截至10月份，我国商品房库存已增至68632万平方米，一年猛增过亿平方米，再创历史新高。记者采访发现，虽各地先后出台了一系列去库存措施，但三四线及中西部地区城市去库存仍存在一定难度。业内人士认为，楼市去库存既要发挥政策“组合拳”，同时还要因地施策，精准调控；从长远看，还需大力发展地方经济，留住消费人口，以实现房地产业健康均衡发展。

库存到底有多少？一年猛增1亿多平方米，加隐性库存或倍增

国家统计局的数据显示，截至今年10月，我国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。1至10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比仅名义增长2.0%，增速比1至9月份回落0.6个百分点。

“1至9月的数据已显示，全国房屋新开工面积、竣工面积、土地购置面积和土地成交价款四个典型指标首次出现负增长，这是前所未有的。”福州大学房地产研究中心主任王阿忠说，至10月份这四个指标仍同时呈现负增长。库存高企、投资回落是当前中国楼市的最大基本面。

按照国家统计局的数据测算，截至10月，我国商品房待售面积与去年同期的58239万平方米相比，一年内增加了1亿多平方米，增幅近18%。

这只是竣工后未售出的现房面积，还不包括大量的在建未竣工及未开工的潜在库存。此外，还有各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的住宅项目，甚至不排除还有部分应报未报的库存量。“一旦计入，中国楼市的库存可能倍增。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

哪些房子不好卖？三四线及中西部地区城市、总价高大户型

“目前房地产市场供大于求是结构性过剩。”克而瑞研究中心分析师黄彬说。记者在多地采访也发现，虽然整体库存持续走高，但在城市、区域、户型、价格等方面却出现不同程度的分化：三四线城市、一些中西部地区城市、总价高的大户型房子不太好卖，库存居高不下。

上海易居研究院的数据显示，10月份，该院监测的35个典型城市一二三线新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9。同策咨询研究部数据也显示，10月底，三四线城市去化周期高达28.29个月，远超合理区间，是当前全国楼市库存的“重灾区”。

福州郊区连江县的一个小区住户告诉记者，该小区晚上亮灯不到三分之一。从2011年首度开盘每平方米卖5000多元，到现在降到4000元都鲜有人出手。这只是中国诸多三四线城市一个缩影。

中西部城市和东部沿海城市之间也存在较大分化。国家统计局数据显示，1至10月，东部地区商品房销售额39204亿元，同比增长20.7%，中部地区商品房销售额12946亿元，增长9.5%，西部地区商品房销售额12639亿元，增长4.6%。

大户型卖得不如小户型。国家统计局数据显示，1至10月份，144平方米以上大户型住宅销售面积增速比1至9月份回落1.2个百分点；而90平方米及以下小户型和90至144平方米中等户型住宅销售面积增速分别回落0.4个和0.1个百分点。数据显示，价格较高的大户型去化速度较慢。

去库存“持久战”该怎么打？长短结合、因地施策，从供需两端做文章

其实，全国楼市从2014年就打响了“去库存之战”。记者梳理发现，尽管各地出台的行政、财政、货币政策林林总总，但去库存效果差异较大。

业内人士分析认为，从全国楼市整体看，前期去库存效果不明显，主要是三四线及中西部地区城市问题突出。这些地区一直以来依赖于土地财政，早先大量卖地，现新房集中上市，库存体量较大，加上经济发展不平衡，楼市投资价值不高，因此一系列去库存政策见效慢，甚至作用很小。

“对大体量的库存，决非一个政策能短期见效，而是要放在宏观经济环境下考虑，这是一场‘持久战’。”黄彬说，必须长远和短期相结合。

经济专家认为，长远看还是要大力发展地方经济，增加就业，留住消费人口，才能使房地产业健康均衡发展。

就当前来说，主要从供需两方面着手。在供给层面上，南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远建议，一二线城市和东部沿海城市要加大土地供应并进行合理调节以避免“地王”频出，让企业有稳定的长远预期。而三四线城市则应该限制土地供应，着重消化存量。

中国房地产业协会副会长胡志刚认为，三四线及中西部地区城市的消费者主要以改善型为主，需要有品质的产品。地方政府和开发企业应该完善商业和产业配套，提高入住率，避免“新城”沦为“鬼城”。

在需求层面，业内认为可从中期策略和短期策略来着眼。短期，应当为消费者提供更多便利，如继续放宽信贷政策，减免购房税费、增加购房补贴，加快棚户区改造和货币化补贴等。

江苏中南城市建设投资有限公司总裁陈小平等企业负责人建议，为中西部地区和三四线城市量身定制一些政策。如可以实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施，为商品房转养老地产提供优惠，放开农民进城保留农村宅基地等政策。

中期来看，易居智库研究总监严跃进认为，新型城镇化要实现1亿左右农业转移人口及其他常住人口在城镇落户，因此户籍制度改革或将带动住房消费。