今年的房地产市场转型，关系到大多数人的钱袋子，几亿双眼睛都盯着。尤其是作为风向标的一线城市，一丝风吹草动，就能撩起一场席卷全网的讨论热潮。

近几天，深圳一则“现房销售项目亮相”的消息，就炸开了……

那么，深圳龙华金茂府这次的亮相，是否意味商品房预售制度改革已“箭在弦上”？

多位业内分析人士表示，虽现房销售是大势所趋，但不宜“一刀切”，还是需要因地制宜进行试点，并且还可能面临相关法律法规的修正、调整等诸多问题。

一、缘由：深圳首个现房销售试点亮相 预计明年入市

广东省房协曾于9月21日，下发一份讨论研究逐步取消商品房预售制的文件，距该份内部材料曝光不到20天，首例现房销售项目——深圳龙华金茂府即正式亮相深圳，无疑是一则深水炸弹，许多人据此认为这是“深圳现房销售”的实锤落地。

公开报道显示，这次试点现房销售的地块位于深圳龙华新区，土地面积3.57万平方米，于2016年挂牌出让。据了解，项目所在的这幅地块当年十分火爆，18家房企参与竞争，最终被电建和金茂联合拿下，总价直逼82.89亿，楼面价高达56781元/㎡，超过周边二手房价，一举成为龙华最贵的地块。彼时，有内部人士测算，每平米得卖到8万才能回本。

天价地块

但当时，拿地时深圳市土地房产交易中心挂出的出让公告，就已明确显示：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。

“现在要开盘了，当然得信守承诺，现房销售。”叶檀财经解读，“现在深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，而不是2018年下半年的热度，绝不意味着全面进入现房销售时代。”

据《每日经济新闻》报道，该试点项目近日已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段；底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网，预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市。

二、解读：“现房销售试点”不意味取消预售制 且深圳并非全国首例

对于坊间热议的“全国首例现房销售”、“取消预售”等话题，需要明确两点。

其一，行业协会只是对制度进行内部讨论，有关“将取消预售制”的消息并不准确

金茂府这个“现房销售试点”诞生于两年前过于火热的土地市场，有其特殊性。且此前“深圳将取消预售制”的消息也不准确——

网传文件

这个消息源自于今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件，媒体将其解读为“取消预售”，不免让人浮想联翩。

而广东省房协相关负责人钟武贞当时说：“这个其实只是一个内部的征求意见……我们作为行业协会就想着站在行业发展这个角度多听听企业的意见，既然是研究论证那就应该是大家都可以各抒己见，我们就想多听听行业对这个制度调整的一个看法。”

其实，全国对于改革预售制度的讨论，早已不是新闻。早在2005年8月央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，而现售制度还是比较合理的。”

2010年，国家住建部曾下发相关文件，首次明确提出推行商品住房现售试点，鼓励各地结合当地实际，制定商品住房现售管理办法，引导房企现售商品住房。此次广州住建部的文件，也只是广东省对预售制度的内部讨论和思考。

其二，深圳设“现房销售试点” 并非全国首例

该项目可以说是深圳进行的首次试点，但并非全国首个，中原地产分析师接受采访时曾举例说“像其他城市，包括南京、长沙等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。”

例如，2016年南京修改了土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，不过，这一制度在今年8月被叫停。

2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。

在更早的2012年，山东的《齐鲁晚报》当时报道说：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。

三、专家：“一刀切”取消预售 过半房企将生存困难 导致房价推高

诚然，实行二十多年的“预售制度”逐渐暴露出许多弊端，正如先前广东省住建部文件中总结，期房销售制度的三个坏处：1.可能出现烂尾楼；2.使违法违规的销售有机可乘；3.对购房者来说不公平。

但同时，关于现房销售可能导致的结果，住建部文件中也有所体现：现房销售会导致房企的资金成本剧增。这部分剧增的成本，短期内或许可以由房企自行承受，但最终还是只能由购房者买单——即房价只能被迫地额外上涨。

合硕机构首席分析师郭毅也指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，并且房企拿地困难，也会影响地方政府的财政收入。

另外，立即推广现房销售，也会在市场上形成供应空窗期、推高房价的局面。

中原地产首席分析师张大伟认为，“目前来看还不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺，另外对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是再逐渐增加一些试点。”

始于上世纪90年代末轰轰烈烈的"房改"潮的预售制，是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，其废立与否的声音，总能让业界颤抖不已。

当下，进入调控深水期，每一个政策转向都可能引起行业巨变，对于“现房销售”的全面推行，必然还需经过较长时间的论证。

九房网综合整理，信息来源：/中房网/央广网/叶檀财经