有时只需要一块石子，就能在平静许久的湖面上，激起不小的水花。

比如，即将于12月21日出让的湖里枋湖2018P03地块。

这是继今年9月20日出让湖里区薛岭地块后，时隔3个月，厦门岛内的第二次土拍，也是2018年厦门住宅用地的收官之战。

今年以来，厦门土拍《凉凉》单曲循环，而作为2019市场风向标，本次土拍会有怎样的表现？

不论是意犹未尽的投资客，还是犹豫不决的刚需们，都在齐刷刷观望。

下面我们就来做一次土拍前瞻。

PART1

作为2018年度压轴战，本次土拍看点真的是十足。

同样是岛内稀缺宅地，相对2018P02地块，枋湖2018P03地块体量较小，起拍总价32.13亿，起拍楼面价约3.3万/㎡，参拍设置门槛降低，取消“限地价、竟配建”拍卖方式。

此次的土地出让公告中，对这幅宅地竞买要求做出了两个调整:

一：不设拍卖底价，价高者得；

二：地块开发限制条件放松，2016-2017年期间制约开发商拿地的70/90、一次性销售、竞配建等限制政策均不见踪影。

此番调整，刺激市场意图也很明了——从此前的限制开发商拿地，到鼓励开发商拿地。

毕竟，土地市场的凉风，已经吹太久了，再加上，地产商现在也是悲情啊，之前不少拿了“高价地”的房企，此刻还深陷在骑虎难下的难题里。

而对于政府来说，市场不能造成恐慌，更不能急速冷却。

另外，本次的地块起拍价，比建发薛岭2018P02地块高3000元/㎡。

从调高起拍价这点来看，也值得我们细细咀嚼一番：

一方面，在政府制定“合理”的起拍价时，又透露了它内心中，岛内的房价下限。

另一方面，万一没刹住车，高价地出现影响不好；通过调高起价，溢价率就相对不会太显眼了。

从参拍门槛设置降低，到地块开发限制条件放松，原因你懂的。因此业界预计，此次出让的枋湖地块，热度或许会有所提升。

下面，我们就来看看该地块资质如何。

PART2

从地块本身的地位来说，算得上明星班里的“优等生”。

首先，岛内光环自不必说，地段也十分突出，地铁+学区的双重保障。

地块被成功大道、金尚路等城市主干道环绕，北侧紧邻在建的地铁3号线，交通便利。

周围拥有湖里实验幼儿园、湖里实验小学、湖里实验中学的完备学区。

此外，地块位于湖里区行政办公区核心地带，周边坐落着湖里区政府、区检察院、区法院以及区公安分局。

不足的是，虽然地块与湾悦城、五缘湾乐都汇和SM城市广场均在10分钟内的车程，但由于该地块原为枋湖村落社区，周围尚未形成高端的商业氛围。

就连听起来逼格哄哄的TBK商业中心，实际情况也是一言难尽。

（TBK商业中心）

不过，该地块要求配建不少于200平的生鲜超市便利店和12班制幼儿园，一定程度上弥补了该地块的配套短板。

其次，地块规模中等。

27719.8㎡的出让面积，地上总建筑面积约10万㎡。规模适中，适宜打造产品，但总价又不至于太高。

值得一提的是，建发是“后埔-枋湖旧村改造项目”的土地一级开发，2018P03地块刚好在改造范围内。

此外，与地块相连的也是目前建发所在建的枋湖安置房项目，目前正处于基桩的建设中。

（枋湖安置房项目）

实际起价不低，但地块的附加条件少。

除了没有70/90、一次性销售、竞配建等限制政策之外。该地块的商品房允许竞得人分两期建设，分两期申请宗地商品房预售许可证，并分两期对外公开销售。

其中首期销售的建筑面积应不少于总建筑面积的40%，第二期应在达到预售条件后一个月内申请预售。

除此之外，所有商品房应在出让合同约定的开工时间后两年内全部推出预售。

PART3

稀缺的优质岛内住宅用地，能拍到多高？

周边二手房，是最好的参考对象。

枋湖片区楼盘众多，房龄较新，二手房价较高，均价在5-6万/㎡。

其中，金色阳光和新景龙郡是2016年交房。

按照保本房价=（楼面价*1.1+建安成本）/0.88倒推计算，若要达到6万的房价，最终楼面价需达到4.5万元/平。（备注：建安成本按3500元）

（地块卫星图）

金色阳光毗邻厦门市公安局湖里分局和湖里实验中学，是距离地块最近的楼盘，就在对面。

据中介介绍，金色阳光的二手房价格在5万/㎡左右，算是周围较偏的一个楼盘，加上体量小，只有100多户，交易量较少。

幸福密码房龄相对较大，2008年交房，但户型不错，成交单价在4.5万/㎡左右。

中央美地属于该片区的高端楼盘，二手房均价在6.7-6.8万/㎡。

新景龙郡和凯悦新城的二手房价相近，均价5.7-5.8万/㎡。

如近期成交了一套690万的凯悦新城，118㎡，单价5.8万/㎡。

值得一提的是，在看枋湖片区二手房过程中，小编发现了一个有趣的现象。

当来到中央美地的一套房源门口时，中介的钥匙开不了门。

打电话询问后，才得知房东已经把钥匙换了，打算年底再卖。

中介解释说其实这现象也正常，很多业主得知该片区要土拍，心理预期自然也变高了。

说完，他顺手指向走廊窗口可见的枋湖2018P03地块。

（于中央美地高层拍摄）

由此可见，在2018年底这一重要节点，此次的岛内土拍对市场来说无疑是一针“强心剂”。

回顾今年厦门楼市，“一场土拍一场凉“几乎成了每场土拍的专属片尾曲。这次枋湖地块土拍，能否借机扭转颓势？

下周五我们将在第一时间追踪报道，欢迎大家来吃瓜~