2020年开年，黑天鹅来袭，新冠肺炎疫情的肆虐让全国各行各业遭受不同程度的影响。值此全国战“疫”关键时刻，第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿先生就新冠疫情“黑天鹅”对房地产市场带来影响进行深入点评，重点关注对市场及其参与者的表现及建议。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理、深圳投资部主管吴睿

本次新冠疫情在某种程度上与2003年的非典疫情也有相似之处，不知道您怎么看新冠疫情与Sars疫情对市场影响区别所在？

从疫情本身来看，这次病毒的感染范围、感染人数和死亡率都与SARS不太相同，虽然实际上致死率是相对SARS小很多，但感染范围更大、人数更多。

若从经济大环境来看影响，相比非典时期，本次疫情预计会造成更大影响。主要原因是四个方面：

外部环境挑战重重：2001年年底，中国加入WTO。2002年至2003年期间， 全球经济正从互联网泡沫破灭后迅速复苏，由此带来中国出口增速高速增长。自2010年之后，我国经济增长持续向下，当前依然存在较大的下行压力。随着全球经济增速的放缓与中美贸易冲突的不确定性，中国出口增速已经显著下滑。

三驾马车”对经济增长贡献率不同：相比2003年，如今消费已经成为中国经济重要动力，短期看，本期疫情对消费的冲击非常大。

第三产业占比更高，疫情冲击加大：近年来随着经济结构转型，第三产业占我国GDP的比重不断上升，2003年第三产业占比仅为40%，2020年已上升至53%，疫情对第三产业的拖累或对经济带来更大冲击。 

爆发时临近春季使冲击力度和广度加大：非典集中爆发在春节复工后，而本次疫情爆发于春节前，返乡高峰加大病毒传播范围，由此也扩大了经济受冲击的范围，并打击了春节期间的消费、旅游出行，而后的延迟开工也对生产与投资带来影响。

从行业市场层面来说：

由于市场环境大不相同，所以与2003年非典爆发时的中国市场相比，2020年新冠疫情下的房地产行业面临的形势或更严峻

行业政策环境严格：近几年地产周期调控严格，在“房住不炒”的政策基调下，尽管2020年初因城施策强化对行业有结构性、区域性的微调，使得流动性有所缓解，但相较于2003年非典后中国明确房地产为国民支柱支柱产业，当前政策环境明显更为紧缩严格。

市场体量呈十倍级差距：相比2003年中国城镇化在持续加速，房地产潜在需求旺盛，当前的行业整体已由黄金时代进入白银时代，2003年全国商品房销售规模仅3.2亿平，2019年达17.2亿平; 2003年全国商品房销售额为7955.66亿元，2019年达15.97万亿元，是03年的20倍之多。行业规模逐渐见顶，压力也由此达历史高位。

如何判断新冠疫情对房地产行业销售的影响？

从我们拿到的销售数据来看，这次疫情已经对全国房地产销售造成影响，我们统计过过去几年春节前的销售数据，正常春节前一周因为假期影响销售量一般会减少30%左右，而今年春节前一周减少超过了60%，特别是在1月20号钟南山院士肯定新冠 肺炎人传人之后，销售出现了非常明显的下滑。

为了判断本次疫情的中长期影响，我们建了一个分析模型，结合业内40余资深人士的意见调查，对不同疫情基本结束时间的假设情况下（以湖北大多数城市解封为疫情基本结束的标志，假设时间分别至2月底、3月底、4月底、5月底四种情况）预测全年地产销售下滑比例：

乐观情况下，认为全年销售预计下滑比例约为12%，悲观情况下，若疫情结束于5月底，预计全年销售下滑将达到29%，但需注明的是，本次预测为考虑下半年可能出现的销售反弹，同时，若情况趋于悲观，预判下半年的销售反弹或井喷将比较难实现。在中性预测的情况中，若疫情基本结束于3月底，对比2019年全年销售额将约有2.89万亿的差额。

根据过往三年销售增长率变化趋势计算，在无疫情影响的情况下，2020年中国房地产销售增长率预计保持在4.5%左右，全年销售目标约16.69万亿。但因突发疫情，按照我们中性的预判，相比正常销售目标下滑达3.6万亿

