从百废待兴到全球第二大经济体，中国在过去70年的经济建设取得了巨大成就。在国力增强之余，中国的城镇化发展也在随之演进。

第一太平戴维斯近期发布城镇化发展历程专题报告，将中国城镇化的发展历程综合多个维度分为五个阶段，梳理了过去70年来中国在宏观经济和城镇化领域的种种变革与发展，并结合广州商圈的变迁与升级实例，分析未来发展趋势并加以展望。

第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示：“广州坐落珠三角最佳位置，自古是华南甚至中国的 “商贸福地”。1997年，第一太平戴维斯正式在广州设立华南区第一家分公司，20几年间见证广州商圈的东移变迁，未来将从多维度为项目提供专业、优质的房地产顾问服务，共同实现广州商业发展的长盛不衰。“

1949-1977：新中国成立初期

新中国成立初始阶段，迅速恢复国民经济体系，为后续经济建设创造条件，成为首要任务。国家的发展中心从乡村转往城市，在城市的边缘兴建了学校及工厂等建筑，并且延伸现代道路的范围。

从新中国成立后第一个工人新村“曹杨新村”的诞生，到工人新村在各地建成开花，正是政府以工业化带动全国发展之战略的实践探索。

1955年征用二沙头岛东南角建农民新村，用以安置二沙岛东端的农民，因此地段拆迁，而建体育训练场；同年，在广州市政府主持下，在蚬壳岗、罗岗、玉子岗、蟠龙岗一带划出25万平方米的土地，兴建华侨新村。

1978-1987：改革开放

1978年是中国经济发展历程中的重要时间节点之一，改革开放释放了社会生产力，推动经济飞速发展。房地产市场也由于经济特区的成立以及商品房的开发，正式拉起发展大幕，全国各地的城镇化进程在此迈入新阶段。

城市土地制度改革在20世纪80年代取得突破性进展，土地有偿使用、土地使用权有偿转让等概念深刻影响到后续房地产市场发展。城市居民生活居住方式逐步转向住宅楼群，住宅小区的设计逐渐成为主流形态。

1979年，广州“东湖新村”工程签约，它是内地第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发、第一个实施物业管理的住宅小区。1984年广州率先全面放开建筑市场，施行招投标。

1988-1997：现代城市雏形

改革开放带来的利好正逐步显现。此十年间，国内生产总值以双位数的平均增速增长，国民生活质量不断提升，社会消费品零售总额的平均增速达到18.7%，创下历史新高。

房地产市场投资增速在此十年间也大幅提升，其中房地产开发投资总额增长超过十倍之多。城市样貌因为产业结构的发展而出现了现代城市的雏形。

90年代中后期，北京路、上下九等商业步行街，还有红极一时的南方大厦，成为广州最繁荣商业的代名词。

1998-2007：区域协调发展

包括房地产在内的固定资产投资逐渐成为政府经济工作重点，也成为中国经济的新增长点。房地产对国民经济的重要性日渐提升。北上广深四座一线城市的房地产市场率先激活，开发商开始大量拿地并往周边城镇扩张。随着西部大开发战略提出，区域间、大中小城市间的协调发展日益受到重视。

中国主要城市核心区域的现代结构样貌因为交通建设的发展在此时大致确定，城市的主干道升级为平面或高架高速路，地铁密度的加大造就了城市商业的发展。

千禧年前后，中国第一条商业步行街、第一个购物中心于接连在广州老城区诞生，甲级写字楼市场雏形初现。当时，北京路、上下九等商业步行街，还有红极一时的南方大厦，成为最繁荣商业的代名词。

据了解，1997年第一太平戴维斯开拓“国际化物业管理”模式先河，为捷泰广场、宜安广场及好世界广场等提供物业管理服务。凭借较高水平的管理质量， 20多年来，捷泰广场成为业界公认的“优质物业服务典范”。

随着城市“南拓北优，东进西联”的布局发展，广州房地产市场迈入全新激活阶段，“广州城市新中轴线”规划横空出世，天河、珠江新城商圈渐入佳境。天河路商圈越发成熟，购物中心逐步取代传统百货成为主要商业类型，通过引入多种零售业态和商户，为消费者带来全新的消费体验。

天河城，中国首个真正意义的购物中心，让广州从当时流行的步行街、百货等商业形态转向新一代“盒子式”购物中心，第一太平戴维斯参与项目前期工程设计优化顾问及物业管理服务，提供市场调研及竞争分析；为广州最高档的商业综合体“太古汇”独家招商代理，引入众多首次进入广州的品牌。

