01.

我们来看一组数据：

近日，国家统计局发布的10月70城二手住宅价格显示，厦门二手住宅价格环比下降0.9%，降幅全国第一，同比下降5.3%，降幅全国第一。

先说结论，二手房行情持续走弱，已是不争的事实。曾经干柴烈火，如今冰冷刺骨。

虽然市场转凉，但普遍的认知是：摇摇欲坠的总是“老破小”，学区房向来“稳”字当头。

然而，近期朋友圈被一条消息刷屏了——实小学区房，90㎡只要680万，低于行情价2万/㎡。

“名校学区房也跌价了？”

图片来源网络

如果消息是真的，某种程度上折射出，现在二手房市场行情很可能比预期的还要差。

毕竟名校学区房可是公认的抗跌“神器”，即便是在楼市低谷期，它们也能走出一轮“独立行情”。

带着疑问，我走访了几个厦门学区的二手房。下面，我们就通过厦门五大名校周边部分小区的二手房价，来探一下市场的水温。值不值得考虑？我们一起来看看。

02.

厦门实验小学

这是厦门最热门的学区，自然划片该学校的房子也不便宜。曾经在市场最疯狂的时候，创下过单价15万/㎡的天价成交记录。

不过，再疯狂也已成为历史。

创下最高纪录的新华城，目前网上二手房挂牌均价12.4万/㎡，与最高峰时相差1.7万/㎡。

最近刚成交一套位于3楼123㎡的房源，成交单价8.3万/㎡，远远低于市场价；10月份中介在朋友圈挂出一套162㎡，单价也是8.3万/㎡，至今还未成交，不排除还会降价的可能。

图强路小区，刚挂出一套2楼约90㎡房源，单价7.5万元/㎡，比市场行情价低了近2万/㎡；

天鹭大厦，同样推出不少低价房源，141多㎡的户型，单价6.9万/㎡，与市场价差1.7万/㎡。

......

数据证明，这些曾经高冷的小区目前几乎是清一色的下行。

外国语附属小学

挂牌均价：8.4-6.3万元/㎡

降幅：0.8-1.6万元/㎡（与高峰期相比）

同样的，这里的学区房也没能扛住。

根据划片范围，湖滨一里小区和湖滨二里小区均可就读该名校。

湖滨一里小区，目前网上挂牌均价6.9万元/㎡，最高峰时曾达到7.7万元/㎡。粗略看了了下目前该小区的挂牌房源，单价6万+成主力，甚至有部分房源挂出5万/㎡的价格。

相比之下，湖滨二里小区降价得更明显。目前小区二手房挂牌6.3万/㎡，环比下降2.44%。

橙色为湖滨二里小区

演武小学

挂牌均价：7.4-6.7万元/㎡

降幅：0.6-1.9万元/㎡（与高峰期相比）

不知道那些曾经高位接盘的购房者，看到现在的价格会不会欲哭无泪。

厦门大学城，最贵单价曾达到8.5万/㎡，高不可攀。如今二手挂牌均价6.9万元/㎡，直降1.6万元/㎡。

除此之外，最近朋友圈中关于该小区的低价房源越来越多，甚至有看到降价10几万、单价5万/㎡的消息。

松柏小学

挂牌均价：5.8-4.5万元/㎡

降幅：0.4-1.5万元/㎡（与高峰期相比）

划片该学校的小区，市场行情好的时候根本不愁卖，现在也不再死咬价格了。

松柏湖花园，从去年12月开始就一直走下坡路。目前网上挂牌均价5.3万/㎡，与高峰期时差0.9万/㎡，直线下滑。

橙色为松柏湖花园

莲岳里小区，也是从年初就开始一路下滑，价格从5.8万/㎡下降至4.7万/㎡，大约跌了近1万/㎡。

据中介介绍，目前该小区4万/㎡的房源越来越多，如果遇到房东急售的，还有议价空间。

橙色为莲岳里小区

大同小学

挂牌均价：6.9-5.8万元/㎡

降幅：0.8-1.8万元/㎡（与高峰期相比）

又是一个从年初就开始降价的楼盘。

东方时代广场，2004小区房龄可以说是比较新的，然而也没能逃过降价的命运。从年初的6.8万/㎡降到现在的5.8万/㎡。

大同学府，短短一个月，就从7万/㎡降到6.5万/㎡，下跌5000/㎡。

然而，这还不是最低价。

最近，中介在朋友圈挂出一套原价7.4万/㎡的房源，现在只售6.2万/㎡，降价1.2万/㎡，还带5000元/㎡的精装。

03.

名校学区房也难逃价跌、难卖的现象，有两方面因素影响：

第一：市场大环境变化

二手房市场受政策影响大，每条神经都时刻被各个条件牵制。

短时间来看，厦门的调控是不可能放开的。认清事实的投资客为了快速回笼资金，就会选择低价抛售手头的房产。

此外，由于前两年消耗了太多的购买力，眼下真正能接受高价学区房的购房者并不多。

最重要的是，名校学区房是一类特殊产品，虽然需求旺盛，但每年肯定会有一部分房东，因为孩子已入学或毕业，而将房源推向市场。

市场行情好，卖家摒得牢；一旦楼市横盘，一样会急哄哄要出货。

第二：新房市场限价

因为新房限价和优惠让利的原因，吸引了很多原本以为置换不到市中心新盘的购房者，分流了部分需求。

此外，这一波调控下，短期内升值空间几乎为零。这一点，精明的投资客认知清晰，绝对不会来当“二手房”的接盘侠。

结语

楼市全面下行，学区房也难以独善其身。

现在很多人都会追问：“XXXX 价格入手的XX 楼盘，是不是站岗的价格啊？”

确实，淡季买房，比旺季买房，要下更大的决心。

但投资买房，风险和收益永远成正比。在追逐最大收益值的时候，也就选择了最大的风险。市场风云变幻，昨天的赢家今天可能就会愁眉苦脸；同样，现在的潮落很可能就是下一波潮涨的起点。

楼市几度起伏，是杀跌入市，还是敬而远之？

这永远是个不会有标准答案的问题。最重要的是，你自身的需求是什么？

你的心理期待是不同的，参考标准也是不同的，只能说，纯投资的可以适当观望，有子女读书需求的刚需该下手还是要下手，不要拿抄底的赌博心态去赌孩子的前途。