最近一段时间，“是否应提前还房贷”话题的热度居高不下。先是“这届年轻人不想给银行打工”话题冲上热搜，后是有人将提前还房贷与银行理财、基金等投资收益进行比较。不少人留言称，年轻人倾向于提前还清房贷，以减少所需支付的利息总额。

乍一算房贷利息总额，确实容易吓一跳。假设你申请100万元的商贷（非公积金贷款），期限30年，首套房执行4.6%利率，按照等额本息还款方式，你总共需要支付84.55万元利息以及100万元本金，即便按照等额本金还款方式，所需支付的利息也高达69.19万元。如果是二套房执行5.7%利率，100万元30年期的商贷，在等额本息还款方式下，利息总额高达108.94万元，比100万元本金还要高。

由此可见，“是否应提前还房贷”既是经济学问题也是社会民生问题。可是，回答此问题不能依靠“给银行打工”这种简单思维，而要根据经济学原理进行理性分析和科学研判，其核心逻辑是，要比较名义利率、实际利率，分析不同时期、相同数量人民币的购买力，以及个人收入随着时间推移如何变化。

分清名义利率和实际利率，才能弄懂你我的贷款利率。很长时期内，不论是个人住房贷款还是企业经营性贷款，所执行的利率均为名义利率。而实际利率是什么呢？它是根据通货膨胀矫正的利率，即实际利率等于名义利率减去通货膨胀率。假设贷款的名义利率为10%，通货膨胀率为4%，实际利率就是6%，通货紧缩则反之。因此，名义利率告诉你的是，随着时间推移，你账户上的人民币数量增加有多快，而实际利率告诉你的是，你账户上人民币的购买力提高有多快。这也就解释了为何金融学者要将贷款称为“福利”，但前提是存在通货膨胀。

在此基础上，再去比较不同时期、相同数量人民币的购买力。首先要厘清两个概念，CPI（消费者物价指数）和通货膨胀。CPI用来监测随着时间推移，消费者生活的总费用如何变动。如果物价总水平上升了，经济学者将此情况称为通货膨胀。接下来可以分析，今天的100万元在20年后相当于多少钱。用2022年的100万元乘以2042年物价水平与2022年物价水平的比值，即可得出结果。当然，这其中包含诸多不确定因素，需要借款人进行预判。

考虑了上述因素之后，再研判一下你未来几十年的收入走势，从而回答“是否应提前还房贷”。通货膨胀不利于固定收入群体，但对于变动收入群体来说，他们的货币收入通常会走在价格水平、生活费用上涨之前。因此，如果未来的收入将逐年增加、且增幅较大，不提前还款或许是一个更好的选择，而固定收入群体则反之。

以上仅为理论分析，实际生活远比经济学理论复杂，人们还要综合考量很多因素。例如，是否要储备足额资金来应对突发事件，需要准备多少钱来抚养子女、赡养父母，留多少钱用作未来的医疗养老，等等。所以，“是否应提前还房贷”这件事因人而异，要结合个人收入结构、个人职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，审慎做出更适合自己的选择，而不是人云亦云。