售楼处关闭、蓄客暂停、市场成交被按下暂停键……一场突如其来的疫情，让全国房地产市场陷入窘境。

      历史的相似性不禁让人联想起17年前——

      2003年那场非典，同样对楼市造成重创。只不过随后，被疫情影响暂时搁置的需求大量释放，再加上一波波政策利好直接刺激，各地房价开始了狂飙之路。

      那么，同样受病毒影响，同样是困难开局，这一次疫情过后，房价又要涨吗？

回首2003年的非典，楼市走出了怎样的行情？

借鉴2003年非典经验，我们将更清晰地看到疫情对于楼市的影响。

非典之后，关于楼市上面的消息，有一条最为重要：

      2003年8月，SARS疫情刚刚终结，国务院下发2003【18】号文件，文件首次明确房地产的国民经济支柱地位，对楼市的影响极其重大，甚至决定了过去17年来的楼市地位和走向。

文件第一条就是：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

       这标志着，房地产行业的黄金年代正式拉开大幕，楼市驶入了一个新的快车道。

       此外，一系列刺激楼市的配套举措相应出台，如：限制土地供应、降低首付比例等，多地楼市开始狂飙突进。

      1.北京：全年房价微跌0.6%，次年上涨6.7%

      在非典之前的1999年-2002年，北京房地产开发平均增幅为28%，但在非典疫情爆发后的4月和5月，北京的房地产投资增幅直接下降到8%和12.6%。

      不过，下半年开始，北京楼市就迅速回温了。

       一是“温州炒房团”挟千亿资金席卷全国，四处包机看房；

二是当年12月，北京大兴黄村的一宗住宅用地，溢价率110%，造就了中国记录在册的第一个地王。

整体上看，2003年北京商品房平均成交价，仅小跌0.6%，但2004年便上涨6.7%。

      2.上海：房价“逆势”，上涨20%

      非典疫情结束之后，上海楼市大幅回升，全年度房价同比大涨了20%，部分项目大涨50-60%。一手商品房2003年成交量在2224万平方米创下一个高峰。

      从相关资料中，找到了两个非典时期的例子：

一是2003年3月，闽行区的锦绣江南挂价5000元/㎡，4月挂价5500元/㎡涨了10%；

二是2003年4月，静安区的骏豪国际600套房子，一天内售完。”

非典过后，借助世博会和WTO的势能，上海完全进入了牛市。

3.广州：楼市探底，房价降至冰点

1999年时，香港私人A类住宅在港岛的大概是42000元/㎡，到2003年7月见底，跌到23000元/㎡，成为过去20年来楼价的最底部。

      香港楼价近乎腰斩，广州楼市也同样出现楼价的明显下跌，跌幅最大的楼盘，基本在15%以内。那时，广州最热门的市区荔湾区才5000元/㎡。

       不过，非典过后，出现了惊人的反弹：

非典洗礼后的广州楼市，房价筑底很充分：市区5000元/㎡、珠江新城7000元/㎡、番禺2000元/㎡……

      2004年起，随着政府规范土地出让，城市化进程加快等，广州房价全面腾飞。

      从最悲观的时点到现在，平均房价涨了近10倍。

非典过后，龙岩楼市平稳，房价涨幅17.6%

      回到龙岩，非典疫情对楼市的影响又是如何呢？

来看一组数据。

2003年，“非典”时期，龙岩商品房销售均价1700元/㎡，到了2004年，龙岩房价涨至2000元/㎡，一年多的时间，房价涨幅达17.6%；

非典过后，房价出现了惊人的反弹，回过头看，2003年，龙岩房价依然是楼市的底部。

2005年——均价2510元/㎡；

      2006年——上涨势头不减，均价3600元/㎡；

      2007年——上涨幅度增大，均价5000元/㎡；

      2008年——金融危机，房价下跌，均价3980元/㎡，楼市开始进入低谷；

      2009—2019年，危机过后，房价由4841元/㎡飙升至10691元/㎡，涨幅达120.8%；

整体来看，“非典”对龙岩楼市影响比较短期：房价保持小幅度上涨，整体上呈现稳健态势。

这次的楼市，会出现非典之后的大涨吗？

根据国家统计局数据显示，2003年中国住宅投资达到10792.3亿元，历史上首次突破万亿大关。

那么，这次的楼市，会出现非典之后的大涨吗？

      财经专业人士杨瑞认为：楼市会回暖，但不会被引爆。

      与2003年非典期间，主要有以下几方面的不同：

      1、房地产规模庞大，爆发增长空间有限

      从楼市所处阶段来看，2003年我国房地产正处于市场化发展的起步阶段，市场规模较小，需求旺盛，而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位。

