5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

对此，一位知名房企人士在接受《证券日报》记者采访时认为：“长沙此次政策再次展现了其高明之处，既保障了住房刚需坚定‘房住不炒’基调，又确保了改善型住房需求人群获取到购房资格，可谓‘一石二鸟’。”

《方案》表示，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，以长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。按照《方案》目标，通过盘活、新建、配建，长沙力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》）的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。存量房业主既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。

值得关注的是，《方案》强调，本《方案》施行之前，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

上海立信金融会计学院博士孙文华对《证券日报》记者解读道：“这意味着之前拥有多套房的业主可以通过将非自住住宅通过与试点企业签订租赁协议的方式获得新的‘房票’，新入市的‘房票’将主要是改善型需求人群，对刚需市场不会有较大影响。”

《方案》还规定，作为租赁住房的房屋在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，并确保履约。住房租赁相关企业和租赁当事人的失信行为都将纳入诚信体系管理。在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在因买卖、赠予办理租赁住房不动产转移登记时，需取得长沙市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，且购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。

值得关注的是，就在几天前，长沙市人民政府官网发布消息，从5月6日起，长沙市限购区域内家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。对比此前长沙的政策是网签满6年，即可购买第二套房。

消息甫出，便有网传长沙将有40万人提前获得购房资格。上述知名房产内部人士表示：“40万人这个数据是根据长沙每年住宅成交量的大概推算，不排除是一些地产销售和房产中介利用该政策进行炒作，不过这条政策确实意味着有一部分人群将提前两年获得购房资格。”

连续两条重磅新政出台对长沙楼市会有什么影响？孙文华认为：“租赁住房政策是长沙对盘活存量住房的一次尝试，保障刚需住房的同时释放了改善型需求，长沙作为中部省会城市一直是楼市价格洼地，二套房获得资格缩短对改善型需求也有着促进作用。”

（原题：《“租赁住房”不纳入家庭住房套数业内评价长沙楼市新政“一石二鸟”》）