每年的9、10月份，都是楼市最受关注的阶段之一。这一时期，开发商们会推出五花八门的优惠促销活动，以刺激购房者加速入场。但随着市场风向的转变，“金九银十”的热度正在减弱，这种情况在今年更为明显。

国庆假期期间，不管是新房还是二手房，主要城市都延续了9月份的低迷走势，整体呈现出“以价换量”的态势。在调控难有大范围放松的背景下，楼市的量、价或进一步走弱。

开发商促销花样翻新

河北廊坊市燕郊镇与北京只有一河之隔，一直是不少北漂族置业的首站。该镇北部的一个楼盘已经销售数年，至今仍未售罄。在今年9月底，该楼盘再度推出大幅度优惠活动，直接以9折售房，首付款最多还能减少20万元。除了真金白银的促销，另一个噱头就是：如期签约的客户，将会获赠两张环球影城的门票。

大力度的优惠促销，引得燕郊镇很多房产经纪人都在朋友圈推介该项目。燕郊的一位房产经纪人告诉中新经纬，享受所有优惠后，该项目的均价降至1.8万元/平方米，如果是不好的楼层，例如4层、14层、24层，个别特价房源的价格低至1.56万元/平方米。

国庆7天长假期间，上述项目总成交额达到1.1亿元。由于该项目的位置相对偏远，此前的价格就处于燕郊镇的底部，此次再度降价，“以价换量”的姿态明显。

在其他城市，降价促销的情况也较多。一位天津的房产经纪人称，天津津南悦府项目在国庆假期前3天卖出80套房源，原因就是145万元的房子直降了40万元。在郑州，除了“国庆特惠94折”“每日5套特价房”“买房送车位”等传统打法如约而至，“月供补贴4.5万元”“购车补贴10万元”等新玩法也不断翻新。位于郑州的路劲正荣悦东园项目更为“简单粗暴”，售价从8月份9600元/平方米直降2100元/平方米。

过去一段时间，相比于北方区域，南方区域的房地产市场更为活跃，但随着广州、深圳、杭州等龙头城市相继哑火，市场也有所降温。以广州市为例，据广州中原研究发展部监测，2021年国庆假期期间，广州一手住宅实际开盘/加推约4049套，较去年同期上涨16.9%，但购房客户入市热情较低，不少开发商业绩收成不足。该机构分析，国庆假期是四季度开发商打头阵的关键节点，不少开发商选择“以价换量”，促销手段频出，以加快出售现有“存货”。根据中指数据CREIS，2021年年国庆假期期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。

该机构称，国庆假期期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平；二线代表城市新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

二手房业主、购房者观望情绪较浓

与新房市场类似，二手房市场在国庆假期的表现也相对冷淡。刘媛媛（化名）是某大型房产机构位于北京海淀区的经纪人，她对中新经纬说：“由于客户比较少，我们在国庆期间并不是很忙。新房、二手房的成交量都减少了，二手房受的影响可能稍大一些，价格下降几千元/平方米。新房的价格比较平稳，但成交量较少。”

“主要是供需关系的影响，房子多，客户少，很多客户在‘金九银十’期间仍然处于观望的状态。”她补充道。58安居客房产研究院监测的线上数据显示，今年国庆假期期间，全国二手房线上楼市活跃度下滑了17%。

克而瑞研究中心监测了5个城市（北京、佛山、杭州、东莞、青岛）国庆假期期间二手住宅的成交情况，数据显示，上述5城二手住宅共成交2.7万平方米，同比上涨52%，较2019年同期也上涨14%。

但该中心认为，数据同比大幅增长，主要是受到北京、佛山成交规模占比较大的影响，实属“明涨实跌”。从实际情况看，二手房市场相较于一手房而言更为惨淡，上海、广州、东莞等9城建立二手房参考价发布机制，随着银根收紧，部分城市甚至出现二手房停贷情况，种种不利影响都使得二手房成交表现不容乐观。

在刚刚过去的9月，二手住宅成交量下行态势已经较为明显。易居研究院监测的11个热点城市，9月二手住宅成交量约为4.3万套，环比下降19.8%，同比暴降45.5%，该研究院认为，“这是2015年（本轮全国上升行情）以来最惨淡的9月。”

易居房地产研究院研究员潘竑羽对中新经纬分析，其监测的11城二手住房成交量下降，与各城市出台二手房指导价、限购、违规整治等政策有关，上述城市中，深圳、成都、无锡出台了二手房成交参考价，北京、深圳、杭州、成都、金华、无锡6城因房价上涨过快或市场过热被住建部约谈，这些调控措施对楼市影响较大。

购房潮不再

回溯楼市“金九银十”的历史，有分析认为，在多年前，9-10月确实占据了全年住房成交的较大比例，但随着气候以及混凝土对温度的要求变化，叠加2009年以后房地产调控政策对市场周期的影响远大于购房者自发行为，“金九”的成色逐渐变弱。而10月份的国庆长假，又使得出游、探亲需求大增，导致一二线城市很难再有明显的购房潮。

58安居客房产研究院分析师许之静也认为，从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变。市场退烧难免，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。“金九银十”已成为历史，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。

潘竑羽判断，热点城市的二手住宅价格环比涨幅已连续5个月回落，预计10月份二手房量、价会进一步走弱。

不过，未来也不必过于悲观。中指研究院认为，9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能，以稳定市场预期。

（原题：《开发商的花式促销不灵了》）