近期，楼市有了改善的迹象，比如5月份商品房销售量比4月份好转，6月份好转的势头更明显。但客观讲，抛开疫情原因延缓的需求，楼市仍处于探底通道中，需求疲弱仍是当下楼市的核心问题。比如，新盘访客量明显增加，但“只看不买”的现象非常明显，热点城市很多新盘去化率不到一成；比如，十多个城市二手房挂牌量超过10万套，创历史新高，且多是“次新房”（楼龄在5年左右），获利套现的心态昭然，彰显了很多人对未来房价走势不乐观。

政策纾困一波又一波，但需求屡提不振，到底出了啥问题？业内指向了几个方面的“担心”，比如担心交不了房，担心房价下跌，担心未来供不起房。难道都是疫情惹的祸吗？不完全是。2020年疫情后，楼市率先回升，以不可挡之势反弹，一直延续到2021年上半年，2021年楼市成交量、房价（特别是热点城市）突破历史纪录，为经济正增长立下汗马功劳。

2020年的疫情并未影响楼市，为何今年疫情后，楼市需求疲弱？根本原因是，2021年一揽子长效机制落地，地产旧模式、旧循环的游戏规则打破了，但良性循环的新模式未建立起来，需求青黄不接。同时，各地政策还在旧框架下“打转转”，一味刺激需求，导致供需错配无解。

旧的循环模式是，全链条加杠杆，楼市过度繁荣的场景被创造出来。而且，加杠杆下的过度繁荣，激发了非理性的动物精神，让一切非理性都变得合情合理。比如，所有人都要买房，买了一套还会买二套，购买力就是这么强，房价还会上涨，卖出多高价格都很正常等等。

2021年以后，“谁有病给谁吃药”的主体责任开始在金融机构、土地供应方、购房者和地方政府全面落地，这就是大家所熟知的“三限四档”、贷款集中度、自有资金拿地和首付、穿透式监管。互联网、平台、教培等资本运作型行业也被严格整治。不凑巧的是，疫情断断续续3年，居民风险偏好下降。于是，过度繁荣的逻辑倒塌，旧的游戏规则彻底颠覆了。

当下，我们不得不面对这样一个局面：非理性的需求褪去了，而房价在历史最高位上骑虎难下。3~4亿的新市民（包含留守人群，规模上相当于美国加日本的人口）购房潜力非常大，但收入水平托不起房价。在热点城市，刚需买房占比降到35%左右，相比5年前下降十几个百分点。在深圳等热点城市，刚需有被抛离的趋势；房价前景不乐观，换房的积极性也不高。

怎么办？只有探索新模式下的良性循环。笔者赞同厦门大学赵燕菁教授提出的制度设计，打造“先租后售”、“租售联动”的保障性租赁住房（简称保租房）新模式，即保租房先以低租金供应给3-4亿的新市民，降低扎根大城市的成本。未来，再以较低的价格并辅以租金抵购房款的形式，由新市民买下来，转化为完全产权的商品房，让新市民分享城市化的红利。

旧模式下，房子是卖给有钱人的，没能让这3~4亿新市民在城市安家，这是旧模式最大的问题。要把“新市民”变成“真市民”，这种身份的转化，关键就在于有没有一套合适的房子。而在旧模式下，房地产提供不了这样合适的房子。这就需要新模式，才能让地产良性循环起来。

具体路径上，笔者建议将存量沉淀资产（比如商办、公寓）调整规划后转换为保租房。过去，各大城市建了一大堆华而不实、大量空置的商业办公物业和公寓。与其空置，不如调一下规划，补上配套，以较低的价格“先租后售”给新市民。如果存量物业利益盘根错节，那就搁置一旁，政府以半价出让土地，建设“先租后售”的保租房，解决新市民住房需求的同时让高房价软着陆。

对地方政府，尽管损失了短期土地出让金、税收，但换来固定资产投资、地产上下游的稳定和繁荣，也为商品房带来可持续的购买力，可谓失之东隅，收之桑榆。我国房地产再稳定10年都没有问题。更重要的是，此举换来内需和消费释放，城镇化和经济转型水到渠成。