今年的“金九”，火热态势不再，凉意四处蔓延！

在金融严控下拍地，在萧条调控中卖房，这节奏实在是有点酸爽。

土拍规则改变、学区房改革、二手指导价出台……从目前政策看，价格炒作、市场投机、加杠杆、学区房都被锤了个遍。

政策围堵下，市场趋于理性：深圳虚高房源下架、上海学区房水分蒸发、投资客淡出市场……

刚迎来调控升级的厦门，受疫情影响，“金九”已落空，接下来市场又将如何？

part 1

各方新政调控见效

虚高房源回吐，学区房水分蒸发

在一些热点城市，不少虚高房源正在经历回吐，此前积累的泡沫逐渐被挤掉。

上海：学区房挤掉300万水分，投资客淡出

据统计，今年以来上海共出台10余项楼市新政。在8月份，上海又加码了楼市调控政策，针对二手房贷款出台了“三价就低”政策，效果立竿见影。曾经领涨二手房的学区房，如今火热不再。

图源：澎湃新闻

比如，众多家长青睐的浦东梅园板块，纵使有“三学区”加持的梅园五街坊，也难逃价格回落的命运。

据数据显示，一套57平的房源，今年5月挂牌时报价1050万，随后经过3次降价后，目前报价810万，下调240万。

而另一套51平方米的房源显示，今年3月12日挂牌价达1020万元，经过5次降价后，目前报价725万元，较最高挂牌价减少近300万元。

有中介表示，梅园五街坊51平左右的房源在2020年年初的价格约600万左右，至今年年初的最高成交价格约为880万上下，随后价格开始有所回落。

另按数据显示，梅园五街坊于去年9月份的挂牌价格约122984元/平；今年4月挂牌价格达到最高点170925元/平；8月份挂牌价格又回落至136138元/平。

然而，价格的回调并未引来众多买家下定，反而更加助长了买家观望的情绪。

究其原因，不断落地的政策改变购房者预期，而较长的房贷周期和不断缩水的房贷额度，也阻碍了部分购房者的脚步。

此外，由于房价下行，投资客比例不断减少，据澎湃新闻报道，目前购房客户中大多为自住需求，想买房用于投资的已经不多见了。

深圳：中介“离职潮”、豪宅退房潮汹涌而至

自2月份发布二手房执行指导价以来，深圳二手房成交锐减，成为全国二手房成交下跌最严重的城市。

在这之中，房产中介受到“冲击”最为明显。去年深圳房地产中介疯狂扩张，同比增长了35.5%，2020年末深圳共计有约5000家中介门店；今年上半年注关停歇业门店约500家。（信息来源：深圳市房地产中介协会）

对此，业内专家认为，二手房成交量创新低、中介“离职潮”“关店潮”都是可预见的事情。

而深圳本身楼市环境的变化以及政策的变动，也影响了人们的预期。

此前，宝中楼市堪称魔幻：新房价格冲上10万+，住宅挂牌价一路飙升，二手市场也却陷入“业主心态高涨，买家并不买账”的僵持局面。然而，整个宝中虽然热度攀升，但涨幅夸张的盘，更多属于有价无市，乏人接盘。

今年以来，宝中更是开启降价模式，虚高的房源开始回吐。前海官宣扩区两周后，宝中最低上车盘花样年花郡，一套28㎡房源，挂牌价从450万降到了350万；就连去年楼市热度极高的光明，近期也出现部分新盘认筹量不好的情况。

不过，开盘即“日光”的现象依旧存在。9月24日，深圳4盘齐开几近售罄，1907套房仅剩2套。

part 2

有城调控“降级”

为刚需适度让利

与此同时，也有部分城市在调控政策实行之后，因行情变差，忍不住放松政策。

惠州：8月各种调控限制，9月降低二手房税率救市

惠州在8月份出台调控政策，限购限售限房价限地价，到了9月，又降低二手房税率救市。

9月22日，国家税务总局惠州市税务局发布了关于《国家税务总局惠州市税务局关于调整惠州市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告》，二手住宅买卖个税由2%下降至1%；二手公寓商铺写字楼之类的则从2%降低到1.5%。

有人测算，以惠州过户价150万元套均为例，税率调整后，一套二手住宅个税最高可省下整整15000元！

可以说，官方下调税费，其实就是鼓励刚需去买二手房。

图源网络

再来看看惠州楼市情况，新房成交上半年行情好的时候一般都有上万套/月，即便是8月份新房成交跌落冰点，也有6384套。

相比之下，二手房成交简直可以忽略不计。有中介表示，二手房成交太惨淡，官方一般不公布。

从数据平台成交记录获悉（仅代表该平台一家的成交统计，并不代表各区域的全部二手房数据），2021年8月惠州四区两县二手房共成交了207套。

图源网络

而除惠州外，此次降低二手房税率救市的，还有肇庆、中山、珠海。

业内人士认为，大湾区四城的个税调整减负，更多是惠及多套住房家庭和住房持有时间较短（未满五年）的家庭，同时很大程度上降低了二手房交易的成本，有助于二手房的流通。

part 3

厦门调控精准升级

“金九”或将惨淡落幕

聚焦到厦门，9月18日，官方发布重磅调控，从土地出让、一手房备案价格、一手房限购限售、金融管理及市场秩序整治等5个方面精准升级，进一步强化调控力度。

其中，“法拍房”限购升级、岛内新房五年限售、信贷方面“认房又认贷”。

目前，厦门调控新政尚未满月，而受疫情影响，“金九”或将惨淡落幕。

从新房成交数据来看，成色略显不足。据九房网厦门站统计，9月1-20日，厦门一手住宅仅成交1043套，成交面积47264㎡，日均成交约52套。

当前防疫压力仍大，各案场仍以线上互动为主，多个纯新盘或将延推迟入市。

二手房市场同样不容乐观，9月1-28日，厦门二手住宅仅成交953套，成交面积102651㎡。

可以预见的是，如果接下来单日成交套数仍维持在个位数，那么9月二手成交量不会超过1000套，且创下新低已是板上钉钉的事。

那么，对于即将到来的国庆假期，楼市热度会继续减弱吗？

有业内人士预测，国庆假期开发商的推盘优惠力度或将加大，成交量或将呈现回升态势，但总体来说，随后的楼市成交规模或将凸显稳中有升态势，但升温空间有所缩小。

也有人认为，“金九”大概率惨淡收场，“银十”难言乐观。

对此，大家有何看法？欢迎留言，我们扶你上墙。

内容整合来源：澎湃新闻、樱桃大房子等