弱弱问一句：这些年，在厦门楼市千锤百炼下的购房者们，你们还好吗？

近日，一份榜单的公布，让小编发现，大家并不好。

在广大网友票选

2020年人生十大遗憾之事排行榜中，买房就霸占了两项，近三百五十多万的人选了“买错房，投资失策”或“错过买房最佳时期”。

不管是买错房还是没进场，都是选错产品、踩错节点，错过了市场从谷底到山峰的价值翻转时机。

而这样的历史在厦门楼市，不止一次上演。

今天我们就为大家盘点下，厦门楼市这些年都错过了哪些绝佳窗口期。

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厦门楼市4次大底周期

首先，先来看一下近二十年厦门楼市，住宅成交均价年均涨幅的整体情况。

从图表可知，厦门楼市经历过4次急速跌幅，而这4个大底周期，都有相对应的买房最佳时机。

接下来，我们具体到每个时间周期来看↓↓↓

1、2008年8月-2009年3月：量价齐跌，楼市冰与火之歌

受当时金融危机的大环境影响，2008年8月开始，二手房市场陷入低迷，单月二手住宅成交量达到最低值—4.81万/㎡。

昔日人气满满的中介门店变得鸦雀无声。紧接着，低迷的市场行情，传导至新房市场，各房企开始狂打价格战“特价房”、“团购”各种花样应接不暇。

寒意延续至08年年末，多个新入市项目，如特房都市港湾、嘉盛豪园、水晶森林等接连降价，许多楼盘房价腰斩。

此外，这一周期的土拍市场里，国企开始频繁亮相。

据不完全统计，2008年58.33%的商住地都是由国企竞得，市场冷得只能让国企来托底。

△数据来源：厦门市国土资源与房产管理

2、2011年12月-2012年2月：政策收紧，楼市破碎之梦

2011年，“国八条”和“厦门八条”相继出台，在“限购、限贷、加息、停售”等多重压力下，楼市美梦再次破碎。

二手房市场率先失守，在2012年1月成交量跌至谷底，堪称“黑色1月”。

2011年12月，“降价潮”再次上演。当时，贵为岛内豪宅的源昌君悦山，房源单价直降4千/㎡，从原先的1.9万/㎡低至1.5万/㎡。

△数据来源：厦门市国土资源与房产管理

3、2014年5月-2014年10月：黑云裹挟，市场云诡波谲

2014年下半年，厦门新房市场销售面积坠入低谷，产品去化困难；企业开发资金总体收紧，楼市唱出一首凉凉。

同时，二手房成交量持续低位徘徊，价格再次向低处滑落。

需要注意的是，这一次并未导致新房市场出现大规模降价。但当时的明星项目世茂湖滨首府，以低于市场预期的价格入市，利空消息甚嚣尘上。

这一时期，国企托市意图明显，成功出让的10幅商住地，70%被本土国企拿下。

△数据来源：厦门市国土资源与房产管理

4、2017年3月-2018年11月：首个“限售令”：楼市冰冻时期

2017年3月，厦门祭出大杀器——全国首个“限售令”，楼市黑云压城。

2017年，厦门市商品房成交面积318.72万㎡，商品房成交量缩水3成。

这种低迷的状态一直持续到2018年，自2017年4月-2018年9月，厦门二手住宅价格环比连续下降18个月。

和前几次楼市触底周期一样，楼市降价潮如约而至。

2018年9月，万科白鹭郡推出107套特价房，房源价格降到275-300万的总价，与之前450-500万的总价相比，打了6折。

之后，厦门楼市打折阵营明显扩大，融创、国贸等房企纷纷加入，开盘优惠折扣、预售价格大幅低于前一批等打折方式轮番上阵。

△数据来源：厦门市国土资源与房产管理

2、最佳入场时机

楼市触底，并不意味着是最好的入场时机，因为，触底之后，市场会进入横盘期。

我们需要等待和把握的，是触底反弹的信号枪。

通过政策、土地、市场、银行等参考指标，我们接下来就来看看，在过往市场行情中，有哪些最佳入场时机。

1）壹——政策

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“2008年四万亿计划”

国家发改委于2008年11月份，发布的四万亿投资计划实施后，对楼市的推动作用显而易见。

首先，土地市场呈现出火爆场面：全年共推出经营性国有建设用地63宗，成交率100%。

其次，在2009年厦门高端物业成交走热，以海峡国际社区为代表的大户型项目开始热销，当年开盘均价1.7万/㎡。

至此以后（2009年之后），厦门房价买入万元时代。

2008年10月-2009年是这一轮楼市大底周期过去后，买房入手的最佳时期。

2）贰——银行

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信贷定向宽松

在2012年，金融方面，存款准备金率年内首次下调，首套房贷回归基准利率，信贷针对首置购房定向宽松。

并且，宏观调控重点方向改变，现行楼市政策保持稳定。同时，厦门年内计划将再建2.9万套保障房，申请门槛有望降低。

这一年，岛内房价番涨一倍，新房价格屡破2万，大量刚需被挤到岛外桥头堡区域，如一桥之隔海沧和集美桥头等。

在市场环境趋稳的背景下，对于刚需客户来说，抓准当下的时机节点上车，就是最佳买房时机。

3）叁——政策

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闽八条厦门细则

2014年8月闽八条：包括厦门暂不支持"首改按首套认定"、外地房产不计入持有套数、岛外全面放开限购，岛内仅限高端住宅等七大要点内容。

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央行松绑“首套房”认定标准

9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布，将实行"认贷不认房"的政策，首套房首付30%，最低可执行七折利率，二套房贷还清按首套房贷，此外，在已经取消限购的城市，三套及以上住房可申请住房贷款。

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央行“降息”下调存贷款利率下调、厦门公积金新政贷款利率下调

自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；厦门的住房公积金贷款利率按照中国人民银行有关规定，同步下调0.25个百分点。

政策，这招非常稳。政府多次出手“救市”，传达出的信号，并是楼市即将触底反弹的信号。

4）肆——市场

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壕刚入市，楼市回暖

“壕刚”是当时楼市环境下催生的新兴产物，让人琢磨不定的厦门“刚需”群体。也就是那些在厦有房，购房需求再上一个层次，购买豪宅产品的有钱人。

2019年3月，这些“刚改”群体，凭借在厦门楼市摸爬滚打多年的经验，认为楼市跌幅已达大底周期的峰值，这个时机节点换房成本最低。大量刚需涌入市场。

此外，土地市场多次爆出，地块成交刷新总价地王、单价地王等喜讯，其中，枋湖2019P01地块，以总价59.4亿、楼面价4.51万/㎡成为厦门总价和单价“双料地王”。

2018年楼市冰冷外壳，被市场和地王的出现撕开了一道口子。

随后，厦门楼市开始升温，直至今日。

3、写在最后

最后，附上几条中肯的建议。

对于真正的刚需来说，利好政策频出的时候，相应的能落实到自身的利益也就增多。

这时候可以结合自身因素选择进场，以防错过最佳时机。

其次，刚需购房者还应该密切关注房贷利率、首付款比例政策等信号。买房成本降低，也是对自身的一大利好。

其实，刚需客可以把买房，当做给自己的一个KPI，想做就一定可以抓准时机实现。而不是，在之后漫长时间里，仍在为身无片瓦而惆怅满怀。