近日，有一张图在厦门家长朋友们的微信圈疯传。

截图信息显示，厦门某学区房，95%以上现有房源挂牌价超千万，其中一套470万低总价房源，单价15万/㎡。

看完这张图，又听到不少刚需购房者的叹息。

此外，在年关来临之际，学区房成交本该处于“消停期”，可松柏片区的成交却是一反常态的热闹非凡。

总体来看，小编用势如破竹来形容这次松柏片区成交现况也不为过。

接下来，小编为大家捎来，本次实地踩盘最新资讯，请查收图片图片

PART 1

松柏片区：90天成交107套

这次实地探查松柏片区的二手市场成交情况，总结为四个字：量价齐涨！

据某平台公布松柏片区，2021年1月份二手房成交信息显示，近90天内成交房源107套！

具体到片区内几个主力成交的小区来看↓↓↓

莲岳里

价格：行情价破7万/㎡，冲8万/㎡！

三个月后，小编再次来到松柏片区，被中介们纷纷告知，在2021年1月份，片区内房源成交再次冲破新高峰。

中介于女士表示，莲岳里的房源从2020年年初至今（2021年2月），普遍房源单价上涨1万/㎡，性价比高的房源上涨1.5万/㎡，房源非常抢手。

此外，中介林先生表示，上半年他们门店单是莲岳里小区每月保底成交15套是常态。这几天临近年关，成交也平稳下来。

通过网上成交信息可知，2020年12月末，一套建面60㎡中楼层房源，挂牌价450，成交价445万，成交周期仅1天。

于女士告知小编，2021年1月来门店咨询带看的客户很多，他们几乎都没有停下来的情况。

①成交价：上半年VS下半年

举一个简单的例子，2020年1月一套中楼层建面约60㎡，南北朝向的房源，成交单价约6万/㎡。

到2020年12月，同户型房源，最终以总价445万，单价7.4万/㎡成交。

这样来看，中介所说的某些莲岳里抢手房源，年头到年尾平均上涨1.5万/㎡，真的不是空穴来风。

借数据来回顾一下，莲岳里2020-2021年房源涨价时间轴：

先来看疫情爆发之前（2019年12月份至2020年1月份），莲岳里西区主要成交价在5.5-6万/㎡。

紧接着到2020年5月份，莲岳里小区房源的成交价破6万/㎡，稍低于行情价的房子几乎被秒。

随后（2020年11月份），莲岳里小区成交均价保持在6.5万+/㎡，日均成交2-3套，成交周期迅猛。

其中，一套建面约37㎡中楼层挂户口房源，以低总价285万，超高单价7.6万+/㎡成交！

最后，时间拉回到2021年1月份，莲岳里房源成交均价破7万/㎡，冲8万/㎡。

据林先生表示，他在2021年1月刚成交一套建面59㎡中层房源，成交总价420万，单价约7.5万/㎡。因该套房源还未过户，成交信息还没挂出来。

于女士告诉小编，莲岳里现在行情价都在7万+，一些中楼层采光好、户型方正的房源成交价都要7.5-7.8万/㎡。

②挂牌价：上半年VS下半年

2020年5月莲岳里小区，挂牌价普遍在5.5-6.5万+/㎡，一套建面约63㎡房源，挂牌总价398万，单价6.3万+/㎡。

现在（2021年2月）一套面积产权面积为58㎡房源，挂牌单价8.2万/㎡。

谈及目前莲岳里小区房源报价时，于小姐表示：现在大家都很敢挂，稍微好些的挂8万+/㎡，一些中等房源挂牌价也到7.5万/㎡。

截取莲岳里小区房价走势发现，2021年1月小区挂牌均价71370元/㎡，环比上月涨9.86%！2021年1月，小区挂牌价大幅上扬。

小编看了两套莲岳里的房源，第一套是刚需客户出的，5楼建面77.79㎡三房，由于该房源户型不方正，挂牌价较低490万，单价6.3万。中介小哥说，现在这个价格也只是暂时的，之后可能会上调。

第二套是投资客的房源刚出不久，产权面积88㎡两房改三房，房源单价7.5万/㎡，户型方正，两个房间朝南。不足之处是房源在1楼，采光方面不是很好。

③房源户型和楼层因素占比大

这里有一点值得注意，小编带看两套房源中，第一套由于户型不方正，挂牌价仅6.3万/㎡，第二套户型方正房源，挂牌价7.5万/㎡。

莲岳里小区产权面积在75㎡-86㎡面积稍大些的房源，大多是不方正的户型。

此类房源挂牌价与成交价偏低，成交价在5.4-6.5万/㎡的价格，属于小区内房源成交的价格洼地。

不过，该类房源在2020年6月份成交价还没跨过5万/㎡，2021年1月份却以5.7万/㎡成交！

海鸿花园

隔条马路，单价相差1万/㎡

据中介介绍，海鸿花园与莲岳里小区仅隔一条马路，房源单价相差1w-1.5w/㎡，主要是因为该小区去松柏小学的路上隔条马路，家长觉得不安全。

其次，海鸿花园大多是户型面积较大的房源，总价偏高。

中介林先生告知，以学区房往常的逻辑走势都是：上半年价格上扬，下半年至少会平稳，成交量也逊色于上半年。

但是今年，无论是成交价或是成交量，一整年都没有停过。价格频繁上涨，成交量也紧随其后。

PART 2

莲花片区：成交少，价格平稳

与上次踩盘实况不同，莲花片区2020年11-12月份成交疯狂，而到2021年1-2月成交回归平稳，带看也没有那么多。

据中介表示，莲花片区到2021年1月份，成交就降下来了，价格也没有再上涨。

小编看的第一套是流芳里小区，建面71.67㎡三房，挂牌价490万，单价6万/㎡。该套房源离莲花小学近，步行大约3分钟的路程；劣势在于房源在小区一层，采光方面有较大的不足

第二套面积72.26㎡中楼层，两房朝南采光很好，总价430万，单价5.9万/㎡。该套房源位于莲花中学与莲花小学中间位置，距小学较远。

中介沈先生说，莲花小学现在还不是热点学校，学位不算紧张，且去年成交势态过猛，导致今年1月略显疲态。

再者，小编在上次踩盘稿件中提及，莲花片区投资客激增，导致房价上涨。而此次，中介们表示，近期片区内投资客数量有明显的减少，价格也没有再上涨。

小结

结合本次实地踩盘，综合梳理以下几点：

1、2021年1月，松柏片区打破以往学区房的市场交易逻辑，成交再次沸腾。一方面，存在松柏小学学位紧张的因素；再者，就是现在许多家长已然等不住了，唯恐房价再度上涨。

2、相比于2020年年末，莲花、松柏等学区房存在大量投资客，以至片区内房源上涨。此次实地探查得知，由于近期政府接连打击炒房客的行为初起成效。目前，大部分都是刚需出售，投资客有明显锐减。

3、随着越来越多的小学，成为“热点小学”，每套房源六年一个学位。此后，学区房的供应会持续缩减，需求持续增加。学区房的稀缺性，使其价值点愈发凸显。于刚需而言，抓紧时机上车是关键。