PART 1

“厦门二手住宅最近降温了吗？成交量已经好多天低于200套了。”

“进入5月份之后，成交量明显降低了许多，是不是少了量作支撑，价格很快也会掉下来？”

……

近段时间以来，厦门地产情报站各大购房群以及后台咨询我的网友们，都在热议二手住宅成交乏力的现象。

大家都明显感受到了，厦门二手住宅成交在“减速”——

之前的市场火力全开，日均成交多在200套以上，最高飙到了285套，市政服务中心火爆堪比“春运现场”；最近成交却频频低于200套以下，市政服务中心下午时分也没那么拥挤不堪了。

大家的嗅觉很灵敏，参考最近的成交数据来看，厦门二手住宅成交确实星光暗淡了不少。

根据厦门地产情报站统计数据显示，5月1号到今天，厦门二手住宅12天里共计成交1417套，日均成交118套。

即便刨除“5.1”假期4天零成交影响，剩下8天成交也仅为177套。环比4月前12天成交2138套、日均成交237套（3天假期无成交排除），差距显而易见。

单日成交方面，仅有2天突破了200大关，成交最多的是10号的220套。要知道4月前12天里，有成交的9天全部突破200大关，最高285套。

如果按照这样的成交速度，大概率5月份，厦门二手住宅成交要被4月份拉开一大截。

在这里要特别说明一下，很多人认为5月初成交疲软，反应的就是当月的市场情况，其实是不对的。

有过二手房的交易的人都清楚，从买卖谈判确定，房东解押（很多银行没有关系解押都需要提前1周——1个月预约，银行会确保资金池额度稳定），再到产权证过户交易，基本上需要15天以上的周期。

换言之，5月初这波行情反映的，其实是4月中下旬的买卖情况，这说明二手住宅成交渐显乏力是从这个阶段开始的。

PART 2

那么，这波下滑行情到底是由什么原因造成的呢？

在我看来，以下三大利空因素造成的：

1、学区需求的逐步退出导致成交下滑

自去年9月底厦门落户政策放宽之后，之前一直观望的置业需求瞬间被激发。

其中，很大一部分需求是冲着学区来的，想抢在5月积分入学报名开始前，搞定好学区房买卖事宜。

厦门地产情报站就曾多次报道过岛内“老破小”学区房以及诸如集美新城、海沧南部新城学区次新房成交火爆的情况。

而到了5月之后，学区置业需求明显开始滑落，我身边的不少中介朋友都跟我反馈，最近这方面的需求明显变少了，成交也少了。

2、库存的过快消耗导致的供小于求局面

在楼市行情向好的情况下，成交量表现如何跟市场的存量也有很大的关系。

开年以来，厦门二手住宅成交量一直维持在高位，市场库存急遽下滑，特别是3-4月份成交量连续高于挂牌量，后续供应跟不上，市场一度出现“供小于求”的局面。

这直击导致了市面上可供选择的楼盘变少，再加上本身市场行情好，很多原本要卖的房东突然“反水”，购房者可供选择的余地有限，只能拉长成交周期多等等，要么转战到一二手市场，而无论哪种选择都影响到了具体成交。

3、新一轮价格博弈影响买方进场

另外一个影响成交的重要原因就是房价涨了，买卖双方迎来新一轮博弈。

之前的市场成交大多是“以价换量”，但随着成交量的日益走高，便宜的房子卖完了，不少房东提高了心理预期，在房源的定价上比之前“大胆”了许多。

楼盘按房龄、地段、学区等因素划分，涨价从几万、几十万甚至上百万不等。

以我自己的亲身走访为例，在集美新城和几个资深中介深聊了一下，他们表示3月份之后，很多房源要加价十几万以上，基本上都没有买家愿意爽快买单，很多加价比较狠的，挂了1个月多，也少有人问

对于许多潜在买家而言，眼下涨价往往无法接受，于是买房双方陷入僵持当中，进而影响了成交量的走高。

PART 3

当然，更多人在关心：接下来行情是否会继续疲软下去，价格会不会跌？

在我看来，二手住宅成交房价走势存在着极大的“变数”，极易受到政策以及利好的影响。

今年整个市场基调是“平稳发展”，这句话其实包含着很深的含义。

如果市场过热就会被打压，参考今天苏州颁布的调控措施，如果市场过冷就可能被刺激，联想下之前的各种抢人的新闻。

我认为，接下来厦门的二手住宅成交量价还会维持在平稳的局面，不要低估了政府调控以及托市的决心。

事实上，我们对比一下16、17年的历史数据也可以看出来。

16年成交最高峰当日达到781套，17年单日最高则是500多套，19年的目前单日最高的行情也只是16+17年单日的最高的平均值一半，最高峰成交数据可以看出来，今年的回暖整体偏理性。

至于房价方面，虽然相比去年捡漏行情价时的确涨了不少，但相比之前的高位还是回落了不少。相信在今年的平稳发展的态势之下，房价也不会有太大的变化。

对于我们的购房者而言，在这样的行情下，我们要有这样的置业观？

我认为，购房者应该继续保持理性的心态，有刚性需求的朋友可以继续寻找性价比较高的房源，不必被中介和房东牵着鼻子走。

有合适的房源要尽快出手，毕竟是用来住的，不用太过纠结接下来行情是否还会下跌，现在的行情已经去掉了17年的泡沫，真的会赔本卖房的业主已经很少了。