PART1

2018年厦门土拍收官了！

上周本年度压轴的湖里地块，再度刷新厦门地价，楼面价39090元/平。在今年席卷土地市场的“寒潮”中，相当于安慰奖了。

据统计，截止12月21日，2018年厦门累计出让15幅商住用地，吸金347.79亿元，总计价建筑面积达141.56万㎡，平均楼面价24546元/㎡。

相比往年牛市土拍，随便举个牌子就是十几个亿，满脸都写着财大气粗，今年明显不大hold得住了。

一起来回顾下↓↓↓

（2018年土拍结果一览）

可以说，2018年厦门的土拍市场，一首《凉凉》唱完全场，底价成交，一轮游、卖人情陪跑、地价重回1字头……

行情一凉，土地市场又开始上演一场场成本、盈利与操盘的能力厮杀。各种花式促销乱花渐欲迷人眼，开发商像一个个实力派演员，用尽了各种手段包装降价跑量的事实。

各种地价、房价、成交数据让买房人心中更淡定了！楼市的去化压力，正在以能感知到的力道增加，很多人不禁发出灵魂的拷问：2019年房价怎么走，还会跌吗？

PART2

在回答这个问题之前，我们先来回顾一下今年厦门土拍5大标志性的事件吧！

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NO.1

2018年5月15日：省内首幅租赁地块被两岸金融中心拿下！

总价：2.2亿

楼面价：8015.7元/平

这一天，厦门乃至福建省的首幅租赁住宅用地2018P01地块成功被拍卖，由于规定只有“市属国有开发公司”才有资格参与竞拍，最终，厦门两岸金融中心建设开发有限公司以成交金额2.2亿，楼面价8015.7元/㎡，将其收入囊中。

NO.2

2018年9月20日：时隔5年后岛内供地，建发拿地！

总价：57亿

楼面价：38102元/平

这是一场备受关注的土拍，因为它是厦门岛内时隔5年后的首场土拍，本次土拍共吸引了包括中骏、建发、华润&厦门国贸地产、禹洲4家知名房企参与竞拍，最终，建发不负众望，以总价57亿元，楼面价38102元/平，竞得湖里2018P02地块。

NO.3

15幅住宅用地成功出让

12幅地块由国企&央企竞得

（2018年土拍国企&央企竞得地块）

2018年，厦门共6场土拍，成功出让住宅用地15幅，其中12幅由国企&央企竞得，占全年土拍的80%，不得不说，今年厦门的土拍市场全靠国企和央企撑市。

NO.4

2018年12月21日：厦门地价再被刷新，最高楼面价39090元/平

总价：38.05亿

楼面价：39090元/平。

这一天的土拍了来了4家房企，分别是中骏、建发、华润、首开。

最终，一番短兵相接之后，中骏脱颖而出，以总价38.05亿，楼面价39090元/㎡竞得枋湖2018P03地块，厦门地价也是在这一场土拍中被刷新的。

NO.5

直降万元/㎡，地价跌回1字头

岛外地价2万+是主旋律

据九房网统计，2018年厦门平均楼面价24546元/㎡。从今年首场土拍开始，楼面价就跌回到了2.5万/平以内。

随后，在7月2日的土拍中，华润以楼面价1.7万/平的价格竞得同安T2018P02地块，地价更是重回1万+时代。

PART3

看到今年土地市场的降温，很多人更关心的是——明年房价会如何？

对于这个终极问题，我想购房者通过对地价的观测，相对地能掌握到一些趋势。

一般来说，房地产有3-5年的开发周期，也就是说2016-2018年出让的地块将成为接下来厦门新房供给主力。

为此我们通过地价+建安成本+税费+管理....计算出一张理论上，厦门各大纯新盘保本房价一览表：

2016-2018年厦门已出让住宅用地项目理论保底房价一览表

值得一提的是，表格中的价格仅为房企的保本房价，通常开发商还会根据项目自身情况，在这个基础上上浮一定比例。

再加上，政府已经低调地调整了一些政策，比如限价已经不再像过去一段时间那样，牢不可破。 也就是说，明年各大项目的房价会远高于表中的保本价。

但是，想要实现这种情况，需要一个大前提——市场行情好，购房者愿意买单。如果市场行情下行，上述情况有一定难度。

比如，今年的厦门楼市。

根据九房网统计，2018年大约有10个纯新盘入市，其中绝大多数项目推出的开盘价贴着保本价，有些还远低于保本价，甚至出现部分项目“割肉”，房价低于楼面价的情况。

当然，我们也不能完全排除明年行情突然回暖，市场再度火热，房价继续往上走的情况。

毕竟，政策会随着市场情况进行调整，但下一步是坚持政策不动摇，还是松绑？政府爸爸的心思，谁都说不好。