份销售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成数为4.6成。客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关。

  万科的最大风险

  “活下去”成第一目标

  市场环境逆势之下，万科“船大不好掉头”的紧迫感与焦虑感已经非常明显。

  万科董事会主席郁亮近日在南方区域9月月度例会上说道，房地产行业转折点实实在在的到来了。集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

  郁亮强调：我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果6300亿元回款目标没达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。

  春江水暖鸭先知。郁亮今天提出的“活下去”与拐点论，力度甚至要比2008年王石提出的拐点论更严重。当时随着4万亿元的“救市”，地产商们不仅渡过了一劫，反而还越活越好。

  诚如郁亮讲话中所透露的那样，政策风险已经成为万科最大的风险：因为我们中大多数人未经历过2008年的政策调控，很多人对最基本的市场信号没有反应。

  “在政策调控后，我们失去了发现客户的能力，产品力也在不断削弱，管理动作根本没有考虑如何应对政策调控，比如：不考虑一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款的时候给我们带来的损失，因此四个区域需要对开发业务进行梳理。”郁亮说道。

  万科如何应对调控冲击波？郁亮提出了四大措施：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。在开发业务上，要重点关注，新业务发展、现金流、实现股东回报的有序增长；非开发业务上，投入和产出的匹配问题，严重不匹配的项目必须要调整；风险和收益严重不匹配的业务必须要调整；做了三年还未做成的业务不要再做；做了三年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做。

  在内部管理上，万科总部新的架构中取消原有的部门设置，成立三大中心，取消部门分管领导和部门经理，除集团合伙人外三大中心由 26 个中心合伙人进行管理。

  业内猜测，为应对6300亿回款目标，万科或将采取全国性大幅降价措施，地产行业价格战即将打响。事实上，目前大房企的价格调整策略已经开始，据媒体报道称，恒大推出国内全部楼盘8.9折，如果全部优惠进行叠加，最低可至7.4折。此外，碧桂园个别项目出现8折优惠。

  当然，如果把“收敛”和“聚焦”落实到万科行为中，很明显的两条路径是：拿地放缓与扩大多元化。

  8月份，万科新增项目20个，权益建面261.2万平方米，同比下降33.1%，环比下降40%，支付权益价款164.4亿元，同比下降45.4%，环比下降35.4%。

  而在多元化方面，自今年万科宣布要转型城乡建设与生活服务商后，其在长租公寓、物流地产、商业地产等方面的布局不断加大。

  但多元化转型往往说易行难，并非一朝一夕就能实现，这对当下转型中的房企而言，都是极大考验。联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武此前曾对《投资者报》记者说：转型需要时间的，就算万科也好，利润的贡献从住宅地产以外未来两到三年看不到可以超过10%。

  “房地产板块贡献目前占开发商95%，其他板块贡献，未来五到十年可能会达到20%~30%占比，而短期两三年是无法达到的。”郑怀武说。