从四个假设情况来看，不论是乐观还是悲观对上半年影响都较为明显，整个行业将面临严峻的挑战。

 按照中性预测, 疫情至3月底基本结束,但对销售的影响将一直持续到7月底。若仅仅寄希望于后续8月至12月这5个月时间的销售反弹追回全年20%以上的销售缺口，具有较大不确定性。所以房地产企业需在疫情下采取其他主动策略应对。

房地产行业的资金面（债务、融资）会有哪些影响？

根据平安证券研究所数据发布，2020年房企到期债务合计高达约1.46万亿元，较2019年实际到期值增长19.4%。且从单月数据来看，今年房企到期债务额将从2月开始逐渐攀升并在7月达到峰值1490亿。在这个情况下，结合我们对销售下滑的判断，可以预见若疫情持续时间超预期，销售端影响扩大及偿债规模上升，若融资端政策无明显放松，在销售下滑+到期债务的双重压力下，将有部分的中小型房企面临因资金回流不如预期而造成融资渠道变窄，成本变高，资金端压力将逐步加大的困境。

本次疫情对哪些企业影响更大？

基于这次疫情始于湖北，从全国龙头房企在湖北的业务比例来看，部分企业比如招商蛇口、金地集团在湖北的土地储备达到其各自企业全国土地储备的近10%的水平，华夏幸福在湖北的土地储备更是高达17%。因此毋庸置疑这一类在湖北业务比重较大的房企在这次疫情中将受较大影响。

另一方面还有部分企业，现金短债比低，同时负债率高的高杠杆型房企在这次疫情中也将受到较大冲击。疫情之下传统线下售楼处无法正常经营，以往同期的返乡置业和“小阳春”均大程度受限，销售回款迅速减少的情况下，利息以及到期债务按期支付，对于高杠杆型、高周转型房企来说是很大的打击。根据全国龙头房企的净负债率及现金短债比统计，房企平均的净负债率和现金短债比为90%和1.81，若以此为标准，不仅仅是部分融资能力相对较弱的中小型房企，甚至规模较大的部分龙头企业也难免面临现金流压力及债务违约风险。

在疫情下的具体建议-房地产企业当前能做什么？

经营层面，尽可能的增加营收保销售，丰富销售手段，线上销售、大宗交易等。以及保障回款，降低成本，合理化拿地节奏。

财务层面，寻求多样化的融资途径，寻求降息、债务展期等缓解流动性的方法。

政策层面，寻求政府降低税费和其他形式的支持。同时，因疫情对经济的影响，下半年流动性和房地产调控适度宽松可以预期，可以好好把握，在货源和人力组织上做好准备，弥补疫情带来的业绩缺口。

在细节上，需要加大风险防范，对可能的困难早做应对安排。例如，大宗交易的安排，因为其周期较长，且下半年因为大量房企业绩压力可能会形成“出货竞争“， 所以需要早做计划布局，以求在下半年出现行业债务到期高峰前快速完成，并为年底的业绩抢收储蓄力量。

业内普遍认为疫情会给行业带来深远影响，具体会有哪些重点变化？

整体疫情影响会导致房企上半年业务难以正常开展，资金紧张，若疫情有望及早控制，下半年将有机会出现销售反弹；但值得注意的是，即使下半年市场有望复苏甚至出现销售井喷现象，但下半年房企销售竞争也将异常激烈。

因此，房企应对本次疫情的关键还在上半年，预计线上销售是主流，但由于效果有待观察，因此为了快速回笼资金，大宗交易的出售方式会成为重要销售手段。相信经过本次疫情冲击，线上销售将进一步受到重视，互联网+房地产将会更加深化。同时，构建整售、散售并举的营销管理体系也会成为房企的趋势。由于大宗交易周期长，专业要求更高，这将对很多以传统散售方式完成快周转的房企提出新的挑战。

经过本次疫情，行业加速洗牌不可避免。在销售端受阻，融资端受限的情况下，部分企业极有可能处置核心资产甚至出让公司股权，中小房企被并购、大型企业陷入财务困局的现象将有可能较往年将更高频发生。另一面，危中带机，这些影响也给了一些资金实力雄厚，经营稳健的房企带来了收并购，扩大市场份额的机会。

同时，本次疫情也会给行业带来更多理性的思考，过去几年一味强调规模和增长速度带来一些负面影响会在危机中放大，稳健经营、风险防范会成为未来房企管理的重要一环。

没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来，相信疫情之后房地产行业会更加稳健、健康的发展。