自房地产金融监管“三线四档”和集中度管理实施以来，房地产融资的多个指标呈下降态势。9月8日，记者从银保监会官网获悉，截至7月末，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。

值得注意的是，从银行披露的中报来看，多家银行的房地产贷款占比较去年末有所下降，不过也有如北京银行、郑州银行、青岛农商行等多家银行房地产贷款占比超过监管规定的上限。有业内人士分析，从新房和二手房交易市场看，预计近期依然会有降温态势，尤其是二手房的降温态势会更为明显。

房地产贷款集中度连续10个月下降

记者从银保监会官网获悉，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”：一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款比重同比下降0.95个百分点。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。

银保监会表示，在遏制“经营贷”违规流入房地产领域方面，银保监会对经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对发现的违规问题督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。同时，在督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受广州日报全媒体记者分析称，相关排查工作通过风险把控，真正促进了金融安全和房地产交易的安全，打击了各类投资投机的炒房需求、规范了市场秩序。“在房地产贷款集中度的管理下，银行等系统对于房地产方面的依赖度有所降低，从目前此类市场来看，实际上也对于资金的流入进行了引导，尤其是引导到租赁市场中。”严跃进表示。

多家银行房地产贷款占比超监管规定上限

与此同时，随着银行中报披露“收官”，银行的房地产业贷款占比情况也浮出水面，多家银行的房地产贷款占比较去年末有所下降。财报显示，2021年上半年，六大国有银行的房地产贷款占比均较年初有所下降，其中，中国银行和建设银行分别降低了1.34个百分点和1.01个百分点。在城商行中，成都银行、杭州银行、青岛银行的下降幅度较大，分别较年初下降了5.22个百分点、2.38个百分点和1.47个百分点。

值得关注的是，人民银行、银保监会于2020年年底发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。其中，将银行业金融机构分为5档，其房地产贷款占比上限分别为：40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%。

记者注意到，半年报数据显示，兴业银行、招商银行、北京银行、郑州银行、青岛农商行、成都银行、青岛银行、厦门银行、齐鲁银行和瑞丰银行等多家银行房地产贷款占比超过监管规定的上限。如兴业银行、招商银行和成都银行的房地产贷款占比分别为34.61%、32.22%和29.44%，分别超过监管规定上限7.11个百分点、4.72个百分点和6.94个百分点。光大银行金融分析师表示，从目前触及监管“红线”的银行来看，银行业整体占比超限程度并不严重；同时，随着国内强化监管，预计过渡期内绝大多数银行还是能完成整改。

人民银行于近日发布的《中国金融稳定报告(2021)》中提到，当前房地产贷款集中度管理制度已进入常态化实施阶段，人民银行将会同银保监会持续做好银行业金融机构房地产贷款集中度日常监测，督促超限银行按照过渡期调整方案有序实现压降目标，在实践中不断完善房地产贷款集中度管理制度，促进房地产市场健康发展。

有银行将二手房参考价格作为按揭贷款参考依据

记者注意到，7月中下旬以来，多地“打补丁”式调控频出，当月中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超10条，新一轮楼市调控更加高频化、精细化和全面化。值得注意的是，深圳、上海、西安、成都、广州等多个城市推出二手房参考价等相关措施。其中，广州市住房和城乡建设局官网发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》中表示，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

记者从广发银行广州分行获悉，该行将严格按照《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》文件要求，将交易参考价格作为开展业务的考量依据之一。该行开展二手住房按揭贷款，对于按揭成数的核定，在根据借款人家庭名下住房套数、婚姻状况、征信记录、收入偿债能力基础上，对二手房的价值认定一直按不超过“评估价格和网签备案合同价孰低”的原则执行。

未来楼市走向何方？严跃进认为，类似政策后续会持续，某种程度上会使得房地产的金融环境继续收紧，从新房和二手房交易市场看，预计近期依然会有降温态势。尤其是二手房的降温态势会更为明显。