经历了深流暗涌，波诡云谲的2019年楼市，有太多的目光，注视着刚刚开始的2020。

目前在“房住不炒”的大背景下，曾让无数人疯狂的“炒房暴富时代”已不复存在，楼市已经转变轨迹，横盘时代已然到来。

那什么是横盘时代？横盘时代的来临，对开发商或对房地产投资者意味着什么？相应的策略应该怎样调整？

1月8日，在由龙岩九房网举办的《城市向新力——2020闽西地产金鼎奖颁奖盛典》活动中，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师戴亦一分享了以《横盘时代的房地产投资新策略》为主题的演讲，集中阐述了这些问题。

Part 1

房地产黄金时代及其终结

房地产黄金时代

1998年中国房改，住房分配货币化，停止福利分房，一个全新的时代来了。

那时所有供给控制在政府手上，根据最简单的经济学原理：供给有限，需求爆炸式增长，价格便会暴涨。

所以从1998至2018年这二十年里，如果你在厦门买房，房价便涨了20倍，年化投资业绩秒杀巴菲特。

在过去20年，中国所有投资者，不论是投资创业还是股票，绝大部分都输给房地产投资。

如果你买到北上广深的房子，特别是北京、上海、深圳的房子，升值幅度会比厦门更高。

我们称它为黄金时代，一点也不为过。

为什么过去二十年中国房地产发展那么迅猛?

中国楼市过去二十多年只涨不跌的经济学逻辑：

1、持续三十多年的中国经济奇迹。

2、长期住房短缺与爆炸式城市化。

中国城市化率从1978年的20%到2019的60%，40年有40%的中国人进城。

每年一个百分点，1000—1300万的人口进城，他们需要买房子，购物，看病，就业，买车等，所以这就是中国城市化爆炸式发展的战略过程。

大量财富创造出来，大量人口进入城市，住是中国人的第一需求，全世界都一样，更重要的是，住宅还是我们最重要的投资工具。

3、土地财政（新时代盐铁专营），半市场化结构（土地公有与供给控制）

4、高M2与高房价

5、高储蓄与高通胀与居民稳健投资渠道的稀缺。

中国老百姓把房子投资当做他的刚需。

为什么？因为钱没有其他用处。实体产业很多行业不能投；股票，基本上是姚明进去，潘长江出来；债券，也会暴雷。

所以只有买房。

在黄金时代，需求是爆炸式的，但政府又严格呵护房价和地价，所以市场是单边上扬；再加上投资渠道稀缺，老百姓的理财工具就是买房。

所以天时地利人和，使过去三十年买房是高收益低风险。

房地产黄金时代结束

为什么会建议大家减少房地产的配置，建议房子多的人卖掉一点房子？

是政府不重视房地产吗?

2019年中国房地产的销售总额大概在16万亿，光土地财政就有7万亿，这个宇宙第一大产业，政府怎么会不重视，不是的。

问题是什么？

黄金时代过去，投资需求可能会减少，北上广深高净值人士买房的比例开始减少。

如果房地产进入横盘时代，房价不涨不跌，那么20年20倍的神奇就不在。房价长期不涨，对投资客来说就没有吸引力，那要去投资什么？

买房子，知道到时候房价不涨，更担心的是中国经济已经到人均GDP10000美金，接近中等收入限制。

世界银行有资料显示，人均GDP到达8000美金，房地产的黄金时代就过去了。

2019年全国倒了500家房地产公司，30多年来最惨的一年。

业内的领军企业，他们心里有一本账，知道房地产市场不可能一直很好，尤其是当前实体经济萧条，而且会持续萧条的情况。

而短期内房地产对政府来说，调控会有所放宽，所以2020年会有小阳春，不可能会有“盛夏”来临。

Part 2

横盘时代及楼市新格局的形成

从我的判断来看，目前房地产市场进入横盘时代。

横盘时代的特征：①、房住不炒②房价平衡市场新常态时代③一二手房冰火两重天时代④开发商的寡头时代。

横盘时代实际上就是价格的横盘，也有可能是交易量的横盘。价格上，政府控制不允许大涨也不允许大跌，交易量上，一手房每年在15-16万亿，基本见底，将来可能是逐渐横盘。

限价将是新常态

那政府用什么来确保房价横盘？

答案是：限价。

限价的作用：

1、稳房价

2、可保土地财政、投资规模和GDP。这一轮的调控自2016年930政策开始，调控3年都没放松，房价不可能再涨。

那为什么不放松？因为一手房好卖，连带着土地也好卖，开发商新开工量高。2019年一手成交16万亿，比2018年15万亿还多1万亿，同比上升7%。2019年房地产开发年增长率是10%。

3、可保汇率、防止资本外逃。

4、可引导资金流向实体经济。

关于房地产市场的几点市场形势分析

1、中国房地产市场短线、中线、长线

（1）短线继续看好。认为2020年会有小阳春。2019年国家出台了620次调控措施，平均一天2次（扣除节假日）。但到了2019年下半年，各个地方开始变相放松调控，限购先放松，限价不会放松。

现在政府不让降价，对于中小开发商来说处境很艰难，因为如果资金链断裂需要降价来回炉资金，现在不然降价，处境更艰难。所以我估计2020年形势会更严峻，因为实体经济形势会更严峻。

预计2020政策会更加宽松，会延续2019年年末以来全国各地放松，特别在限购方面。

2020年厦门岛外限购放松是有可能的，因为目前岛外是属于供过于求的市场，那么就需要适当放松。

（2）中线谨慎看空。我始终认为在未来的某一年，中国房地产泡沫会崩盘的风险，除非国际国内形势、实体经济有一个扭转，否则老本就会被吃完。

所以我建议投资者适当减配房地产。

（3）长线依然会是日不落行业。

中国楼市的表现在短期内与实体经济可以继续呈现负相关关系（夜壶），但长期必然呈正相关关系。如果政策不回转到改革开放路线，中期会有泡沫破灭的风险。

2、中国房地产市场不会有大的政策风险（包括房产税），但中期有着越来越大的经济风险和市场风险。

3、在横盘时代，稳房价、稳地价、稳预期是新常态，房价窄幅波动和开发量维持正常水平是基本特征。

Part 3

横盘时代投资者的投资性策略

投资者要转变思维

1、房地产暴利时代已经过去，但房地产依然是一种相对简单的普适的投资工具。

原来20年20倍的时代已经过去，将来每年的升值率在5-6%，甚至2-3%。新房、二手房不可能超过10%，投资回报率在降低。

2、横盘时代来临，在分化的微观市场，淘金者才有高回报；

现在普涨时代过去了，现在可能好的学区房、好的社区房（开发商、地铁、配套），这些才有可能获得超长回报率

3、投资者适当减配房地产，卖房买房地产公司股票的新型房地产投资策略窗口期出现了。