与此同时，广州新兴CBD珠江新城陆续起步，高品质写字楼开发加速。相关资料显示，第一太平戴维斯同步进驻并为圣丰广场、兴业银行大厦、万菱汇等提供物业管理服务，更助力商业物业打造广州甚至华南区地标，为广州周大福金融中心（东塔）、广州国际金融中心（西塔）、雅居乐中心提供调研及发展策略顾问服务等。

2008至今：融新创势

按购买力平价计算，中国在2014年即已成为全球最大经济体。而随着经济总量扩大、增速放缓，传统制造业升级及经济结构转型成为新的发展方向。

中国房地产市场从飞速发展进入成熟阶段。核心城市凭借日趋成熟的市场环境，成为国际投资者不可忽略的重要市场，城市发展重点也逐步转向。但房价连续攀升带来的社会及经济问题，也使政府愈发重视保障人居的重要性。

此时核心城市由于土地资源的有限性，发展方针也从增量开发转为存量升级，荒废的工厂改造成文创园区，旧城区内的建筑搭配本地文化街区改造为零售或酒店，城市的融合了不同时代的文化风貌。

随着市场从飞速发展进入成熟阶段，楼宇建筑技术显著进步，写字楼所延伸出的配套与服务等附加价值，成为现阶段关注的重点。因此，集聚创新要素且不断扎根是迫切现今发展的升级战略之一。

从珠江新城物业来看，第一太平戴维斯协助项目珠江城项目率先采用全球领先环保技术并融入世界领先的11项节能环保技术，获得全球最大体量的LEED铂金级建筑荣誉，并为其提供全权物业管理服务；粤海珠江新城项目也是案例之一，引入国内首推的Platinum Service铂金服务，提供涵盖项目全生命周期的管理服务等。

尽管天河新城市中轴线商圈烈火烹油，广州两大标志性商业轴之一——以北京路步行街为核心，周边综合体为商贸节点的老牌商圈，仍然是城市、经济发展的重要动力。

第一太平戴维斯广州商铺部董事张宸豪表示，如中华广场等越秀老商圈的物业多是建成时间相对久远，在硬件上都缺乏对新兴业态的支持。因此，对硬件的改造是该商圈的核心问题，但是这一核心问题必须要基于另外一个深层次的问题，那就是对未来商圈的整体定位基调。“老商圈未来十年、甚至二十年应该怎么样走，吸引什么样的客群，跟其它几个商圈的本质区别在什么地方？其定位的基调必须制定清楚。这样，每个独立的物业可以结合自身的实际情况，制定不同的策略，发挥自己的优势，才能真正将旧商圈转型并做大做强。”

与此同时，张宸豪亦认为，老城区旧商圈的交通、停车与物业老化等问题，对其它城区的消费群体及年轻人缺乏相对吸引力。如果不能从旧城更新这种大的片区整改方向出发更改局面的话，那就必须从当前物业的管理及运营权入手：通过研究将目前陈旧且分散业权的商铺进行统一规划、招商与管理，并将商业物业交给有运营经验及口碑的团队进行招商及管理，以此来提升商业形象与品牌档次。

随着“广州传统中轴线提升计划”的逐步推进，面临电商冲击下实体商业消费多元化与互动体验需求等挑战，第一太平戴维斯因此顺应城市发展需求，携手越秀区进行传统商圈改造升级，打造属于广州老城商圈的现代名片。

近年来，第一太平戴维斯为北京路历史文化街区昌兴街提供改造项目提供策划顾问服务；为粤海地产泰康路项目提供总体定位、商业规划布局优化、租金定价方案等顾问服务，把握新兴趋势，推动文化旅游商业发展；并受广州北京路文化核心区管理委员会委托，针对北京路核心一公里进行业态升级，助力实现国内外高品位步行街目标与广州商业形象升级。

同时为越秀区“旧区活化计划”重点战略合作项目之一——新都会大厦，提供商场、写字楼独家代理、租赁行政管理及工程改造顾问等一站式服务，助力项目转型。

展望：可持续发展

城镇化的发展一路充满了诸多探索和试验，从一个侧面见证了中国的渐进式改革历程。城市带动经济和社会发展，在新的数字时代依然如故。城镇化发展带动都市圈的扩容升级，从而使都市圈的空间结构更加合理、更加宜居宜业。

事实上，无论是广州新商圈的不断发展，抑或是老城区的活化升级，都是广州商业昌盛升级发展的历程。

在中国由爆发式增长向稳健的成熟市场转型过程中，政府及市民不仅关注城市经济发展、城乡协调水平，更日益注重城镇化推进中的环境保护、社会福利以及文化建设。新型城镇化与人的发展和谐统一，方可实现真正可持续发展。