时至岁末，凉了一年的楼市，依然阴云密布。

房价降到位了吗？是杀跌入市，还是静观其变？

最近，“厦门地产情报站”的后台，有不少真知灼见。有的很激动，有的很淡定，有的就如本文作者“周泽海”，有自己系统的分析。

这些声音，可以跟大家分享，来提供一些思路供大家探讨。

本文作者周泽海，作为楼市行情起伏的亲历者、看房无数的老司机，对市场的风起与潮退，自有一番自己的看法。

接下来,把话筒交给他——

文 | 周泽海

最近，总有房产中介的朋友给我打电话，推荐各种房源。

我有中介朋友，也知道他们的辛苦，所以基本上都是礼貌回复:“谢谢,不需要”，然后挂断电话。

市场就是这样残酷。暴涨时，对谁都不留情；周期一来，谁也拦不住大势退去。

伴随行情趋冷，曾经高高在上的卖家，现在开始频频Call客促销。如果你也在看房，相信和我有一样的体验。

那么，如何看待当下的厦门楼市? 这里，我想和各位正在看房的朋友，特别是刚需朋友，聊聊大家最关心的房价走势。

首先，亮出观点，笔者对于房价持短期看空的态度。

对于刚需客，将迎来一个宝贵的房价横盘阴跌时间，你可以用这段时间慢慢看，慢慢挑。

为什么短期看空 ? 我分三点论述。

现象: 土地流拍现象频发

其实，楼市的涨跌，往往是一场预期游戏和周期游戏。

大家都很关心房价，但有多少人知道：让你又爱又恨的房价，是如何上涨? 又是如何下跌的?

举个例子，假设某个小区所有房子面积相近，挂牌价都是200万元左右。后来有个人因为某种原因，将自己的房子卖了300万，消息传开后，小区所有人都将预期价位跟进到300万，该小区房价就上涨了100万元。

一个二手房小区的房价，有时仅仅是由卖出去的那几套房，或挂在中介那里的几套房子决定的，是不是很可笑？！ 但这却是我的亲身经历。

因为，存量房市场上，很多房东包括一部分房产中介对房地产或者房价并不了解，房东的挂牌价往往都是根据中介的建议，而中介给的建议，又是通过近期卖掉的房子来判断的。

房价的波动，就这么诞生了。当然，这只是个简单的案例。但不难看出，除了供需与成本等因素之外，最终主导房价的，往往是大众的预期。

我们再将这里的小区放大到整个城市，从土地市场看。因为，买房最本质的，还是脚下的土地。

上一轮大行情，但凡拍出一块“地王”，周边的房价都会一点就着。而伴随该区域内房价上涨，其它区域也开始跟着纷纷上调，这时候就开始了羊群式的涨价，最后整个城市的房价都水涨船高。

如果你细心观察，2009 年、2012年、2016年这三波房价集中上涨,一定是伴随着地王频出的新闻。

高价拿地的消息，推高市场心理预期，导致恐慌性购房的同时，也让房价水涨船高。而开发商申报预售价，就和房东的挂牌价一样，总是尽可能往高了报，其中的空间，就是贯穿整个开盘周期的涨价额度。这个额度越高，未来上涨余地就越大。

在调控启动之前，只要数字别太离谱，这些预留出来的价格空间，往往总能顺利成为真实的售价。毕竟，高价地遍地开花，市场预期高，卖房的只要抛出一句“面粉都卖的比面包贵了”，对于买房人就药效十足。而房价的普涨，又再次推高了预期，如此反复，循环交替。

不过这种状态很难一直持续。因为这样涨下去，购房者可能就提前退场了，没有羊毛剪，局也就该散了。

回到上面小区的例子中, 当有人发现自己的房子涨价到300万之后没有人买了,自己又急需一笔钱,于是他顶不住了,开始降价,最后降价到250万卖出,消息又很快传开了,于是其他业主也开始了降价。

而开发商买地，和购房者买房，又是同一个道理。地王的反面是土地流拍，限价之后，等于把开发商的定价权回收，不能简单粗暴地高价卖，房价普遍掉头向下，市场预期降低；当比普通购房者掌握更多的资讯的开发商, 都不愿高价拿地的时候，实际上就预示着开发商对后市的预测也偏悲观。

