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二手房凉了?12天仅成交1417套,日均118套!三大利空来了

2019-05-13 10:21:25   九房网(999house.com)  

PART 1


“厦门二手住宅最近降温了吗?成交量已经好多天低于200套了。”


“进入5月份之后,成交量明显降低了许多,是不是少了量作支撑,价格很快也会掉下来?”


……


近段时间以来,厦门地产情报站各大购房群以及后台咨询我的网友们,都在热议二手住宅成交乏力的现象。


大家都明显感受到了,厦门二手住宅成交在“减速”——


之前的市场火力全开,日均成交多在200套以上,最高飙到了285套,市政服务中心火爆堪比“春运现场”;最近成交却频频低于200套以下,市政服务中心下午时分也没那么拥挤不堪了。


大家的嗅觉很灵敏,参考最近的成交数据来看,厦门二手住宅成交确实星光暗淡了不少。


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根据厦门地产情报站统计数据显示,5月1号到今天,厦门二手住宅12天里共计成交1417套,日均成交118套。


即便刨除“5.1”假期4天零成交影响,剩下8天成交也仅为177套。环比4月前12天成交2138套、日均成交237套(3天假期无成交排除),差距显而易见。


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单日成交方面,仅有2天突破了200大关,成交最多的是10号的220套。要知道4月前12天里,有成交的9天全部突破200大关,最高285套。


如果按照这样的成交速度,大概率5月份,厦门二手住宅成交要被4月份拉开一大截。


在这里要特别说明一下,很多人认为5月初成交疲软,反应的就是当月的市场情况,其实是不对的。


有过二手房的交易的人都清楚,从买卖谈判确定,房东解押(很多银行没有关系解押都需要提前1周——1个月预约,银行会确保资金池额度稳定),再到产权证过户交易,基本上需要15天以上的周期。


换言之,5月初这波行情反映的,其实是4月中下旬的买卖情况,这说明二手住宅成交渐显乏力是从这个阶段开始的。


PART 2


那么,这波下滑行情到底是由什么原因造成的呢?


在我看来,以下三大利空因素造成的:


1、学区需求的逐步退出导致成交下滑


自去年9月底厦门落户政策放宽之后,之前一直观望的置业需求瞬间被激发。


其中,很大一部分需求是冲着学区来的,想抢在5月积分入学报名开始前,搞定好学区房买卖事宜。


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厦门地产情报站就曾多次报道过岛内“老破小”学区房以及诸如集美新城、海沧南部新城学区次新房成交火爆的情况。


而到了5月之后,学区置业需求明显开始滑落,我身边的不少中介朋友都跟我反馈,最近这方面的需求明显变少了,成交也少了。


2、库存的过快消耗导致的供小于求局面


在楼市行情向好的情况下,成交量表现如何跟市场的存量也有很大的关系。


开年以来,厦门二手住宅成交量一直维持在高位,市场库存急遽下滑,特别是3-4月份成交量连续高于挂牌量,后续供应跟不上,市场一度出现“供小于求”的局面。


这直击导致了市面上可供选择的楼盘变少,再加上本身市场行情好,很多原本要卖的房东突然“反水”,购房者可供选择的余地有限,只能拉长成交周期多等等,要么转战到一二手市场,而无论哪种选择都影响到了具体成交。


3、新一轮价格博弈影响买方进场


另外一个影响成交的重要原因就是房价涨了,买卖双方迎来新一轮博弈。


之前的市场成交大多是“以价换量”,但随着成交量的日益走高,便宜的房子卖完了,不少房东提高了心理预期,在房源的定价上比之前“大胆”了许多。


楼盘按房龄、地段、学区等因素划分,涨价从几万、几十万甚至上百万不等。


以我自己的亲身走访为例,在集美新城和几个资深中介深聊了一下,他们表示3月份之后,很多房源要加价十几万以上,基本上都没有买家愿意爽快买单,很多加价比较狠的,挂了1个月多,也少有人问


对于许多潜在买家而言,眼下涨价往往无法接受,于是买房双方陷入僵持当中,进而影响了成交量的走高。


PART 3


当然,更多人在关心:接下来行情是否会继续疲软下去,价格会不会跌?


在我看来,二手住宅成交房价走势存在着极大的“变数”,极易受到政策以及利好的影响。


今年整个市场基调是“平稳发展”,这句话其实包含着很深的含义。


如果市场过热就会被打压,参考今天苏州颁布的调控措施,如果市场过冷就可能被刺激,联想下之前的各种抢人的新闻。


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我认为,接下来厦门的二手住宅成交量价还会维持在平稳的局面,不要低估了政府调控以及托市的决心。


事实上,我们对比一下16、17年的历史数据也可以看出来。


16年成交最高峰当日达到781套,17年单日最高则是500多套,19年的目前单日最高的行情也只是16+17年单日的最高的平均值一半,最高峰成交数据可以看出来,今年的回暖整体偏理性。


至于房价方面,虽然相比去年捡漏行情价时的确涨了不少,但相比之前的高位还是回落了不少。相信在今年的平稳发展的态势之下,房价也不会有太大的变化。


对于我们的购房者而言,在这样的行情下,我们要有这样的置业观?


我认为,购房者应该继续保持理性的心态,有刚性需求的朋友可以继续寻找性价比较高的房源,不必被中介和房东牵着鼻子走。


有合适的房源要尽快出手,毕竟是用来住的,不用太过纠结接下来行情是否还会下跌,现在的行情已经去掉了17年的泡沫,真的会赔本卖房的业主已经很少了。


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