在楼市，有一类房源颇受刚需购房者青睐，那就是老破小。
　　
　　因其位于主城好地段、配套成熟，总价低，对口大部分又都是名校，倍受购房者追捧。
　　
　　但近来，“限拆迁”、“指导价”、“大学区”调控三管齐下，曾经笼罩在老破小们身上的“不败金身”一一被破。
　　
　　更绝的是，许多城市直接把老破小拉入黑名单，停贷处理。
　　
　　学区打压，老破小最大的价值支撑生变，流通受限，其前景愈发被看衰。
　　
　　未来，在福州买老破小，尤其是高价老破小，不仅可能被套牢，还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境，有房源降价30万求脱手……

　　1

　　在福州，顶级的教育资源加上城区中心地段的位置，即使是十年甚至二十年的老破小，有些房子依旧有底气开出高价。
　　
　　比如，南营巷12号物资厅单位宿舍，头顶鼓二小+延安中学的顶级学区光环，一套32㎡左右的房源，成交均价高达123398元/㎡！
　　
　　但近来，调控政策频出，各地老破小纷纷遭“暴击”。新一轮重压之下，福州老破小还能独善其身吗？
　　
　　教育的平衡，正在瓦解老破小的学区房价值
　　
　　今年，高层出台一系列措施针对学区房，旨在解绑房屋、学区之间的联系，越来越多的老破小正在丧失自身的优势。
　　
　　而本月，自深圳发布政策，多校划片和教师轮岗结合之后，北京也加入行动。
　　
　　新闻发布会上表明，将有更多的老师，跨校区跨学区流动，而且将以优秀校长，骨干教师，特级教师，正高级教师为主。
　　

　　
　　可以肯定的是，教育均衡化将是未来一大趋势。而部分的老破小一旦失去了学区的标签，身价将会一落千丈。
　　
　　二手房指导价出台，老破小涨幅空间被限死
　　
　　据悉，我国已有深圳、成都、西安、无锡等十城进入二手房指导价时代。
　　

　　
　　通常来说，名校“老破小”是二手房市场的单价第一梯队，也是“低总价，高单价”炒作学区房的重灾区。
　　
　　随着二手房成交参考价机制的出炉，曾经老破小学区房领涨二手房市场、异常高单价成交炒作渲染焦虑的时代将一去不复返。
　　
　　也就是说，在二手房成交参考价机制下，“老破小”将失去恃“学区”而骄、想涨就涨的土壤。
　　
　　或者说，在房住不炒、回归居住本质的导向下，老破小的涨幅空间已经被限死。
　　
　　旧改不拆迁，城市更新，防止大拆大建
　　
　　前几日，住建部的意见稿中，明确提出，“严格控制大规模拆除”。
　　

　　
　　这一次相当于直接给老破小下了一道“限拆令”，如果真的要拆，一方面老城市拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
　　
　　这对于部分人渴望拆迁的人来说，简直晴天霹雳。未来20年以上的老破旧，拆迁的几率可以说是非常小了。
　　
　　金融打压，多地老破小停贷
　　
　　近段时间，各城市对于高龄二手房的限制越来越严格，贷款额度也在收紧。
　　
　　北京、济南、西安等多地银行直接暂停房龄超20年的房子的贷款审批，甚至直接把老破小拉入黑名单，停贷处理。
　　

　　
　　这就意味着，只能全款购买老破小，这对于大多数想入手的人来说，势必是一大压力。

　　2

　　从二手房指导价出台抑制涨幅空间，到多校划片，打击高价学区房，再到防止大拆大建，击碎拆迁梦，以及停止15、20年房龄二手房贷款，遏制老破小交易。
　　
　　一重一重的打击像锁链一样捆绑住了老破小的流通性。
　　
　　而不能流通的房产，有价无市，只会让其亏得血本无归。
　　
　　福州目前就有不少老破旧开始紧急降价，有房连续降价30万，只求脱手。
　　
　　凤乐小学+三十六中的学区房黎明新村迎春园，一套标准的77㎡房源降价12万，1997年建成，目前总价129万，单价16753元/㎡。
　　

　　
　　根据二手平台官方数据，小区目前挂牌均价19284元/㎡，该套房源单价已经明显低于整体挂牌价。
　　

　　
　　不仅如此，根据小区二手房交易价格区间，该挂牌单价比最低参考价17355元/㎡还低！
　　

　　
　　而降价幅度最狠的，当属这一套碧水源134.59㎡房源，2001年建成，房源总价降价30万，目前总价310万，单价23033元/㎡，相比挂牌均价，低了1394元/㎡。
　　

　　
　　这套房源面积比较大，流通性相对较差，数据显示，这套房源在今年1月便已经挂牌，7个月的时间仍然没有成交，也难怪房东连续降30万了。
　　

　　
　　再比如，这套象园升兴公寓建面60㎡房源，也是老破小，2002年建成，总价降18万元。
　　

　　
　　单价目前仅为20000元/㎡，也要比小区整体挂牌价低2834元/㎡。
　　

　　
　　据悉，该套房源上架仅2天，便迅猛降价，并且当前单价低于小区最低参考价。
　

　　
　　低于挂牌价，福州不少老破小的房源正在紧急抛售。
　　
　　3

　　同时，随着购房者对于居住品质的要求升级，老破小的局限性也逐渐显露出来：
　　
　　设施老旧、私密性差，大多无物业管理、楼层高，无电梯、房屋质量差……
　　
　　不少房源开始卖不动，这从成交周期可以看出——
　　
　　房龄较长，没有电梯，导致白马花园好几套房源挂牌一年多才降价成交。
　　

　　
　　再者，例如实达温泉花园，成交周期达685天，靠近1号线交通便利，划片侨园小学，但房龄长是硬伤。
　　

　　
　　乌山路部分房源是九几年建成的，外观较为老旧，无物业，舒适度自然会差一些，挂牌513天才成交。
　　

　　
　　写在最后
　　
　　老破小，本来是给想要留在这座城市但是经济有限的人，提供一个低门槛上车的机会。
　　
　　但显然，大家的关注点更多是高价学区房和拆迁。
　　
　　一旦老破小撕去学区的标签，或者限制拆迁后，他们是否还香呢？
　　
　　或许未来，我们应该重新审视老破小。
　　
　　起码房龄超20年的房子，得谨慎上车。这一类房子流动性差，失去金融杠杆属性。
　　
　　再者，依附于学区的老破小也需要多加考虑。
　　
　　一方面是当前教育均衡乃大势所趋，买高价老破小，不仅可能被套牢，未来还有可能陷入竹篮打水一场空的窘境。
　　
　　另一方面，许多老破小的生活环境差强人意，压抑、光线差，并不适合作为健康的学区房。
　　
　　因此，在考虑以老破小过渡的购房者，要综合各方面多加考虑。
　　
　　你如何看待正在失去生命力的老破小呢？
　　
　　欢迎留言，我们扶你上墙。
　　
　　2021年楼市地图 ▉