偿债高峰期再度来临，债务违约事件仍时有发生，继续影响着房地产行业销售、开工以及投资拿地等。债务违约引发的房企信用评级下调仍在持续，整体融资规模仍呈现下滑态势。综合多家第三方机构的监测数据来看，2022年上半年，房企合计融资额同比下滑超过50%。

“上半年房地产行业整体融资环境仍难言显著改善。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示，这主要受到投资人较为审慎、房企流动性压力犹存的影响，大部分民营房企融资难度仍然较大。

非银类融资规模缩水过半

据中指研究院监测，2022年1月份至6月份，房企共实现非银类融资（非银行金融资机构融资）4825亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。

其中，信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%；海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%，占总融资规模的3.5%，较上年同期下降了13.7个百分点；信托融资规模为694.6亿元，同比大幅下降79.6%，占总融资规模的14.4%，较上年同期下降了16.3个百分点。

在海外债方面，2月份和5月份均无新发行债券，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。此外，上半年通过交换要约重新上市的海外债余额达352.2亿元。

对此，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，对于资产质量尚可，短期流动性承压的房企，提前与债权人沟通、商议展期，可避免触发交叉违约条款，以时间换取资金周转的空间。但为获得债权人同意，房企往往提出支付同意费、提高票面利率等，虽然暂缓了短期偿债压力，却加重了利息负担，长期债务压力并未缓解。

在此背景下，部分企业采用备用信用证作为增信措施，既提升了海外债成功发行的概率，也一定程度上降低了发行利率，在当前海外融资渠道几近关闭的环境下，起到了缓解行业信用恶化的作用。

在信托融资方面，上半年平均单月融资仅115.8亿元。“这与去年以来多家房企发生信托违约有关，导致审核更为严格谨慎，成功概率降低，整体融资规模大减。”陈霄如是称。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，当下，房企融资渠道已经转向以境内融资为主，有能力的房企需尽快调整融资团队，尝试在相关政策鼓励的融资领域发力。

适应新周期下的融资模式

可喜的是，在供应链ABS融资、信用债以及并购融资方面，房地产行业融资迎来了新转机。

据中指研究院监测，今年上半年，供应链ABS融资规模为1443.7亿元，占总融资规模的29.9%，较上年同期上升7.8个百分点。陈星表示，由此可见，持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中收益。

更重要的是，今年上半年，信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，环比上升16.2%，是唯一环比出现正增长的融资渠道。从增速看，单月同比降幅有收窄趋势，5月份甚至同比增长33.5%。但值得注意的是，上半年，房地产信用债发行主体以央企、地方国企为主，占上半年发行总额的89%，受出险企业增多影响，民营房企的债券发行规模仍大幅下降。

除此之外，符合融资政策导向的债券发行规模攀升。比如，2022年上半年共有7家房企发行并购债融资91.2亿元；在“双碳”目标加持下，房企积极推动绿色建筑、绿色金融，上半年共发行绿色债融资63.8亿元。同时，部分券商通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道。5月份以来，龙湖集团、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉控股等被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

“房企过去以高杠杆撬动高速扩张的‘隐雷’尚未排完，7月份、8月份年内第二个偿债高峰已至，房企信用债偿债压力仍较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在抓住市场出现回暖趋势之际加速推盘回笼资金之外，房企仍需在未出现债务违约之前积极适应新的融资环境，在政策鼓励的相关领域，凭借自身业务及当下的信用评级去拓展融资。

“从融资渠道看，信用债将继续保持发行韧性，成为非银融资的最主要渠道；海外债、信托复苏信号很弱，房企应当以保证债务偿还、避免违约为主；有自持物业的房企可抓住商业地产ABS的发行窗口，通过盘活资产补充资金。”陈星表示，有能力的企业应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。

陈星预计，随着销售端逐渐好转，市场信心将逐渐回升，加上政策端对合理融资需求的支持，接下来融资环境将会好于上半年，但从政策端传递至房企端仍需要一定时间，并且行业分化态势将会继续深化，部分优质民营房企将率先获得融资，而债务压力大、现金流紧张的部分房企仍有债务违约风险。