失去银行的支持，房地产至少失血一半。

最近，房地产圈一片惶惶，大家都在紧盯“银行那些事儿”。

继银监会开出多张罚单、发文单独点名地产融资乱象还在发酵，很快更严厉的举措就随之而来——监管部门开始收紧部分房企公开市场融资，矛头直指那些在公开土地市场拿地活跃的房企。

在房地产行业里，钱和地相互影响甚密，一旦融资缩紧，房企“钱荒”时代再度来临，土地市场或将再度遭遇“迎头一击”。

PART 1

近日，一则消息引起大家广泛关注——

有坊间传言近20家上半年在公开土地市场拿地活跃的企业被暂停用公开市场融资。同时，上周住建部曾联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。

坊间传闻20家房企被暂停用公开市场融资

紧接着澎湃新闻报道，闽系房企旭辉集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地，何时重启，仍待集团通知。

再往前几日，业务涵盖房地产开发、商业运营等的北京兆泰集团，其申请发行的“中信证券-北京兆泰国际中心资产支持专项计划”被上交所终止审核。据悉，该项资产支持计划拟发行金额为21亿元。

此外，前不久也有房企人士透露，房地产行业的融资业务正在收紧，公司收到相关部门的口头指导，要求企业遵守相关行业、产业政策。

并且该房企人士同时表示，公司一笔正在申报的融资，被要求说明公司是否存在有“地王”的情况。

......

上述种种信息，折射出的信号很明确：开发商融资正在收紧。

实际上，关于房企融资收紧之前早有迹象——

4月1日-5月20日仅50天，上海、山东等各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。

从行政处罚信息来看，“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。

最重磅的是，5月17日银保监会发出通知，直接单独点名房地产融资乱象，并对房地产融资提出具体要求。

除此之外，银保监会还在2月份召开的坚决打好防范金融风险攻坚战的新闻发布会上提出，要继续盯紧房地产金融风险。

图片来源：东北证券研报

一系列猛如虎的操作之后，大家该认清现实了。

今年以来，高层频繁强调加强金融监管、防范金融风险，并不只是说说而已。一旦市场乱象频出，高悬在头上的“达摩克利斯之剑”就随时会落下。

PART 2

那么，房企融资渠道为何会突然收缩？

在不少业内人士看来，土地市场的“高烧”是不容忽视的导火索。

同策集团首席分析师张宏伟认为，融资收紧的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”，“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场会存在风险。”

一位TOP20房企高管也表示，目前融资渠道收紧，和前一阶段土地市场过热有关。

开年以来，由于融资窗口渐开，房企的融资氛围和融资成本比之前低，既然钱便宜了，拿地也就比较生猛。

根据中国指数研究院《2019年1-5月全国房地产企业拿地金额TOP100》显示，今年前5个月拿地金额最高的房企为碧桂园、融创和新城，拿地金额分别为658亿、653亿、461亿。

2019年1-5月全国房地产企业拿地金额TOP10

此外，有数据统计前10大地产开发商（按2019年1-5月已支付土地款）用于支付土地收购的金额平均占到了其合约销售额的50%以上。

房企拍地胆子大了，最直观的反应是地价涨了。

根据数据显示，2019年土地溢价率开始逐步上行，3-5月份溢价率持续处于20%以上的区间，高于2018年全年的平均水平；从成交楼面价来看，2019年以来一二三线城市成交楼面价小幅上行，同比提升13%。

更为关键的是，地价上涨的背后，全国开启了“地王轰炸”模式——

苏州，4月份一周两场土拍，诞生三个地王，四宗地块溢价率均超过30%。其中，工业园区地块楼面价30287元/㎡，直接打破园区保持十年的记录，成为单价地王；

常州，一个月内诞生3地王，最高地价15665元/㎡，直追新房均价；

南京，4月份迎来史诗级土拍，三个新地王诞生，6幅宅地触顶最高限价，最高折合楼面价43599元/㎡；

杭州，4月18日土拍服务器被“抢爆”，楼面地价封顶；4月16日一宗地块最终实际楼面价58110元/㎡；

无锡，4月土拍，3小时炸出2个地王；

重庆，3月土拍，120轮，地价破万，新地王诞生；

广州，2月底8.3万/㎡地王诞生；

......

图片来源丁祖昱评楼市

不仅如此，土地市场势头凶猛，楼市也随之一路高歌猛进——

今年以来，全国各地疯狂抢房、开盘日光等场面层出不穷，市场恐慌情绪不断蔓延，这显然与今年平稳发展的的楼市政策导向相违背。

既然如此，为了让楼市重返正轨，那就从源头上进行控制，拧紧资金的“水龙头”，让房企没钱消停下来。

因此，也就不难理解，为何监管部门会对那些房企出手。

PART 3

再将目光聚焦到厦门楼市，今年以来，整个土地市场表现也十分亮眼。

4场土拍，8幅地块，最低楼面价24200元/㎡，平均楼面价26748.85元/㎡，平均溢价率35.9%。

其中，4月19日，集美新城核心区地块出让，岛外楼面价时隔19个月后再次破3，引燃土拍高潮。

6月1号翔安南部新城土拍，虽然没楼面价没有再次突破3万大关，但却创下今年以来土拍的最高溢价率——50.37%。

这些数据创下的背后都在说明：厦门土地市场正以肉眼可见的速度持续回暖。

2019年厦门已出让地块具体信息

更为重要的是，在土拍带动之下，厦门新房市场也强势升温——开盘潮汹涌澎湃，买房人集体出动，供应持续增加，成交持续上涨。

如果不出任何意外，厦门新房市场大概率将持续回暖。

但随着新一轮房企资金监管启动，房企被扼住“命运的咽喉”，后续剧情走势就存在着变动可能。

在一些业内人士看来，厦门土拍历来对房企资金实力要求高，一旦融资环境受到影响，房企缺钱，底气就会相对不足，拿地也就会变得克制谨慎。

参考2018年，整个厦门土地市场由于房企资金短缺，当时一度仅剩个把房企参与竞拍，现场人数寥寥，楼面价也跟坐上滑滑梯一样，层层跌落。

市场遵循着“一荣俱荣、一损俱损“的逻辑，当时的土拍低迷，楼市也是寒风凌冽。

如果今年土地市场再度发生这样的剧情，先前因为土拍回暖，迅速复苏的楼市也或将受到影响。

当然，许多人更为关注，这轮资金监管将会持续到何时？毕竟短期和长期之分，所造成的影响截然不同。

在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，“这次针对房企融资的政策，也是释放出‘稳定’的房地产市场基调——控制房价、土地价格的决心不会变。

所以企业更宜保持平稳的心态入市，当土地市场和房价平稳了，融资环境才可能持续轻松。”

不管怎么样，今年楼市依旧只能稳，如果有出现任何偏差，就会有相应的政策紧跟其后。