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谈到“老破小”，很多人会联想到环境差，抗跌性差。

事实也是如此，在市场平稳、下行时，“老破小”经常表现为滞涨状态，甚至是降价的排头兵。

“老破小”的优劣势很明显，可以简单归为以下几点：

优点：地段好，有的还有学区绝佳优势；

缺点：居住舒适度差，升值相对缓慢。

但由于“老破小”最大的特殊性——是“上车盘”，总价远远低于周边其他楼盘，也往往容易趁着大火行情，在成交热潮中表现抢眼。

今年以来，厦门二手房成交场火力全开——“金三银四”卖出了9595套住宅，“老破小”房源也卖出了加速度。

不少网友在后台跟我们反馈，周边的“老破小”卖的很好，不少楼盘涨价了不少，要求我们做一期“老破小”的市调稿件。

为此，厦门地产情报站深入岛内四大板块进行调研，分别是学区“老破小”代表——松柏片区、莲花片区；非学区“老破小”代表——江头片区、东渡片区，为大家还原最真实的市场现况。

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先说说学区“老破小”的情况。

据了解，松柏片区的楼梯房从去年年底开始回暖，到现在涨幅5000元/㎡左右，价格和3、4月持平。

不过，距离之前7000-8000元/㎡的降幅还有2000-3000元/㎡的回调空间。

值得一提的是，据中介反映，虽然成交价格回温幅度还差一些，但目前报价和2017年已经相差无几。

新莲岳里，1997年建，可读松柏一小，松柏中学。去年10月成交总价310万 ，67平，单价4.63万/㎡。

最近成交总价380万，67平，单价5.67万/㎡。

仅半年时间，涨幅高达1.04万/㎡，更为关键的是，价格涨到5.67万/㎡还没房子卖！

来源：诸葛找房平台

新华大厦是松柏片区的电梯房，没有小区，2003年建，在售房源少，小套户型约7万/㎡，大套户型约6万/㎡，与去年低潮期相比，涨了1万/㎡左右。

莲花片区“老破小”价格基本回到了2017年的高峰期行情。

比如莲花二村，1995年建，可读莲花幼儿园、莲花小学、莲花中学。

去年6月以190万的超低价成交过一套59平两房，年后同户型房源成交价为230万，现在要卖250-260万，价格一路回温。

此外，像莲花二村、莲花三村77平带储藏间的户型，2017年高峰期时的成交价在300万左右，眼下很多满两年的房源报价若低于310万，房东是不愿意卖的。

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再来说说两个非学区的“老破小”情况。

江宁里，1999年建，单价3.5-3.8万/㎡。据了解，该小区成交量不大，主要住的都是周边开店的人群。

该片区成交较活跃的楼梯房为房龄较新的江浦南里小区，2003年建。

中介小许告诉我们，去年70多平两房的江浦南里200万绝对可以买得到，现在要250万左右。

整体而言，江头片区的房子价格都较低。

位于东渡片区的宝鹭苑目前成交价在4万/㎡，去年没有成交过。

宝鹭苑实拍图

双狮南里，1993年建，去年后半年成交价在3.2-3.3万/㎡，现在好楼层的房源卖3.5万/㎡，涨价幅度仅2000元/㎡。

我们在双狮南里小区转悠了一圈，发现该小区破旧且环境不好。

但即便如此，项目去年的成交价也没有低于3万/㎡，究其原因不少人对该小区抱有拆迁的预期。

双狮南里实拍图

通过对比不难发现，在价格方面，厦门“老破小”已经集体回温，但同样位于岛内优质地段，学区“老破小”和非学区“老破小”的回温幅度具有明显差距。

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值得一提的是，跨入5月以来，高位成交的厦门二手房市场略微有“减速”迹象。

据厦门地产情报站统计，5月1号到今天，厦门二手住宅17天里共计成交2225套，除去假期和11号未显示数据，日均成交185套。

相较于4月日均成交多在200套以上，5月单日成交达200套以上仅占6天。

还原到市场，“减速”现象在学区“老破小”上的表现尤为明显。

问到最近看房量，松柏片区的中介小吴略带调侃的回答道：“现在看房的不是很多，大家都在忙自己的事，都不看房啦！”

据了解，今年有学区需求的客户在3、4月份基本已经买好房，现在不少人已开启佛系看房模式，明年有学区需求的不着急慢慢看，有置换需求的也不着急，反正有房子住。

伴随而来的是，成交周期明显拉长。

中介小吴还告诉我们，上个月他们店成交了4套，现在5月过去一半，仅成交了1套。

另一方面，议价空间稍微有点松动，但可供选择的房源少了许多，小户型尤其稀缺但需求最为旺盛。

此外，我们还了解到一个有趣的现象。眼下2002年建的莲花广场成为该片区成交最为火热的楼盘。

中介解释道，莲花广场价格相对较低，户型利用率高，正规两房可以改三房，楼下还有莲花公园，因此，很多该片区住了十几年楼梯房的房东置换到该楼盘。

这说明，对于一个很多人常规意义上的刚需板块，经过10年的发展，已经到了置换的阶段，而这样一次的置换很明显不是地段置换，而是生活品质提升的置换。

最后我们来谈一谈是否买“老破小”的建议。