2020年的魔幻开局，让我们每一个人都成了历史的见证者。

随着疫情的缓解，被“冰封”了两个月的房地产行业，终于以出人意料的速度回暖，全国“秒光盘”“日光盘”“房企抢地”等往日红火的现象重现。

厦门楼市也正在以肉眼可见的速度回暖。

二手房作为楼市的晴雨表，4月以来，厦门二手住宅已连续12个工作日成交破百。

与此同时，土地市场又要放大招了。

明天（4月22日），厦门将迎来2020年首场土拍，值得一提的是，断供十年，思明区终于迎来地块出让。

值此特殊节点，厦门新景祥总经理张建、九房网总经理许新贵、九房网淘房师阿杜三位业内人士齐聚“聚焦厦门土拍，论道楼市风云”的闭门沙龙现场，拨开迷雾，号脉市场，针对时下热点话题爆出了很多猛料。

猛料一、信心比黄金重要，岛内地块连出提振市场

3 月末，厦门发布了全年的供地计划，总计 29 幅地块，其中岛内 4 幅。

一次性拿出岛内的 4 块地，在厦门土地市场上是近十年都没有过的。

对此，许新贵指出，信心是黄金，越是在市场比较艰难的时候，越要把好的东西拿出来，增加市场的信心。

张建表示，现在信心是第一要位，不管是开发商还是客户。

开发商目前阶段现金流紧张，拿地压力很大，必须拿出比较好的地块来刺激它，给一级市场足够信心，就像买房抄底一样，愿意掏出资金去买这个地，用于土地储备。

现阶段zf处境艰难。一方面，受疫情影响，厦门千亿产业链——旅游业处于萧条状态，而且短时间内看不到快速改善的机会，另一方面，目前厦门企业压力非常大。

在这两种情况下，zf不仅财政收入受影响，还要补贴、支持中小微企业，这个时候供应岛内地块，可以短时间内缓解政府资金的需求。

淘房师阿杜也认为，春节后全国各地土拍热度都不差，频频刷新纪录，其他城市都王炸了，厦门至少也要亮相一张大王或者小王。

猛料二、预计接下来岛内每年都会稳定供应2块以上

现在厦门存在一个很大的问题：岛外供大于求，岛内供不应求。

在淘房师阿杜看来，岛内的溢价率远高于岛外，那么在土地出让总金额不变的情况下，解决这个问题的最好的方式就是——每年供应2-3块岛内住宅地块。

一般来说，岛内的一块地相当于岛外2块地以上的楼面价。像本次思明这样的大地块，土拍出让总金额相当于岛外3-4块的总和，这样就可以减少岛外供应，避免出现供大于求的恶性循环。

实际上，每年政府公布的出让地块，岛内都会被打个折扣，预计接下来几年岛内每年都会稳定供应在2块以上，岛外大力发展的同时，岛内也需要一些新鲜血液来更新城市立面。

而岛外单靠画饼圈房地产进去先开发后兑现配套的时代已经过去，接下来政府可能需要投入更多的公建配套来去启动发展。

猛料三、明日土拍，思明地价预测在4w-4.2w/㎡

断供 10 年，此次思明区拿出了位置优越且面积大的云顶地块。地块总建面达 21 万方，起拍总价高达 72 亿元，引得众多开发商报名拿地，目前已经有13家开发商虎视眈眈。

思明地块卫星图（地块位置仅供参考）

一方面，许新贵提到，这个时期反而是开发商优化土地储备结构的最好时机。把手上的货尽快除掉，去拿更好的地块，说不定这就是一个强大的转机。

另一方面，张建表示，岛内地块给开发商带来的品牌效应不容小觑。就拿中骏天宸来讲，自从中骏在岛内拿了地后，在厦门的品牌知名度直线上升。

至于农科所这幅地块，单一的资金直接拿地，压力还是很大的，若两三家合作拿下，整个开发商的认知度自然就上来了。再加上这些年开发商报团取暖、合作拿地是很常见的现象。

不难理解，对于开发商而言，在厦门拿幅顶级的地块，还能保证基本不亏，这个诱惑力太大了。尤其是对于需要品牌提升，或者在岛外深耕多年却一直过得很艰难的开发商。

张建透露，早在10-13年就有两家央企级别的开发商对该地块做过评估，从区位、配套来讲，都是高级别的、非常好的一个地块。

今年这块地起拍价才3.5万，对比去年，建发、联发以4.3w/㎡、4.2w/㎡的价格拿地，以相同的价格对标来看的话，是有非常强势的优势。

至于最终成交楼面价，目前预测最大的可能在4.0—4.2w之间。毕竟总价摆在那，而且岛内限价7万，结合去年的土拍，再从保证利润率的角度来看，预计应该在4.2w左右。

