3月1日起

所有基于旧基准利率浮动的贷款

都要进行一次转换

俗称“重签贷款合同”

其中就包括我们最关心的房贷！

part1|昨日多家银行发布公告：3月1日起，存量房贷可转为LPR！

按照央行的要求，从今天（3月1日）开始到8月31日为止，全国的存量房贷合同都需要“重新签订”。

原因很简单，中国的贷款利率“玩法”变了。从以前的“基准利率±浮动幅度”变成了“报价利率（LPR）+加点”。

就在昨天（2月29日），建行、工行、中行、农行、交行、邮储银行均发布公告称，将于3月1日起启动存量浮动利率个人贷款定价基准转换为LPR的工作，并且可以通过手机银行线上办理。值得注意的是，疫情期间线下渠道暂未开放，开放时间待定。

划重点：

1、转换时间：2020年3月1日至2020年8月31日；

2、转换方式：与贷款银行重新签订合同条款，约定新的利率定价方式；

3、只有一次自行选择的机会：①参考新基准利率（LPR）浮动，一般为每一年调整一次；②固定利率不变（永久执行原利率）；

4、基准转换后一年内，都维持原先利率不变，对当前每个月房贷还款不造成影响。

图源：中国工商银行

结合多家银行公告，此次贷款的转换范围、转换规则等与央行此前通知保持一致。即，除公积金贷款外，包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等均需要转换。

另外，四大行里，只有农业银行公告详细披露了“选择浮动利率”如何操作，有什么选项。

（图源：中国农业银行）

公告中说的“选择固定利率”，指的是整个贷款期内利率固定不变，跟目前保持一致；“选择浮动利率”，是说未来的实际利率会根据央行降息、加息来浮动。

2019年12月28日，中国人民银行官网发出公告：将从2020年3月1日起，把存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。

（图源：中国人民银行）

3月1日起需要进行转换的是：以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”，或是“打折”计算的“老”房款。根据时间分为两种：

1、2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（已经还到最后一年的不需要）；

2、2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮xx%”的房贷。（因为新政执行后，部分银行仍然按照旧政发放了一部分）

值得说明的是，中国目前个人房贷余额大约有28.5万亿元，其中大约28万亿都属于“存量房贷”，都需要重签合同，改变计算方式。

part2|转换后的房贷利率如何计算？

按照央行公告，重新约定利率的定价机制有两种选择，一个是固定利率，另一个是“LPR+加点（加点可为负值）”利率。

需要注意的是，贷款人只有一次选择机会，一旦选定，在合同期内就不能再变了。

那么问题来了：房贷利率切换的时候，是怎么计算的？

选择一：固定利率

固定利率比较容易理解，就是维持现有利率不变。

举例说，假设客户当前的房贷利率为3.43%，客户后续的固定利率仍然为3.43%。这个利率将贯穿客户整个贷款周期，无论之后市场利率如何波动，客户都按照3.43%的房贷利率进行还款。

选择二：“LPR+加点”

简单来讲，就是以12月20日5年期LPR利率4.8%为基准，与原执行利率水平相比计算出“加点”。“加点”维持不变到合同期满。

目前，我国５年以上贷款的基准利率为4.9%，此前住房贷款利率是在基准利率基础上上浮或者下浮。

假设贷款人签订的贷款合同是基准利率下浮20%，那么当前执行利率是4.9%×（1-0.2）=3.92%，而2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%，那么转化后加点幅度为-88个基点（3.92%-4.8%=-0.88%）。

如果贷款人签订的贷款合同是基准利率上浮20%，那么当前执行利率是4.9%×（1+0.2）=5.88%，那么转化之后的加点幅度为108个基点（5.88%-4.8%=1.08%）。

▲基准利率与LPR转化对比表来源：中新经纬

需要注意的是，尽管LPR每月20日更新一次，但房贷利率并不会每月随之变化，而是在每年重新定价日进行调整。利率水平由最近一个月相应期限LPR与加点数值重新计算确定。

part3|转换机会只有一次，该怎么选？

对于贷款人，选择哪种定价方式最关键的是判断未来LPR的走势。

融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁提示说，作为利率市场化的产物，LPR的长期走势存在一定不确定性，一旦经济进入加息周期，不排除LPR可能会走高，进而加重房贷借款人的还贷负担。

他建议，对于剩余还款期限不长的借款人，或者利率变化不敏感的借款人，可以选择参考LPR定价，以享受中短期LPR下行带来的月供减少，即使长时间维度内LPR出现了上行，增加的月供对于借款人的生活影响不大。

知名财经评论员刘晓博的建议是：不要选择固定不变，要选择1年重新定价一次。因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低也是大趋势。虽然未来央行或许会加息，但加息不是常态。

从央行此前公告看，今年存量房贷重签合同之后，到明年的“重定价日”才能享受过去一年多的降息。

另外他还强调，利率走低是大趋势，全球都是这样，中国也将如此。所以，早买房、早在正确的城市买正确的房子，才是明智的。

部分来源：刘晓博说财经、中新经纬等