开年小阳春，楼市“涨”声一片

　　厦门二手房首当其冲，火力全开！

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　　据易居克而瑞统计，

　　上周（2.28-3.3）

　　厦门二手住宅成交721套

　　环比上涨19%

　　开年3连涨！

　　投资解套、改善抢滩、刚需捡漏

　　谁不想要一张鹭岛的船票？

　　二手房动辄百万的交易，上万的押金

　　1%的风险概率

　　就能造成100%的高额损失！

　　为此，小编特意整理

　　最新最全的二手房交易攻略

　　交易、税费、避坑一手掌握！

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　　指南1：厦门购房政策

　　目前厦门还处在限制期内，了解清楚购房资格、首付比例、交易手续等政策规定，才不会白忙一场。

　　详细内容小编都整理在这份表格里了

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　　其他注意事项：

　　1、缴纳医社保需4年内连续缴纳3年社保；

　　2、外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。

　　3、公证与委托分三种情况：

　　（1）没产权证，只能公证给直系亲属（配偶，子女，父母）；

　　（2）有产权证，可公证给外人，但外人不能转委托其他人进行房产处理；

　　（3）转委托的话，受托人没有收款权利，涉及钱款要交给原委托人。

　　P.s 大家可以根据这3点，在购房时分辨卖家是否拥有房产处理资格，或所持证件是否真实。

　　指南2：产权确认

　　常见场景：谎称是房主亲戚，受委托卖房，房主在国外。后用假造的委托代理书或公证书进行交易。

　　风险：购房无效、押金被骗、错过市场行情

　　一般购房的流程会包括：

　　购房资格查询→购房能力评估（持有资金、可购房产情况）→看房选房→产权查询→签订合同→预付定金→银行贷款解押→过户缴税→尾款支付

　　其中，签约订房是风险频发的时期。要预防，就一定要做好之前产权的查询和确认，主要确认好两项：

　　（一）、卖家是否有资格卖房

　　1、卖家拿着产权证：

　　（1）对比身份证和产权证，是否真实，是否是同一个人；

　　（2）共有产权，卖家是否有其他产权人的公证书；

　　2、卖家拿着房产委托公证书（风险事故频发）：

　　（1）房产三证原件是否具备：《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》；

　　（2）受托人身份证原件；

　　（3）公证的授权委托书（咨询为委托书公证的公证处，确定委托书真伪）：

　　（4）若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

　　（二）、房产是否可以出售；

　　1、出售的房屋需具备“三证”或不动产证

　　2、特别注意：

　　（1）经济适用房取得产权证未满5年，不得正式上市交易；满5年之后，缴纳一定的土地出让金，就可以转变成商品房出售；

　　（2）要注意房屋产权是否被查封冻结；

　　（3）除此之外，了解清楚房屋的产权年限也十分重要：住宅（70年），商住（50年），酒店（40年），自建房（无产权）；

　　指南3：合同签订

　　1.合同的建立

　　房管局会提供二手房买卖合同范本，拿来修改使用就行。

　　2．约定付房款

　　根据家庭情况，全款或按揭。

　　3．确定交房细节（可在合同中列明）：

　　（1）确定交房的时间和条件，例如房间清理等；

　　（2）物业费、水电费结清，并让卖方提供最后一月的缴费证明；

　　（3）过户：

　　①时间确定：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

　　②费用：在合同里订好，过户所涉税费谁出。

　　③家里商量确定房产证上写谁的名，后面再加名字手续复杂。

　　④在合同签订时，协商好卖家户口迁出的准确时间。

　　4．明确违约责任

　　就算是签了合同，不少卖家也可能因为市场涨价反悔。所以一定要明确违约责任，注意事项包括：

　　（1）合同中一定要写明精确的日期；

　　（2）可以针对各种违约事项，定下具体数额的违约金，可以包括装修、搬家、律师、诉讼等各种花费；

　　（3）二手房交易过程存在多次的资金、证件的交互往来，最好找专业可靠的中介机构。

　　不通过中介的私下交易极有可能让买家被骗了首付，让房东丢了大证，到时候眼泪都流不完。几万块的中介费，算是买了份保险……

　　指南4：二手房交易税费

　　由于二手房交易税费就又多又杂，刚入行的中介小白都算不清楚。但公式大约是：

　　总税费公式：

　　房价的3——11%=契税（1——2%）+个税（免缴或1.5%）+增值税（免缴或5.3%）+工本费（300元以内）+中介费（3%及以下）+（评估费+土地出让金）

　　P.s：主要不满2年增值税5.3%非常凶狠，300万的房子，增值税就有近16万。

　　全部税费如图

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　　除此之外，还有一些其他费用：

　　（1）房改房需要缴纳土地出让金；

　　（2）单价过高的房产，按揭时银行可能会收取评估费；

　　要知道，二手房的交易税费不低哦，需要花去一大笔款项，能买的房子又小了。所以提前算好，才能未雨绸缪。

　　指南6：定金 or 订金？

　　定金、订金、违约金和购房意向金区别，了解清楚，可以避免卖家或中介在合同签订方面耍花样。

　　1、定金：不得超过20%，有担保性质，定金合同不成立不影响主合同。买家不履行合同，无法收回定金；卖家不履行合同，需付双倍定金。

　　2、订金：无担保性质。订金未依合同缴纳，主合同也无效。但不履行合同，不会发生损失或返还双倍的惩罚性情况。

　　3、违约金：事后支付，无规定比例，只要买卖双发达成一致，就具有法律约束力。不管定金和违约金条款不能同时适用，只能选择适用。

　　4、购房意向金：通常为总价的1%。

　　①意向金在房东签收前为订金的性质，可主张收回；在房东签收后为定金的性质，不可随意收回。

　　②购房意向合同是买受方与中介公司之间的居间合同，意向金由中介公司转交。

　　③不要冒险仓促交付意向金。如果不确定看房当日要买，但中介公司要求支付意向金，要在意向合同上注明已交付。

　　好啦，上面列明的情况

　　涵盖了二手房购买的90%的情况

　　但二手房毕竟是个人交易

　　保持敏锐、保持怀疑、保持警惕

　　发现不对，就立马报警

　　希望大家在二手房热潮中

　　顺利买好房，换大房！