目前土地市场急剧降温，就是一种信号；土地流拍，政府下调起拍价，土拍价格降低，房企对房价的的预期减弱,开始降价。

市场，也就在这两种预期的倾斜中呈现为不同的状态：当看涨的一方占据绝对优势时，行情就疯狂；同样，当等跌的一方兴高采烈时，预计行情衰退也就随之而来。

所以在2008、2014和今年土地流拍高发的时间，也是房地产走弱,阴跌的时候。而今年开始一线城市土地流拍率是创下了五年以来的新记录。

在厦门，2016年融侨在翔安拍的地块，楼面价就近3.8万元,溢价率高达130%；今年同区域内,金地和华润联手拍的X2018P03楼面价就只有1.8万, 非常贴近起拍价，那么对整个城市造成的降价压力就非常大了。

比如，现在要卖房，我的亲身经历是，买房的人砍价非常凶,300万的房子先干掉个30-50万,然后再坐下来谈,有时候还常常约不到。

当前厦门楼市成交价比17年3月的高位回调了大约10%-20%,有学区的或是地铁沿线的房子相对抗跌点，除此之外基本上都是这个跌幅。

岛外跌幅比岛内大，海沧生活区的一个盘。亚桥花园,父母的一个朋友买的,现在成交价格跌回2016年中旬时入手的价格。房地产的寒冬一看便知。

问题:外储、外贸、外汇占款、贸易战与房价

大家知道，房价有很强的周期性,那就是3年左右经历一个小周期。

数据来源:安居客

但这次的楼市的拐点和以往有明显的不同。简而言之，就是美元走强、美元加息和贸易战导致外资撤离和外储减少,进而导致我国外汇占款减少，M2增量减少。

妇孺皆知房地产的资金命脉是货币环境，那么以上这些会对房价造成什么影响呢?

接下来，我们就从货币角度，来顺一遍逻辑。

首先，人们买的不仅仅是房子，同时我们也购买了债务,什么叫买债务？打个简单的比方, 今天房价100万,我出30的首付,贷款70万,利息5个点, 那么我的资产就是100万的房子,我的负债就是70万的负债。

但是当我们处在一个通货膨胀并且房价上涨的环境中, 比方说这一年,钱贬值10%，那么第二年我的财产状况是110万的房产和73.5万的负债,但此时虽然我的负债数值看起来多了3.5万元, 但因为货币贬值了10%,所以实际上我要还的负债变少了。所以这个就是用购买债务来对抗通胀的方法。你也可以理解为做空货币购买力。

当通胀来临时,大家都想通过买房,使得自己向银行借一堆钱,然后等钱不值钱了扔一堆废纸给银行。买的人多了房价就涨了,这就形成了一个涨价的因果闭环。

这也导致了M2增速飞快，因为这些钱都流入了房地产，你检索一下过去M2与中国房价的关系，就会知道，房价一直欢脱地跟着M2一起上涨。而当M2过高，表明投资过热，相当于货币的增量比产能的增量还要高，就就处于通货膨胀。

但是从去年开始,我国的M2的同比增量就开始下降。其实这个信号很明显,那就是我国货币环境的转向——M2增速下滑，信贷就会紧缩。

如果我们把通货膨胀这个前提拿掉,那么这个时候,我无法通过通货膨胀来帮我还债务,相反我会发现个人背债非常痛苦, 而且信贷会紧缩，银行自然要把压力向下传导，对象就变成了房贷申请者。所以我综合考虑过后我就不买房了,持币观望,现金为王。买的人少了价格也就下降。

那么到底是什么导致我国的M2减少? 很大一部分原因是因为我们的外汇占款减少。

我们已经在经历一个出口增长乏力、外资撤退、美元加息、美元走强的大环境中了，而贸易战又加剧了这个大环境对我们的影响。

今年以来,汇率上人民币虽然承压却没有节节败退,但外汇储备是不断缩减,从14年中旬到现在,我国的外储减少了四分之一,并且下降势头还在继续。

美元指数,数据来源:新浪财经(美元走强的拐点和外汇储备下降的拐点高度重合。)

我国M2数据,数据来源:东方财富

外汇储备,数据来源:东方财富

当出口扩张时,我去干工厂做外贸,赚回来1美元,向央行换汇对成6块多的人民币,这个人民币就叫外汇占款,外汇占款流通到市场上,我可以拿这个钱去买房,就推高了房价,而美元就成央行外汇储备。所以支撑我国货币发行的动力之一就是我国出口的强劲。

