“厦门限售将满两年，对房价有何影响？”

最近，不少厦门地产情报站的粉丝提出这样的疑问。

2017年3月25日，厦门率先执行“限售“政策，居民新购买住房，需取得产权证后满2年方可上市交易。

不少人认为：厦门第一批限售的房源即将到期，伴随大批二手房流入市场，买房可选性增加，房价可能要回落。

赞同者有之，反对者亦不少，各种论调和分析，层出不穷。

那么，真实情况如何呢？

厦门地产情报站走访了几个片区的二手房市场了解最新情况，其中包括曾经的炒房热区——五缘湾和火车站片区。

此次我们从供求两方面，分析“限售到期”对房价会有何影响。

PART 1

先说供应。

限售将满两年，可以交易的房源有多少?

据统计数据显示，2017年的厦门一二手房成交量在3月迎来巅峰——由于政策是在月底实行，3月份大部分的房源是不限售的。

观察以上数据，我们可以发现：

在市场最火热的3月，随着“限售”等调控政策的实行，成交的“大火”瞬间被浇灭，4月份一手住宅与二手住宅成交量几近腰斩。

另外，需要注意的是，房子满二的时间是以房产证上时间为准，因此，限售将满两年的房源应是2017年3月25日以后的成交量。

而从2017年4月以后的成交量来看，限售即将到期的房源量并不大。

再考虑到一手期房从购房签合同，到不动产证满2年后，才可上市交易，意味着不少房源，从购买到售卖，需要“冻结”4年左右时间，实际可供入市的房源会更少。

在总量不大的前提下，将入市的量更是有限。

1.可交易并不等于会出售。即使挂牌售卖，也并非一下全涌入市场，而是一点点的到期，分批入市。

2.限售不等于不能交易，付了增值税房子依然可以买卖，比如年底一些急用钱的房东没满二也把房子卖了。

3. 其实限售两年即将到期的第一批房源已经被消化了一部分。调研二手房市场时，我们就遇到过不少“曲线卖房”的套路。

中介小许告诉我们，上周他们店里就成交了一套建发中央天成，客户先付一部分定金，9月份满二再去过户，这样的方式不需要增值税。当然，前提是买卖双方愿意等。

事实上，不少未“满二”的房子，在年前就已经用这样的方法完成交易。

综合以上几点，“解冻”入市的房源，并不如想象中大。

PART 2

限售政策的本质是，人为地增加了持有房产的时间，从供应端抑制房产的流动性，主要冲击的是炒短线、快进快出的卖房人群。

那么，在“解冻”房源没大幅度供应的情况下，房价会出现什么变化？是上涨还是下跌，抑或维持不变？

周围有两种截然不同的反应：

一种是：炒房客被困两年，终于解套了，肯定急着出售，房价要跌了；

另一种是：“解冻”入市的房源没那么多，供应少，房价岂不是要涨？

两种反应，都有一定道理。

但房价怎么走，不仅取决于供需，还取决于预期。

即使“解冻”房源不多，房源“供应”紧缺，但市场预期差，需求减少，房价或许将迎来一轮深度调整。

如果“解冻”房源不多，后市预期又高，需求增加，房价就可能抬头。

那么，当前的厦门楼市，处于什么情况？

在走访二手房市场的过程中，一位从事了十几年的中介朋友说了一句很有意思的话：

现在市场一抬头，刚需全跑出来了，本来没想要买房的人也成了刚需。

最近，二手房市场一路高歌。3月11日，二手住宅春节后首次突破200大关，甚至3月15日高达252套。

截止到今天，3月二手住宅成交2906套，日均成交138套。

按这样的成交速度，3月二手住宅成交破3000已是板上钉钉。

近期，我们了解到，很多外地人的户口都办妥当了，也开始看房了。

据中介反映，目前置换的需求旺盛，挂出的小户型房源多了一些。

一方面，在目前行情里，小户型相对会上涨的多；

另一方面，年底虽有一波置换潮，但条件稍微差点的房源由于现在市场活络起来更易出手，更易置换到心仪的房子。

值得一提的是，不少中介透露，春节后其实有不少投资客都在十几套的拿房。

对于他们来说，如今只要低于行情价三五十万万，也是笋盘。

PART 3

对于限售将满两年，业内人士也表达了自己的观点。

厦门蓝火置业总经理钟国发表示，厦门限购政策将满两年对厦门市场不会带来太大的影响。

假如那波高价房源入市，对市场来说，可售的房源会增多一点，短期内对厦门市场应该不会有很大的促进作用。

厦门新景祥总经理张建表示，这波限售将满两年的房子出现应该是说会有一定的影响和带动作用。

但是目前来看的话，可能会有一些新房源的补充，但量不会太大，保证在正常的复苏通道之内，客户心理预期会逐步被击破，加强购买的可能性。