继“十三五”超额完成原定240万平方米的约束性指标后，“十四五”期间，上海拆除重建面积可达280万平，这也被认为将成为上海城市更新最后的窗口期。而近日落地的800亿元城市更新基金，不仅预示着上海城市更新进入全新阶段，也明示了政策层面对于推动城市更新实施的决心和力度。

　800亿城市更新基金落地

　2021年，被首次写入政府工作报告之后，“城市更新”受到了更多的关注。

　在6月10日于上海举行的2021澎湃城市更新大会上，政协上海市第十三届委员会党组副书记、副主席李逸平指出，城市在发展中更新，在更新中延续城市的文脉，塑造城市的品牌，提升城市软实力；上海报业集团党委书记、社长裘新也认为，通过城市更新能够注入新的文化和创新要素，打造宜人的居住和商业环境，提升服务水平，激发城市内在活力，促进产业结构调整。裘新表示，“可以说城市更新是中国城市高质量、可持续发展的必经之路。”

　起步较早的上海，如今已驶入城市更新发展的快车道。6月2日，上海市委副书记、市长龚正在调研城市更新工作时指出，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，“上海城市更新基金”于当日正式成立。

　《华夏时报》记者了解到，此次落地的城市更新基金总规模约800亿元人民币，为全国最大规模，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护，上海地产集团分别与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。

　克而瑞研究中心指出，此次上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金，一方面对上海城市更新起到明显推动作用，另一方面也成为其他城市和地区在城市更新方面筹措资金的新样本。易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《华夏时报》记者，上海城市更新基金的成立为房企带来了新的机会，而高达800亿的规模，也充分体现了上海在城市更新方面的资金实力和改造动力。

　800亿基金规模的背后，则是上海巨大的城市更新市场。根据2021年2月上海市政府印发的《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造等。

　5月26日，在上海市政府举行的新闻发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任姚凯透露，“十三五”时期，上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，超额完成原定240万平方米的约束性指标，为目标的117%。其中，2020年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米。

　而2021年-2022年，上海计划完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造约110余万平方米、受益居民约5.6万户；“十四五”期间，计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米、受益居民约1.7万户。具体到2021年，旧改目标任务确定为：全市共完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户；2022年完成40余万平方米、2.2万户。

　80%百强上市房企涉足城市更新

　在上海的“焕新之路”上，房企无疑是重要一环。

　西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。来自克而瑞研究中心的数据显示，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，且已有51%的企业达到超百万平方米的规模，房企进入城市更新领域正成为常态。

　例如，在上述澎湃新闻城市更新大会上，华发股份执行副总裁、华东大区董事长刘颖喆透露，华发40年来参与的城市更新项目体量已超过1000万平方米，有工业区、商业区、住宅区等更新。

　中国金茂也是较早进入城市更新领域的房企之一。中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海表示，公司于2015年提出转型为城市运营商，定位是要以人为本，做城市的合伙人，让规划和资本作为城市更新的驱动力，并从城市和产业两方面进行升级。陶天海认为，“如果未来城市更新能在政策和模式上有所创新和突破，应该是大有作为的”。

　不过，城市更新因其主体复杂、涉及领域广泛、程序繁冗等诸多痛点、难点，项目的开发难度与普通地块开发的难度无法相提并论，对房企的产业规划、招商、运营和投资等多种资源也提出了更高要求。

　比如，在2021澎湃城市更新大会上，戴德梁行华东区董事总经理黎庆文就关注到了城市更新在土地使用权年限方面的问题：“上海楼龄超过20年的办公楼约有100万平方米，老的办公楼已经不适合新的需求，但是投资方首要考虑的是它的土地使用权年限剩下20年左右。达到年限后续期未明确，成本很难测算。”

　《华夏时报》记者注意到，目前多数城市更新项目集中在大型房企或本土房企手中。以上海为例，根据克尔瑞研究中心判断，“十四五”期间将成上海城市更新最后的窗口期，主要参与者以本土国企、大型央企，以及一些具备优良城市更新经验的民企为主。如上海地产在2019年参与了全年旧城改造量的四成以上，其2020年成立的上海市城市更新中心则参与全市旧改总量的60%以上。

　值得一提的是，除了房企们所面临的问题，不少业内人士也颇为重视城市更新中的“人”的问题。《华夏时报》记者看到，在2021澎湃城市更新大会上，就“有机更新与城市理想”“城市更新行动中企业的责任与机遇”等问题，不少行业人士给予了精彩的专业观点。

　上海市建筑学会城市更新专业委员会主任、上海现代城市更新研究院院长俞斯佳认为，现在城市更新呈现出尺度变小、主体多元化、设计提升价值、增量反哺工艺四个方面的趋势。俞斯佳说：“从空间赋能的角度来看，城市更新应通过补齐短板让居民有获得感，通过改造、提升和保留，让民众有认同感和幸福感。”

　中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌认为，城市更新应该追求社会、文化和经济三方面的价值，多关注人的需求、文化和城市更新的可持续性，辅以创新性的理念，也需要有创新性的制度和机制来保障。上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇则表示，“城市更新应该回应不同诉求，建筑是载体，功能、业态、产业、文化才是内容，载体和内容相统一的城市才是适宜人生存的城市。”