比预想中更猛，今年以来，厦门楼市热度非比寻常！

成交端火力全开：一季度厦门一手住宅成交面积95万㎡，同比上涨262%；二手成交面积约118万㎡，同比上涨125%。火力之猛，直逼一季度成交之最的2017年！

土地端同样热度拉满，两集中供地政策出台后，京杭广卖地火热，而暌违已久的厦门首拍也将在明天（5月13日）开槌，近30家房企围猎，未拍已尽是硝烟的味道。

两股火热行情交织下，市场热议喧嚣尘上：厦门楼市究竟是“真火”，还是“虚火”？明日土拍是否也会飚新高？

为此，九房网联合创始人许新贵、九房网淘房师阿杜和春华置业市场中心副总林理想齐聚九房网楼市沙龙，以专业、权威的视角就热议话题进行深入探讨，爆出许多猛料！

01

勿把高成交当“牛市”，这一轮行情很不一样

局部地区存在房价过热现象

今年一季度，厦门新房和二手房成交可谓赚足眼球，成交数据直逼2017年。

如此行情下，不少人高呼：这又是一波高峰，厦门新一轮“牛市”已经到来。

但在三位业内看来，今年成交虽然火，但远未上升到牛市高度，和2017全面普涨不同，今年市场存在明显分化，根源在于背后底层逻辑大相径庭。

春华置业市场中心副总林理想表示，“2016-2017年的火爆行情，是建立在2015年楼市去库存，导致整个供求关系发生变化，供小于求引发的行情上扬；而2021年的这波行情，则是宽松货币政策和通胀双重刺激之下催生的产物，行情只集中在了好地段或是学区属性较强的区域，并非全面火热。”

九房网淘房师阿杜补充道，今年市场行情虽然没有表现出普涨态势，但局部地区却存在着过热现象。

根据他的监测，思明非学区房涨幅至少96%以上，价位已经重回2017年最高峰，有的甚至已经超过。

他还做了一个很有意思的赚钱效益数据统计，以2019年1-3月份思明区所有房子，包括老破小+湖里区中上等学区（康乐一小、湖里实验等等），不算捡漏价，以2019年初正常市场价格买入，70平左右的老破小基本上都赚100万以上！

02

房产价值与价格趋于同步

投资属性正被挤压

针对4月数据显示的二手房套数变少，但面积没有太大变化这一情况，阿杜认为这和大家购买的户型面积越来越大息息相关。

“通过观察市场就可以了解到，比如在二手学区房方面，目前大多数购房者都会直接买正规两房或小三房户型，一方面能够满足日常居住需求，另一方面月供压力大。如果购买面积太小，还需在外重新租房子，会有月供+房租双重压力。”

许新贵则认为，这是购房主体发生改变带来的结果。“以前市场是刚需为主导，眼下是刚需和改善并行，甚至改善占据主体地位。这背后的逻辑是随着自身经济水平提升，购房需求发生改变，这部分人为追求改善而购买更大的房子。”

并且在他看来，趋势会改变，买房观念也会更新。过去，许多人买房都比较浮躁，更想易追求买房账面的盈余。

眼下经过这一轮市场调整，以及zf调控加码之后，他最大的感受就是，购房者对楼市变得越来越理性，“房住不炒”观念将逐渐深入人心，投资属会慢慢被挤压出去，价格会回归真实价值。

当然，买房心态发生变化，并不代表着未来房产就没有投资价值。他认为市场这有两类房产依然具备强烈的保值、增值能力：一是优质学区房产，二是有房产要带优质核心资源，比如湖海景观、圈层等。