而当中美开始打贸易战, 美国特朗普上台后开始号召制造业回流,美元从16年进入加息周期, 三重因素叠加下,我们出口开始萎缩、美元开始回流美国,所以企业、个人、外商开始用6元多的人民币兑换一美元,那么央行就要在市场上注销6元多的人民币,外汇占款就减少了,市场上流通的人民币也少了。

这样一来我们的M2增速就会下降，再加上国家去杠杆,限制信贷扩张 ,将来M2将持续下降, 我们将开始经历一个胀缩转换的时期，而这个也是房价最大的敌人。

按照此逻辑来看待2016年至今天这波楼市行情走势也是有原因的,我们要理解2016年发生的几件大事：

一、是美联储进入加息周期全球的美元开始回流美国；

二、是一二线城市房价暴涨一倍；

三、是个人换汇进一步趋紧,

新闻要连着看,我来分析下这三件事情到底有没有关系。

首先要知道的是16年我国正是靠一波楼市的涨价套牢了大量的社会游资,防止了这些社会游资去换美元冲击外汇。下面这张图就是答案：16年1月2月过完年后刚好就是厦门、合肥、深圳那波领涨,最终一二线城市房价翻倍的时候。

而房价起飞的时间正好就是外汇储备下降止步的时间。并且之后还有一段时间内外储竟然是不降反升,这个是非常难办到的,因为美国进入加息周期的时候,美元回流就是大势,也只有中国这种体量的超级大国可以逆势而行,也只有中国一二线楼市的体量可以容纳下这么多的社会游资。

此外16年开始蚂蚁搬家模式的换汇已经行不通了,个人每年只能换汇5万美元,并且需要填写一张换汇申请表,得详细写下换汇后的具体用途。这也说明我们为了守住外汇储备,要靠我们强大的行政干预才能见效。

2016年的这波房价上涨实际上就是用楼市暴涨来保护外储。如今楼市完成了她的历史使命,那么现在通过限购限售锁死市场,让楼市的流动性耗散,抑制这个方向的资产创生速度，最后在时间的推波助澜下将化解泡沫。

反驳:降准会刺激房价?

当前有些杂音认为，降准是货币放松的一个信号，会刺激房价。

之前的三次货币放松都对应着房价的快速上涨,第一次大家比较熟悉,也有一个专有名词:08年四万亿,第二次是2011年中旬到2012年中旬的放水,分两个阶段,前一阶段是降准,后一阶段是双降。第三次是2015年央行从年初到年末的降息五次,降准五次。

这三次货币宽松政策之后,房价都会在一年内起飞。而第四次也就是今年,包括国庆的降准,已经有三次降准,累计降准幅度高达250个基点。力度堪比2015年。那么19年房价到底怎么走?结合前三次经验真的会让人得出错误的结论。

这次降准和以往有很大的不同,那就是我们面临的外部环境不一样。

前几次货币宽松政策的大环境下是我国出口强劲,外汇储备逐年上涨,M2一直保持在两位数以上的高位增长。所以在央行放水和外汇占款增加的背景下,市场上的货币超发。这相当于一个蓄水池,出口堵住了,并且还有央行和外汇占款在往里面注水,那房地产的资金面充足,房价自然涨。而这次事情不一样了,这次的情况是我国的外汇占款是在减少的情况下降准的,所以央行这次降准的目的是为了补充市场流动性。并且今年房地产调控政策是史上最严调控,之后的房地产市场，会更加规范和平稳，漫灌？别想了。

小结

现在房价还是在国家的控制范围内的，房价会跌但是不会大跌。如果这个时候你是刚需,在持币观望,这段时间是你很宝贵的看房时间,慢慢看,慢慢挑，但要时刻注意房贷利率信号和调控政策是否放开。

最后，但愿我们没有沉迷在纸面财富的狂欢里，却生活的狼狈不堪。

部分参考观点：

[1] 黄礼健 中美贸易战升级的原因、影响及趋势分析 新金融 2018年09期

[2] 雷达 中美贸易战的长期性和严峻性程度 南开学报 2018年03期

[3] 刘睿伣 程惠芳 外汇储备对货币政策有效性影响的实证分析 统计与决策2017年24期

[4] 赵伟 流拍“变局”下的房地产猜想 债券 2018年09期

本文为粉丝来稿，仅为作者个人见解，不代表厦门地产情报站观点