 
2000年以来全国商品房销售面积及同比变化走势
数据来源：国家统计局、CREIS中指数据

2019年商品房销售面积达17.2亿平米，是2003年市场规模的5.1倍，销售金额亦超2003年的20倍，市场规模继续大幅度增长的动力明显减弱。

      2、经济步入转型期间，房地产“夜壶”功能削弱

      房地产的“夜壶”功能常被人谈笑：需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。
但如今发展经济的工具和标的都极其丰富，譬如以互联网为代表的数字经济蓬勃发展：2012年至2018年，中国数字经济规模从11.2万亿元增长到31.3万亿元，占GDP比重从20.8%扩大到34.8%，总量居世界第二。

      虽然稳经济的重要性，无论如何强调都不为过，但现阶段，稳经济并不必然以刺激地产为前提。

       3、“房住不炒”定位不变，楼市以稳为主

      从政策环境来看，2003年房地产政策环境较为宽松，但这一次，中国房地产已经处于历史高位，居民杠杆率已经超过国际平均水平，部分城市面临相对明显的泡沫风险，基于防范通胀、遏制居民杠杆率、防范金融风险的现实需要，国家对房地产的态度彻底转向，政策调控整体处在严紧状态，这些年来反复强调“房住不炒”。

      实际上，央行近日发布的一份报告，同样印证了这一点：

      2月19日，央行发布的货币政策执行报告继续强调，会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

      综上，2020年，出于“稳增长”的需求，一定会有“托市”举措，但只是“让房价稳”，绝不是“让房价飞”。

机会！最好的买房窗口期即将到来！

      所谓危中有机，疫情对楼市造成冲击，但对购房者来说，或许是买房的窗口期。

1、LPR5年期下调5个基点！更多利好政策有望后续推出！

       2月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）:

1年期市场报价利率为4.05%，此前为4.15%，下调10个基点；

5年期贷款市场报价利率为4.75%，此前为4.80%，下调5个基点。

这是自疫情暴发以来，央行的首次全面降息，也是国家层面的首次救市举措。

      虽然下调幅度不高，但在大胡子李俊怀老师看来：结合当下的高通货膨胀，降息不能太快，要一点一点挤牙膏！不过，对楼市更大的刺激政策更多会在疫情结束后推出！

      2、“降价”、“促销”！价格战将打响！

      房企方面。疫情导致销售停滞、项目动工延迟、交房延期。短期供应不足，成交也跟不上，加上到期债务问题，房企资金压力非常大。

对讲求现金流的开发商来说，住宅销售是回笼现金的主要渠道之一。从2月份的数据看，开发商的销售业绩并不乐观。第三方研究机构克而瑞数据统计，国内百强房企2月合计实现销售金额3243.3亿元，创下了近几年来单月销售的最低纪录，同比降幅为37.9%。

      至于3月，业内的预测也不乐观。按照往年的惯例，3月正是售楼处客流量比较集中的时候，但目前所有售楼处都没有完全恢复对外开放，客流量相比去年同期有不小的降幅。

而一旦销售回款跟不上，部分房企可能会选择性降价促销，以缓解资金压力并调整存货结构。

当前，很多房企推出了“线上售房”，开始了先行网上优惠活动，房企让利利好已现苗头。疫情过后，为了更好的推广销售，预计会有更多房企和楼盘推出促销活动。

      二手房亦是如此。如果疫情持续时间过长，全国经济停滞，家庭收入减少，会影响购房积蓄以及对未来收入预期信心不足，从而导致购房需求延迟，短期内供需失衡，成交周期拉长；卖方则有可能因为个人经济问题急需套现而抛售，出现调价，短期内可能出现房价下跌。

     因此，对有购房需求的人而言，今年上半年是个好时机。套用刘晓博老师的话来说，在大灾、大衰退之后，拿着现金往往是危险的，现金为王的意思是说，你获得了一次抄底的机会。如果你不使用这个机会，那么你将迎来一次资产缩水的机会。

部分来源：财经三分钟等