如果跨4万，总价就在84亿以上，84亿的规模，对厦门来讲，前无古人后无来者，很难再有地块把他超越了。

如果能够跨4.2w以上，说明开发商的确对这块地极其看好，如果能拍到4.5w，说明大家对这个市场有非常大的信心。

猛料四、小盛夏总得来，会迟到，不会缺席。

一直以来，土拍市场都是楼市行情的“晴雨表”。那么本次土拍，是否会助推厦门楼市的复苏迎来“金四银五”？

在张建看来，小盛夏总得来，会迟到，不会缺席。

至于用什么手段能让市场活跃回来？

张建认为，二手房市场起不来，一手房就很难起来。想要让二手房市场起来，稍微调节限售等其他策略，在不违背房住不炒的大原则下，不让价格快速上涨，让量起得来，这个市场流速就起来了。

在淘房师阿杜看来，岛内的土拍溢价率高不能推进厦门整体楼市的复苏，要岛内外的土拍均有一定溢价，才会推进厦门楼市的复苏。

据了解，这一次开发商都盯着岛内地块，岛外的两块地关注热度低很多，预判这一次土拍比较难推动整个厦门楼市。

至于2020 年 2-3 季度厦门楼市走势，淘房师阿杜表示——

3月底厦门曾对岛外四区变相性的放开限购，但从这一个月的市场检验来看，这一次变相性的放松对市场刺激意义不大。

不过这是厦门首次出现政策拐点，但自2016年7月份以来，长达近4年，每每新出的政策都是越来越严，虽然此次增加的购买力并不大，但对厦门岛外的市场来说会是一个积极的信号，增加购房者的信心。

加上国家现在在鼓励I类城市全面放开落户政策，预判下半年，厦门岛外四个区域可能会全面放开落户条件，间接促进岛外去库存。

接下来第2、3季度，岛内的改善型盘依旧会是热度不减，而岛外除了集美新城之外，其他的库存周期基本都超过了24个月以上，并且集美新城的成交量仍然会是岛外一枝独秀。接下来板块分化将越来越明显，市场热度会分区域，不会全厦门一起涨，而是好的板块好的项目会脱颖而出来领跑。

猛料五、区位分化明显，抄底需耐心+决策力

购房者，如果想抓住一座城市的发展红利，就要读懂一座城市的发展趋势。

而在中国，一座城市的发展趋势和运营逻辑，基本暗藏在当地政府的规划文本和卖地分布中。

在今年的供地计划当中，翔安、海沧和集美三区可以称为“供应大户”，分别将出让 6 幅、7 幅、7 幅。

在沙龙现场，就这三大区，嘉宾们进行了多维度的讨论。

张建总经理金句频出。他认为：翔安10岁，未来发展潜力大；集美18岁，风华正茂；海沧25岁，有一定成熟度。

具体来看——

海沧是厦门岛外，第一轮接受岛内外链接的区域，整个发展走在四个区前面，有一定的成熟度，未来不会有太大的变动。

尤其是海沧大桥南侧的不少大户型的二手房，单价4万+/㎡，是不少改善人群的选择标的。

翔安可谓高定位，高起点，新机场等各种爆炸性利好频出，但很多东西都还只停留在纸面上，处于慢慢往下落实的时候，有非常好的前景，但是需要时间去验证。

如果有中长期投资打算的购房者，可以考虑翔安。

集美，从2009年到现在，十年的时间，发展成现在所说的18岁风华正茂的样子。在早五年或者早八年看，集美也全是大工地，但现在，楼盘档次明显提高，从原来的刚需到改善，现在改善中还有一部分豪宅。

如果你需要好的改善，那么集美是个非常不错的选择。

在阿杜看来，岛外新城自住或者从中短期的资产配置来选择的话，首选也是集美新城。

翔安南部新城是跨岛名校战略目前最多的一个地方。这些只是个刚刚开始，未来肯定能赶超其他新城，但这个时间周期就不好说了，想要超过集美，起码也要8年的时间。

海沧整个马銮湾虽然在规划上占了优势，但还是逃脱不了和岛内一样的噩梦——土地被城中村占用，前年年底，马銮湾新城板块公布的第一个要拆迁的村庄，鼎美村，至今都没有进展消息，可见马銮湾大力发展的野心还没有那么足。

而集美新城所有的配套都属于看得见摸得到的地方，如果选择其他区域的话很难看到这些区域短期内的配套兑现。

未来几年房地产的升值，除了大盘再涨，一定要有配套利好兑现，这样才能跑得赢大盘。

许新贵表示，在房住不炒的大条件下，市场冰火两重天，抄底需耐心+决策力。买买得起的房，这辈子很长，慢慢换！