03

精准调控比一刀切好

政策不是不发，而是蓄势待发

值得关注的是，眼下全国调控加码风风火火，厦门也加大了力度整治二手房，严打经营贷。

不过相比一线城市的雷霆万钧，厦门调控总体相对温和，因此坊间都在猜测这一轮行情之下，厦门有进一步调控升级的可能。

对于这样的看法，阿杜持否定态度。在他看来，目前厦门市场较为平稳，在市场平稳期zf一般不会出台限制市场交易的任何政策。不过，严打经营贷、二手房炒房客整治手段依旧会持续。因为这些违背了国家“房住不炒”主旨，属违法行为。

在林理想看来，调整政策如果一直加码也不一定好，还是需要给后续留一些操作空间。如果执行力度能解决问题的话，就暂时不出台新政策。并且在市场分化的环境下，精准调控比一刀切好。如果接下来市场有出台调控政策的话，大概率会针对学区方向。

许新贵则提出不一样的观点。在他看来，调控政策不是不发，而是蓄势待发。

如果出现一切有可能偏离主管部门预期的苗头，政策随时会落下，而且有可能是多重。现在的楼市是稍有冒头，立马敲打。

如果未来调控要加码，他认为这两个方面最有可能：

一是厦门盘子相对较小，一定的资金流量就可以撬动。这是政策有可能要重点关注的方向，如果真有游资或市场情绪的形成，精准打击必不可少。

二是目前厦门最大的不平衡来自学区资源，学区投机炒作也是需要关注的方面。

针对当前的学区不平衡，他建议到，除了兴建更多优质私立学校，也应该通过合理的市场化手段，鼓励更多社会资本进入教育赛道，兴建更多优质私立学校，为广大学子家庭提供多元化的教育选择。

04

房企拿地变成“明牌模式”

一二线土拍热情依然高涨

4月以来，已有超6座重点城市完成首批集中供地。

其中，“限地价”之下，广州、杭州、无锡平均溢价率较低，但很快转入竞自持阶段，可售楼面价不断抬高。热度依旧高涨的土地市场，似乎与集中供地“稳地价、稳房价”的初衷相“背离”。

对此，林理想认为这与城市用地指标有关。虽然将土地供应减少到一年三次，能够有效遏制地价上涨，但目前一二线城市建设用地仍旧紧缺。

比如广州、杭州等地人口众多，建设需求量大，尽管供应的土地面积大，然而建设用地仍旧紧缺。“僧多肉少”之下，土地市场热度不减。

阿杜则认为两集中政策之下，政府调控和开发商拿地更为明确、精细。房企拿地变成了“明牌模式”，地块上新时间透明，让房企有更充足的时间和精力提前规划布局。因而，房企间对同一优质地块的角逐更为激烈，也就导致了一些地块地价越来越高。

在许新贵看来，其根源还是缺地，前两年开发商拿地节奏放缓，去化速度快，加强了开发商对土地的渴望。

此外，22城集中供地推行后，颇有给这些城市“划重点”的意味，很多大房企政策都倾向回归一二线核心城市，对火热土拍也有一定影响。

05

集中供地就像“指南针”

房地产行业以“稳健论英雄”

针对集中供地模式，是否会影响房企拿的策略，甚至是公司发展策略，也是目前行业普遍关心的话题。

在林理想看来，集中供地模式下，房企或将继续深耕有发展优势的城市，精耕“拿手”产品。比如，早些年不少房企学习恒大、碧桂园的发展模式，下沉到三四线城市，但几年下来发现同款策略并不能行之有效。而集中供地就像“指南针”，指引着这些房企回归一二线城市，继续深耕。

阿杜认为新模式对房企的影响有二，一是房企发展方向随着拿地动作明朗，比如最近在广州、重庆、宁波、杭州频频拿地的融创，扩大规模的动向显而易见；二是房企利润变薄，房企对优质地块的共同追求，造成土拍市场激烈，土地溢价率升高，从而房企利润率下降。

