PART 1

2019刚开年，#人口负增长# 就上了“热搜”。

近期，社科院发布了《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告No.19》阅读量突破4亿，话题讨论更是超过9万条。

这份引起热议报告指出：人口即将见顶，老龄化加速。

一组直观的对比：人口老龄化，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年。什么都快如闪电的中国，只用18年。

什么概念？

以目前趋势，预计人口负增长将提前到2027年出现，2065年人口减少到11.72亿，相当于1990年的规模。

老龄化的背后，是新生儿出生率下降：

2016年实行全面二孩政策后，2017年不但没有如预期那样多出生343万人，反而减少63万人（减少3.5%）；

2018年同样没有如预期一样多生79万人，反而少了250万人（减少14.2%）。

出生人口走势曲线（1950-2050）（恒大研究院）

多年以来，我们都在担忧人口过多的问题，可是这段时间频繁的信号闪现，又让专家们虎躯一震：人太少怎么办？

而争议热度最高的，就是——赖之以生存的楼市，还能不能撑得住？

在房地产界，有一句被奉为金科玉律的话：

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

这很好理解——金融是杠杆，土地是供给，人口是房地产最根本的需求。

当人口老龄化和新生人口减少，这两个问题指向楼市时，自然想到：

未来买房需求锐减，拿什么支撑高房价？

PART 2

不少人惊呼：人口红利正在消失！对于楼市简直就是一次降维打击。

对应到厦门楼市，又是如何？

根据厦门地产情报站统计，从2005年起，厦门房价一直保持持续增长态势。

其中，2009年-2010年上涨3000元/㎡，2013年-2014年涨4000元/㎡。

楼市火光四溅的2015年-2016年，房价出现近6000元/㎡的“跳涨”。

2016年-2017年更是飙出8000元/㎡的“暴涨”。即使是2018年，厦门房价也依旧有4000元+/㎡的涨幅。

2005-2018厦门新房价格表

而根据厦门统计局公布的厦门常住人口统计，我们可以发现：

其实很长一段时间，厦门的常住人口增长并不快。

第一太平戴维斯厦门媒体见面会发布的数据

如果仅以人口增量来看厦门房价，那么从2015年至今，厦门房价几乎翻倍，但是人口增量不足4%，完全没有可比性！

2005-2017厦门常驻人口（来源厦门统计局）

虽然总体看，房价与人口都呈增长趋势。但相比全国TOP4的房价，厦门每年几万的净增人口，实在有点寒酸。

人口增速缓慢的厦门，房子凭什么就可以卖这么贵?

PART 3

从数据上看，厦门人口增量确实不大。

这也是部分人认为厦门房价没人口支撑，迟早要“崩”的证据。

然而，整体正确的东西，拆解开来未必都对。

厦门人口增速虽然在放缓，但更真实的指标——小学生入学年增长率，厦门已连续五年蝉联全国第一。

而小学生背后捆绑的，是家庭和有效购房需求。

教育优势，不仅体现在小学生数量。2017年高考，福建比其他八个省份，一本二本的录取分平均低40分，有人调侃，福建户口约等于高考学区房。

而福建教育资源主要集中在厦门，2018年在福建9市的录取名单中，厦门一个市占了37%。

此外，厦门面积特别小，可开发空间有限。

以房价大涨的2016年为例，厦门居住土地成交总建筑面积165.5万㎡，而2016年厦门卖了289.54万㎡的商品住宅，成交是供应近2倍。

地少对应的是人多。人多到什么程度？

根据全国第六次人口普查数据显示，厦门岛内人口的密度是13192人/每平方公里、岛外1166人/每平方公里，仅次于上海与深圳。

其中，岛内人口密度甚至比以高人口密度而著称的香港（6697人/每平方公里）还要高。

在这种情况之下，厦门市的楼市就变成了一道很简单的算术题：

蛋糕小，但吃的人多。作为海西门户，台海前沿，闽系企业聚集区，闽南富人区，厦门楼市在福建的吸附力澎湃，投资者源源不断。很多台胞、华侨回乡置业，厦门也是首选。

上一轮大行情，外地客群买走了厦门近7成的房子，直至被限购“限流”后，楼市才火气渐消。

由此可以看出，厦门人口“绝对值”不大，但“流量池”不小，需求依然庞大且可持续，支撑着房价。

PART 4

这也就不难理解，为何人口增速并不明显的厦门，房价如此辣眼睛。

但不可否认的是，这座以高颜值和小清新著称的城市，随着房价一路走高，已经越来越不容易亲近。不少来厦门寻梦的年轻人，被迫改变“航线”，转身逃离。

事实上，这也不是厦门特有的现象。人口负增长是事实，人口不均衡也是事实，人口继续流动依然是事实。

近期，各大城市集体抢人大战狼烟四起，厦门也在2018年的10月加入了这场战争中来，主要从外来务工人员落户、岛外户口迁入岛内、重点群体、父母投靠子女落户进行“量化宽松”。

相比于，西安的在校大学生，仅凭学生证、身份证就能在西安落户；天津的40岁以下本科生可直接落户，硕士不超过45岁，博士不受年龄限制。厦门的落户政策可谓是“毛毛雨”了，对楼市成交提振效果也有限。

对购房者而言，人口发展的趋势需要关注。但这是一个非常漫长的过程。与之相对应的是，买房是一个中短期的操作。

所以，不用担心太早，反而值得注意的是：“人口负增长”通常会加剧格局洗牌：

人口失衡、人口扎堆现象，大城市对周边小城市的“虹吸效应”只会加强不会减弱。最典型例子：日本以及东京房价。

至于厦门未来的命运究竟会怎样？又有多少人愿意为房价买单，最终还是要看，厦门能够吸引多少人留“厦”了。