不可否认，近期厦门二手市场蹭蹭蹭往上涨的成交数据，确实十分两眼。

但事情有正反两面。楼市，也不例外。

在这优异成交的背后，厦门楼市实则也存在着一些不可避免的问题。

今天我们就把厦门楼市所存在的问题给大家说透彻。

想要好房子！却要不起

谁不想要好房子？

簇拥顶级的生活配套、成熟的交通路网、完备的医疗资源，优质的教育资源。

可惜，理想丰满，现实骨感。具备以上条件的房源，又有多少购房者买得起呢？

就像大家都知道厦门岛内房源资源好，但不是所有的购房者都能买得起的。

好房子，好地段，最大的特点就是贵。

据小编最新整理的岛内在售楼盘信息发现，岛内一套房源136㎡大平层，最低首付277万，月供则是2万+。

即便是岛外，压力也不小。根据数据显示，岛外建面约100㎡的房源，仅同安区首付不用百万，其余三区最高首付也要117万。月供方面，基本在1.2-1.4万之间。

试问，按照厦门最新平均薪资8823元，要多久才能攒够钱买一套好房子？更何况，这还是平均工资，还有多少人无法达到这个标准。

换句话说，如果单纯靠自己，在厦门，买一般的房子都很吃力。

现阶段，厦门楼市所存在的一个严重问题就是：收入和房价之间的不匹配。

经济后劲不足，楼市居高不下

2020年福建省内，泉州和福州成为新晋GDP破万亿城市，数值分别为10158.66亿元、10020.02亿元。2020年，厦门GDP总值6384.02亿元。

事实上，GDP上万亿对于一个城市来说，就是这个城市硬实力的标志。产业强了，经济就会强，从而提高人均收入。

论经济，厦门GDP总值比不过泉州和福州。论楼市市场，厦门可是一骑绝尘。

从一级市场来看，2020年，厦门土地收入位列全国第25名，年度出让金达637亿元。

从二级市场来看，2020年厦门新房成交再次突破记录，成交金额达945亿元，即将成为新房成交“1000亿俱乐部”成员。其中，厦门二手住宅成交均价高达40702元/㎡，位居全国第四。

很明显，现在厦门经济实力后劲不足，房地产行业勇往直前。

岛内外房源去化周期，差距大

首先，看一下新房市场，截止2020年12月底，全市一手房总库存为772万㎡，其中，岛内总余量68.68万㎡，岛外703.63万㎡。

按月均去化19万㎡计算，岛内去化周期3.6个月；岛外去化周期37个月，岛外去化周期是岛内的10倍之多。

其次，看看二手房市场去化情况。

据易居研究院公布的，2020年22城二手房库存数据显示，厦门在售二手房源共26916套，去化周期约10.1个月。

总体来说，岛内二手房市场交易迅猛。而岛外只有核心区域的二手房源，能够有较快的去化，其余区域成交缓慢。

这就有一个问题：岛内库存少，去化快；岛外库存大，总体去化困难。好的房源都卖了，剩下一些需要分销才能扛下去的项目。

分销模式遍地开花

开发商被分销“绑架”，是楼市普遍存在的事实。

这从开发商的角度，也是千万个不愿意。其一，好不容易搞点利润，要被分销分了不少；其二，分销从业者素质参差不齐，未经过公司统一营销培训。简单点说就是，为了卖房，什么都可以承诺。

不过，话又说回来，岛外许多项目不用分销，真的卖不动。即便是岛内的热销项目，也有分销的存在。

根据不完全统计，厦门启用分销模式的开发商包括首创、融信、中梁、雅居乐、特房、国贸、建发、中骏、保利、泰禾、联发、龙湖等。

此举在促进楼盘销售的同时，也不免会带来一些营销乱象，或将导致开发商和楼盘口碑下滑，品牌名誉度下降。

房住不炒，与分化上涨同时共存

2021年，楼市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳预期。

房住不炒，不代表房价不涨。

换句话说，楼市普涨的时代已经结束了，而“分化上涨”现象却愈发明显。

2020年厦门新房市场已经呈现“7-5-3”局面，即岛内限价7万，岛外核心区学区房5万，岛外其他楼盘普遍3万+。

此前，《第一财经》统计公布了全国42个重点城市的人口净流入情况，厦门净流入人口167.9万！其中，约66万人选择了湖里区。

这样看，厦门新增购买力会继续推高核心区房价，而由新增人口引发的乘数效应会推高楼市预期。

观望的刚需也会跟着入市，形成一个明显的循环。二手房市场和新房市场同步，好学区、好地段的房子会继续上涨。

厦门楼市，学位之争

思明区老破小成交单价屡创新高，是多种因素造成的，但一定离不开学区。

厦门实验小学、厦门外国语学校、演武小学、民立小学、厦门一中、双十中学等，周边的老旧小区都是购房者争抢的对象。

可学位就那么多，就读人数却在稳步上升。

据统计，今明两年至少有63所+学校为“热点学校”。用大白话说就是，这些学校现在都生源爆满。

湖里区也早在2020年8月底就预告8所小学2021年秋季招生预警，多所学校无法招收插班生。

同样，思明区于2020年11月发布关于2021年春季转学工作的通告，表示部分区属公办小学部分年纪学位已爆满，无法接受转学生。

诚然，随着多所名校进驻岛外四大新城板块。但新建学校规模就那么大，周边的楼盘和户数却在不断增加。

那么交付后是否面临部分人读不了名校的尴尬。毕竟在学区划片前，谁都不能给出准确的答案。

 结语

厦门的人均收入，何时能摆脱眼下的尴尬处境？厦门的GDP总值，何时能后劲勃发为这个城市增强经济实力？

岛外大量的新房存量，何时能快速去化？教学资源分布不均的现实状况，何时能化解？

厦门楼市里，存在这么多、这么明显的矛盾。其中，有些矛盾越发明朗，表现更加尖锐。这说明，眼下，厦门楼市进入亚健康的状态。

如果，要想厦门楼市走的更稳健，更长远，首要就是解决经济的不足，人均收入与房价的不平衡，教育资源的再分配等问题。

这样，厦门楼市也就有了长久的支撑力，其余的次要矛盾，也就迎刃而解了。