PART 1

日成交252套！再创新高！

这两天，厦门二手住宅的“成绩单”光芒四射，市场开始暖意洋洋。

我的几个“御用中介”朋友纷纷在票圈晒开单，还有人一口气签了好几套房源，佣金拿到手软。

甚至有中介直言“这种情况跟2016年3月厦门房价顶峰时一模一样。”

打开数据一看，还真是，最近厦门二手房反弹迹象明显。

据厦门网上房地产统计，2019.3.4-3.15厦门二手房共成交2257套，二手住宅1890套，其中10天日均成交超过百套。

价格也在同步回暖，据国家统计局发布的数据，2月厦门二手住宅价格环涨0.3%，连续上涨2个月。

实在，好嗨哦。

看开年这个势头，这波“小阳春”，稳了？

PART 2

每一轮楼市周期，都不是一蹴而就，而是一个从量变，到质变的长期过程。

回过头来看，厦门楼市预期逆转的关键就是，至少二手房得先盘整一轮。

因此，二手房的挂牌量和成交量，可以作为大家观测市场趋势的，又一个重要依据。

按照厦门市场过往的表现来看，当二手住宅日均成交量连续1-2个月维持在200套，接下来房价很大概率将出现阶段性上升行情。

比如，2016年3、4月份连续2个月日均成交破200套，接下来的剧情大家也都知道，房价涨得让你怀疑人生。

图片来源：厦门中原研究中心

眼下，厦门二手房行情已连续两个月回升，成交量出现四连涨。

图片来源：厦门克而瑞

而最近这几天的行情，更如开年的股市一样，就像开了外挂。

列出几组数据感受一下：

自3月4日以来，连续12天时间，只有周末（3.9-3.10）成交量较低，平均日均成交157套，单日最高达252套，且成交热度仍在蔓延。

朋友圈更是遍地“鸡血”：此房已售，勿念；抓紧机会上车，再不下手房价又要涨了，对市场情绪又是一顿顿哄抬……

如果说，从春节前那波二手房成交小高潮，来判断市场步入上升通道，还有些乐观的话，那么以目前现有情况来看，不少人开始有些慌了。

最明显的表现是，看房人数的明显增多，房产交易大厅也再次出现了人头涌动的画面。有工作人员吐槽：上班根本不敢喝水,因为没时间上厕所.…

身边不少原本不急着买房的人，又扎到了各个售楼处和中介门店。有朋友上午还在微信问“买哪里好”，下午就火速买好了。

PART 3

那么，2016年的“高光时刻”，真要重演了吗？

首先，要知道二手房市场和新房市场是两个截然不同的市场。

前者受“季节性”的影响极强，后者更多受开发商推盘节奏的影响。

所以二手房的市场成交极有规律，一般开春后成交量开始显著反弹，3、4、5三个月全年成交最高。

这也是中介行业每年最重要的“吃饭行情”，如果这3个月行情很难看的话，那一整年基本上都好不到哪里去。

我们仔细看2016年厦门牛市的成交量变化就很清楚了。

2016年厦门二手市场成交走势图

3、4、5月平均成交7千多套，然后6月行情到头逐步盘整。

包括2017年也是如此。3-5月达到成交峰值，6月后徘徊在2000套以下，直到年底才有一波小翘尾。

2017年厦门二手市场成交走势图

正是因为这种极其明显的季节性成交规律的存在，职业炒房者往往会选择在每年新年前选房、买房。

而要卖的房子，只有成交量和买盘的有力上升，价格才上得去，包括2016年的牛市，也是量在价先。

眼下，随着成交量上升，本来预期折戟的房东，心态自然变了——我的房子那么火，不然涨个价吧？

这也同样体现在挂牌价上。

比如，海晟维多利亚小区，最近成交的一套房源在2月份，当时挂牌价658万，成交价558万，短短一个月后，该小区同户型房源挂牌价已经到了至少800万，涨了足足涨了140万！

PART 4

虽然“事实”摆在眼前，但对“二手大幅回暖”这件事，还需理性看待。

从数据上看，眼下的行情，比之前的淡市要暖和不少，但比2016年的疯狂，要正常得多。

一位相熟的中介朋友跟我说，开年以来房子“好卖很多”。如果二手房的总需求不断扩大，则二手房市场整体只可能向上。

但他也承认：目前还缺乏大涨动力。最明显的体现就是，一些业主上调了价格，看房人数马上下来了，和之前的牛市有着明显区别。而且挂牌价虽然高了，但议价空间也很大。

此外，眼下二手房成交“增加”，有几方面因素不能忽略：

第一，买学区房的人在增加。每年3-5月，历来是学区房成交旺季。尤其是一些名校学区房，往往需要提前落户。

第二，人气确实旺了，但客户对价格，仍非常敏感。而且，成交主力还是那些低总价的小户型。

总结起来，眼下的楼市，更像是到了新一轮周期的“缓坡期“，即便回暖明显，过热的情况暂时应该还不会发生。

相对来说，2019年二手房市场，机会依然较多。

一方面，作为刚需，如果有迫切的住房需求，该出手还得出手，一套房都还没有，别学人家抄底。

另一方面，市场已经过了“鸡犬升天“的阶段，不要轻易被带节奏，焦虑之下更容易踩坑。

与其光在朋友圈看楼市“小阳春”，不如多跑多看，没准能撞上着急套现的房东呢？