土拍，一向被看作是楼市风向标。

11月19日，地王的出炉，让平淡的厦门楼市火了一把，而对普通购房者来讲，他们关心的，依然是房价。

Part1

在岛内土拍后，厦门地产情报站两度走访了枋湖片区，了解土拍后市场的真实水温。

首先，在土拍后的第一天，我们走访了枋湖片区的各大中介门店，中介们向我们反映，土拍后周边二手房并没有什么变化，行情依然十分冷淡。

没过几天，枋湖二手房坐地起价的消息便不绝于耳，于是厦门地产情报站再次前往该片区一探究竟。

“真的没涨价啊！你们都是从哪里道听途说的？”

“没有涨价，有个别业主往上调价的，问题是涨价也卖不出啊！现在成交量又不大！”

“没有涨价，还是原来的价格，昨天成交的东晖广场比行情价还低，有的房东是想涨就涨，但是涨价了卖不掉。”

这一次，我们了解到的情况和第一次没有太大变化，中介们一致强调，枋湖片区并没有涨价，不过的确存在个别业主调价的行为，但是有诚意卖房的绝对没有涨价。

中介王先生告诉我们，有几套往上调了价格，但只是少数，其中有一套从350万调到370万，但业主不着急卖。

据悉，枋湖周边的小户型一向抢手，价格较高，如新景龙郡的86平、凯悦的小套和中央美地的两房，均价6万多/㎡左右。

另外，据了解，现在的确存在不少业主拿地价说事，但并没有多大的底气，想急卖的房东也知道现在行情不好，不着急的房东期望高，不跟你聊不和你谈，只是挂着试水。

同时，我们在链家平台查询了相应的情况，同户型挂牌价参差不齐。如124平的新景龙郡，挂牌价高至760万，低至708万。

“750万挂是可以挂，但肯定没人买，像这种连房源图片都没有的，肯定是没诚意卖的.....”中介小黄说道，他还告诉我，现在在售的高楼层同户型房源，挂738万的都有好几套，成交大概在710-720万。

此外，据透露，枋湖这边存在个别业主炒作现象，成交其实没那么高到处嚷嚷涨价了。对于这种行为他们表示也很无奈，“有时候单子都要谈妥了，听到这风声客户以为自己被坑，认为我们服务差劲。”

Part2

以市场价挂牌的房子并没有迎来“热销”，也没有涨价。那么，地王的影响为何没有传导到二手房市场呢？

一起来看看我们实地调研的具体情况，可以找到答案。

年底置换多，着急卖的价格都低

据我们了解，枋湖片区二手房大部分价格拍地前后并没区别，甚至不少是低于行情价成交。举例来说：

最近成交了一套40多平的欣悦园，拍地前后均是236万，没有变化。

东晖广场报价225万，最近222万成交。

最近碧湖家园78平卖了两三套，其中一套358万成交，之前2楼都卖360万。

现在，该片区的置换客户偏多，不少房东也知道年后大概率置换成本更大，都急着在1月前完成置换。

值得一提的是，和我们聊天的中介吴先生向我们透露，他现在也是置换人群，打算小换大，已经把原来的房子卖掉了。他说道，“现在我也是客户的心理，房子卖掉了，着急啊！现在到处在看，还没找到合适的，我就是怕年初涨价，所以一月份前一定要买到。”

议价空间上，现在急的房东好砍价，不急的房东价格还是咬得很死。中介吴先生告诉我，他卖掉的是碧湖家园60多平的房子，302万成交，被买家砍了二十几万，现在还没收到款。

行情冷淡，成交量小

涨价要看成交，有市场有客户房东自然会涨价，否则涨价也没用。

“这块地拍出来对房东没什么影响吗？”

“我们也想有影响，本来就卖不动，涨价就更卖不动了，这边的二手房成交量本来就不大。”

在和中介的聊天过程中，不难感受到二手房的凉意。

我们可以从几个方面观察到看房量的大致情况，比如有多少人来借中介店钥匙，小区附近有多少中介在带看等。

据某中介反映，上个周末他们店里借钥匙的都没有一个，这几天才开始慢慢有人气。但这一变化和土拍关系并不大，更主要的原因在于年底了，按照以往经验，客户在这个时候会活跃起来。

成交量方面，据了解，上个月枋湖片区成交了十几套，而该片区光中介门店就有二三十家，以往好的行情成交量在40-50套之间，而今年三四月份该片区的成交量高达六七十套。不过，和前几个月相比较，近期的看房量和成交量已经好很多了。

一手房对二手房冲击太大

不少中介向我们反映，他们手头的置换客群占比大，流失非常严重，很多客户都买新房去了，其中建发玺樾对他们的客户分流尤为严重。

“我有一个客户一开始说不考虑中骏，分分钟就跑那去买了。二手房都在谈了，问他考虑得怎么样，结果告诉我他已经买好了，早上刚买的，你说气不气人？”中介曾先生举例道。

正是因为新房分流严重，使得本就冷淡的二手房市场更冷了。一方面，对于中介来说，岛内客户本来相对较少，另一方面，据厦门地产情报站统计，截止目前，中骏天宸和建发玺樾各开盘两次，共计推出1197套房源，且去化效果有目共睹，加上后续还有房源推出，分流效应加剧。

值得一提的是，继11月19日土拍后，枋湖还将于12月24日出让一幅地块,面积高达5万多平。其中，要求该地块宗地内商品住房的销售均价不得超过7万元/平方米。

不难想象，在新房供应加大，并且一二手房倒挂并不严重的情况下，一手房对二手房的冲击不容小觑。

另外，有中介表示，按照以往经验，11月是过渡期，房东价格都很坚挺，到12月中旬，急卖降价的比较多，成交量就会上来，价格也会有较大的波动。过完春节，看房的普遍多了，价格随之上去，而涨价的同时买房需求大，房源选择变少，从而促进成交。因此，对于购房者来说，接下来会是一个不错的置换时机。