许新贵则认为，房地产行业已经发生了变化，以前房企“以规模论英雄”，现在“以稳健论英雄”，稳健已经成了不少房企的发展核心。

不仅如此，现在开发商都在“练就”自己的绝招，比如融创专注文旅、高端豪宅，富力做旧改等，每家房企都在进一步放大自身优势。

06

岛内外冰火两重天

思明地价不会破5.5万/㎡

明天，厦门将迎来集中供地政策后的首批地块出让，据不完全统计，目前已有近30家房企报名。

土拍还未开始，就已经硝烟弥漫，许多人甚至认为厦门首拍热度将和一二线城市看齐。

针对明日土拍表现，三位业内均发表了自己的看法。

其中，林理想认为，整体竞争会比较激烈，包括大家比较不看好的地块。原因在于当下市场整体行情不错，并且上半年开发商资金处于比较宽裕的状态，有钱就有拿地的欲望。

阿杜则认为岛内外会”冰火两重天”。岛内两块地基本会进入竞配建环节。其中洪文地块体量大，总价高，对开发商资金流要求高，最终楼面价不会破5.5万；下忠地块属于五缘湾内湾，周边配套有着明显优势以及稀缺景观，盘小总价不高，是热度最高的地块。

海沧祥露地块，对标周围的青春海岸、厦门院子，整体的产品力没有非常强，价格过高又不容易去化，因此溢价率不会高。

岛外三块地中热度较高的是集美地块，资质优越+交通便利+新城新城整体供应量紧缺，会是岛外三块地溢价率最高；同安地块由于教育资源的原因，或将是岛外溢价率最低的一块。

值得一提的是，对明天岛内两幅地块的土拍，大家也对其进行了一番猜测。林理想和阿杜都认为建发应该会拿下其中一块，并且阿杜还认为联合拿地的概率也很高。

在许新贵看来，岛内地块对房企吸引力很大。自中骏、建发两家夺得岛内地块后，盘量规模和盈利指标都有大幅提升，在壮大区域公司实力，提升集团话语权，聚拢更多资源起到了充分的放大效应。有了他们珠玉在前，更多有充裕资金的房企都会想来搏一搏。

07

五区供地均有一幅地块

新政实施试探意味明显

值得一提的是，在目前已经完成首次集中供地的城市，供应量大多占全年计划供应量的三成左右，而厦门首批供应的地块只有5幅，仅占全年供地计划的四分之一。

对于厦门独有的供地节奏，阿杜认为，其他城市首次推出的地块数量虽多，但流拍地块也多。厦门虽然首次只推出5幅地块，但岛内2幅重磅地块优先亮相，可见其诚意。

在林理想看来，五个区域各有一幅地块入市，“两集中政策”之后土拍首秀，zf希望通过均衡供地来试探市场反应，对于市场监测以及后续土地出让提供借鉴。

08

租赁住宅用地不会影响商品房销售

此外，今年供地计划特别提到了租赁住宅用地，全年计划出让21.29公顷。

这是今年供地计划的一大亮点，被认为将会是缓解住房矛盾，平抑房价的重大举措。不少人认为，一旦大量租赁住房入市，将会对商品房销售产生极大冲击。

对于这样的观点，林理想表达了不同的看法。他认为，此举能为购房者提供更多居住选项，但对商品房市场影响有限。

“我们民族有独特的房子情节，拥有个人房屋的比例要比国外高很多，租房人口还是会转为买房人口。比如这几年上海、佛山、惠州陆续推出租赁住房政策，但并没有影响租房人的购房意愿。”

在阿杜看来，租赁住宅用地能够缓解青年人口留厦生活压力，但对厦门房价不会有影响。就像保障性住房，与商品房市场完全是两个市场，彼此不受任何影响。

许新贵也认为，由于商品房具备金融属性，其虹吸效应还是存在的，但是会慢慢变弱。如果未来能够做到租售同权，那么就有可能解决掉教育公平问题，市场对学区的疯狂也会极大减少。

而厦门这次把体量大体量租赁住宅用地拿出来，肯定是已经想好了下一步怎么走，具体会对市场产生什么效果，我们也拭目以待！

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